每经(jing)记者：陈荣(rong)浩(hao) 赵景致每经(jing)编辑(ji)：段炼,陈梦妤
“昨天（7月4日）出的通知，政策(ce)今天开始执(zhi)行。”
昨天晚(wan)上，一则关于(yu)“深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需(xu)在主体封顶后才能放款”的消息(xi)在网络上发(fa)酵，7月5日上午，深圳一国有银行工作人员对《每日经(jing)济(ji)新闻》记者表示(shi)。
有深圳房企人士也向每经(jing)记者证实，已于(yu)昨晚(wan)收到相(xiang)关通知。“不过这个政策(ce)对我们影响不大，因为我们在深圳区域的楼盘(pan)已经(jing)接(jie)近封顶，（政策(ce)）对在深圳有较大面积(ji)土储但(dan)还没开发(fa)的房企会有较大影响。”
深圳某项(xiang)目售楼处 每日经(jing)济(ji)新闻资料图（图文无关）
“昨晚(wan)刚出通知，没封顶不让放贷”
7月5日上午，深圳一国有银行工作人员对每经(jing)记者表示(shi)，昨天出的通知，政策(ce)今天开始执(zhi)行。
另一家股(gu)份行个贷经(jing)理也向每经(jing)记者表示(shi)，政策(ce)今天开始实行。“人行要求银行在个人按揭贷款方面，必须等项(xiang)目主体封顶了(le)才可以放贷，如(ru)果主体没封顶，是不让放贷的。”
从银行角度看(kan)，怎样才算主体封顶？
上述(shu)国有行工作人员指出，封顶之后才有竣(jun)工，“竣(jun)工指的是要国土（部门）验收，（合格之后）才算竣(jun)工。”
上述(shu)个贷经(jing)理表示(shi)，以30层的楼盘(pan)为例，封顶就(jiu)是30层要全部完工，里面装修可以还没好，但(dan)主体要建(jian)好。如(ru)果只是25层，还没建(jian)满30层，银行就(jiu)没办法放贷。
“对购(gou)房者来(lai)说其实是一个保(bao)障。”上述(shu)股(gu)份行个贷经(jing)理表示(shi)，前几年深圳有要求主体须建(jian)立三分之二才能售卖，现在是要求必须达到封顶才能放贷。
这位(wei)个贷经(jing)理续称，如(ru)果客户不通过银行按揭贷款购(gou)房也可以，需(xu)要（客户）和开发(fa)商商榷。“这项(xiang)政策(ce)是给银行的指导意见，昨晚(wan)刚出的通知，具体细(xi)则还没有发(fa)文，但(dan)暂时肯定是（不封顶）不会放贷。
业内认为有助于(yu)降低烂尾风险
事实上，“不封顶不放贷”在监管文件中早有提及。
《每日经(jing)济(ji)新闻》记者查询了(le)解到，要求封顶后才能放贷的政策(ce)，可以追溯(su)到央行2003年发(fa)布的“121号文”及2007年发(fa)布的“359号文”。
其中，2003年《关于(yu)进一步加强(qiang)房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文”）要求，商业银行只能对购(gou)买主体结构已封顶住房的个人发(fa)放住房贷款，而(er)购(gou)买商业用房则需(xu)要竣(jun)工验收后才能发(fa)放贷款。
2007年《关于(yu)加强(qiang)商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“359号文”）提到，“只能对购(gou)买主体结构已封顶住房的个人发(fa)放住房贷款。”
目前，这一条款仍然有效(xiao)。
上海原银保(bao)监局2021年1月发(fa)布的《关于(yu)进一步加强(qiang)个人住房信贷管理工作的通知》提到，要严格个人住房贷款发(fa)放管理，切实执(zhi)行“359号”相(xiang)关要求，重点(dian)支持借款人购(gou)买首套中小户型自住住房的贷款需(xu)求，且只能对购(gou)买主体结构已封顶住房的个人发(fa)放住房贷款。
央行也曾对银行向购(gou)买主体结构未封顶住房的个人发(fa)放住房贷款的商业银行下了(le)处罚决定。
比如(ru)最近一次，2023年9月13日，国家金融监督管理总局昌吉监管分局便对新疆昌吉农村商业银行股(gu)份有限(xian)公司五家渠天山路支行，就(jiu)“向购(gou)买主体结构未封顶住房的个人发(fa)放住房贷款”违法违规(gui)事实罚款30万(wan)元。
广(guang)东省城规(gui)院住房政策(ce)研究中心首席研究员李(li)宇嘉通过微信向每经(jing)记者表示(shi)，封顶以后才能发(fa)放按揭贷款在“121号文”和“359号文”已有明确规(gui)定，不过由于(yu)房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就(jiu)迎(ying)合开发(fa)商的需(xu)要，在按揭楼盘(pan)没有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为“潜规(gui)则”。
“由于(yu)开发(fa)商高周转的经(jing)营(ying)策(ce)略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋(wu)交付出现困难甚至烂尾，封顶之前发(fa)放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如(ru)果项(xiang)目没有封顶，延期交付和烂尾的风险会加大。”
李(li)宇嘉提到，现在要求封顶才能放贷，有助于(yu)降低房屋(wu)烂尾风险，保(bao)障小业主权益，也保(bao)障银行贷款安(an)全。
每经(jing)记者注意到，目前深圳新房供应量相(xiang)比以前出现了(le)显著下滑。
据(ju)深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项(xiang)目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。而(er)2023年深圳现售住宅项(xiang)目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。
深圳市住建(jian)局数据(ju)显示(shi)，截至6月末(mo)，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项(xiang)目，因此可售库存有所下降。
记者|陈荣(rong)浩(hao) 赵景致
编辑(ji)|段炼陈梦妤 杜(du)波
校对|何小桃
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