每(mei)经记者：包晶晶每(mei)经编辑：陈梦妤
从年(nian)初出售七宝万(wan)科广(guang)场50%股权到转让上海南翔印象城MEGA的48%股权，万(wan)科对大宗资(zi)产交易的动(dong)作大刀阔斧。
据天眼查，持有(you)南翔印象城MEGA的上海星信曼企业管(guan)理有(you)限公司(si)，6月初股权比例发生了变化(hua)：深圳印力管(guan)理有(you)限公司(si)的股权比例从50%变更为2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED（怡园公司(si)）的股权比例由(you)50%变更为98%。
7月5日，印力集团方面对《每(mei)日经济(ji)新闻》记者表示，该笔交易是正常商业行为，暂无更多信息透露。
据每(mei)经记者观察，南翔印象城MEGA和(he)七宝万(wan)科广(guang)场一直是万(wan)科在上海最赚钱的两(liang)大商业项目。2022年(nian)和(he)2023年(nian)上半年(nian)（注：2023年(nian)年(nian)报未披露相关数据），七宝万(wan)科广(guang)场营(ying)业收入分别约4.1亿元和(he)2.1亿元，在集团运营(ying)管(guan)理的前十大商业项目中(zhong)排名第一；上海南翔印象城MEGA则在2022年(nian)创造了约3.3亿元业绩，排名第三，2023年(nian)上半年(nian)又升至第二名，营(ying)业收入约1.9亿元，出租率(lu)达到99%。
图(tu)源：万(wan)科财报
嘉定区政府(fu)官网显示，2023年(nian)南翔印象城MEGA总销售额突破46亿元，比2021年(nian)增长15％。
尽管(guan)目前印力集团方面尚(shang)未对外披露交易对价，但参照年(nian)初七宝万(wan)科广(guang)场的最终交易价23.83亿元，该宗交易总价值得期待(dai)。
镜鉴咨询创始人张宏(hong)伟(wei)对每(mei)经记者表示：“按照万(wan)科当前的节奏看，确实需要(yao)通(tong)过出售这(zhe)两(liang)个物业去解决资(zi)金需求问(wen)题。出售股权其实和(he)发行REITs一样，都代表了重资(zi)产的退出，但商业地产轻资(zi)产的运营(ying)管(guan)理，还是有(you)稳定收益(yi)的。”
据《每(mei)日经济(ji)新闻》此前报道，2025年(nian)万(wan)科累计债券到期规模为215.9亿元，涉及(ji)9只(zhi)债券，其中(zhong)上半年(nian)一季度、下半年(nian)8-12月均有(you)多只(zhi)债券将集中(zhong)到期。另外，万(wan)科明年(nian)5月还有(you)一笔发行金额为4.23亿元、票面利率(lu)为3.15%的美元债到期，这(zhe)意味(wei)着明年(nian)万(wan)科将有(you)超过246亿元到期债务(wu)需要(yao)偿还。
不过，及(ji)时出售商业资(zi)产未必没有(you)战略因素的考量。万(wan)科在年(nian)报中(zhong)坦言，2023年(nian)以(yi)来，商业新开增速创新低，回归存(cun)量经营(ying)。全年(nian)全国新开商业增长率(lu)降至6.8%，创历史新低，其中(zhong)存(cun)量改造占全年(nian)开业量的14%，行业进入存(cun)量竞争。
“即使不考虑公司(si)资(zi)金承压，按照正常的市场周期，一个商业综合体运营(ying)6-8年(nian)后，基本走进了成熟阶段，而通(tong)常成熟的商业综合体租金很难再继续上涨(zhang)。”张宏(hong)伟(wei)指出，“按照正常的商业运营(ying)操作，要(yao)么通(tong)过发行REITs来实现重资(zi)产退出，要(yao)么通(tong)过股权出售来退出。但目前的情况下租金很难提高，不如(ru)直接退出，一方面解决资(zi)金需求问(wen)题，另一方面轻资(zi)产本身仍然能够保证稳定收益(yi)。”
根据万(wan)科“一揽(lan)子瘦(shou)身计划”，除综合住区开发、物业服务(wu)、租赁(lin)公寓(yu)三项主业外，将退出其他业务(wu)，清(qing)理和(he)转让非主业的财务(wu)投资(zi)，其中(zhong)包括(kuo)要(yao)坚决大力度推进商办等大宗资(zi)产交易，计划每(mei)年(nian)完成200亿元。
当下选择处(chu)置大宗资(zi)产，在业内人士看来是个合适(shi)的时机。
“如(ru)果明年(nian)经济(ji)回暖(nuan)没有(you)达到预期，消费整体进一步(bu)走弱，届时资(zi)产未必能卖(mai)到现在的价格。这(zhe)个时间点退出（重资(zi)产），我觉得是一个合理的选择。”张宏(hong)伟(wei)表示。
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