炎炎夏日，漫(man)步西(xi)单北(bei)大街，可以在阴凉的胡同里感受悠悠古韵与现代时尚的融合，体验(yan)开放友好的开放型城市公园；在东城区崇雍大街，可以游览历史人文遗迹与首都风貌的文化景观线路，感受北(bei)京的历史和乡(xiang)愁；在亮马河国际(ji)风情水(shui)岸，可以感受“生态绿丝带”串联的美好生活。
近年来，作为(wei)全国首个减量发展的超大城市，北(bei)京积极(ji)开展城市更新行动，对建成(cheng)区内城市空间形态和城市功能进行持续完善和优(you)化调整。从规划引领到政策支撑，再(zai)到市、区、乡(xiang)镇(zhen)街道联动，北(bei)京不断(duan)探索和创新城市更新模式，一个个城市更新优(you)秀案例不断(duan)涌现。
5月25日，夜幕下的三里屯太古里。图/IC photo
三里屯明年新装亮相
朝(chao)阳区三里屯被誉为(wei)“潮流风向标”，是北(bei)京火爆的商圈之一。然(ran)而，在打造(zao)国际(ji)一流商圈的过程中，三里屯也和其他“待更新”项目一样，面临存(cun)量空间使用效(xiao)率有(you)待提升等问(wen)题。今年年初，三里屯和朝(chao)外、国贸、团结湖、青年路等片区成(cheng)为(wei)朝(chao)阳区城市更新的重点(dian)。
未来的三里屯会是什(shi)么样子？北(bei)京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会朝(chao)阳分局副局长卫宝山透(tou)露，此次三里屯片区城市更新将通过环境整治，更新太古里北(bei)区、永利国际(ji)等楼宇项目，引入奢侈品(pin)牌旗舰店、首店，推出更多(duo)优(you)质数字文化产品(pin)等，带动街区的商业氛围(wei)与文化品(pin)质提升。
同时，对闲置L地块开展深入研究，从权属(shu)界定、确权登记、审(shen)批流程、方案设(she)计等环节分析研判，最终形成(cheng)“控规定性质，用途需复合，供地走划拨，确权给街道”的思路，将闲置地块打造(zao)成(cheng)为(wei)兼具养老、卫生、文体、党(dang)群(qun)等功能的“城市会客厅”。
“今年2月，太古里北(bei)区N2商业楼率先改造(zao)完工，建成(cheng)特色招牌建筑。3月投用的N15商业楼实现了建筑规模减量。”卫宝山表示，目前，三里屯片区更新效(xiao)果(guo)已(yi)初步显现，打造(zao)了以“T+MALL”元宇宙商业综(zong)合体、太古里商业建筑群(qun)、三里屯路漫(man)享街区等为(wei)代表的精品(pin)商圈，提升了三里屯路、工体北(bei)路等地公共空间环境品(pin)质。
三里屯的变化市民看在眼里，看不到的是背后一系列并不轻松(song)的工作。卫宝山介绍，覆(fu)盖三里屯全域的街区控规编(bian)制工作，在统筹现有(you)商业、可更新用地等存(cun)量空间资源的基础上(shang)，研判空间资源供给与经(jing)济产出的匹(pi)配关系，明确片区发展目标和功能定位，提出“打造(zao)战略(lue)级商业项目，再(zai)造(zao)三里屯商业新地标”“构筑主街+后街商业网络(luo)格局”等规划策略(lue)。同时，建立城市更新项目库，对公共空间改善、商圈品(pin)质升级、配套设(she)施(shi)补充等各类项目进行一体谋划，拓展高品(pin)质与年轻化的商业客群(qun)，助(zhu)力“大三里屯商圈”高质量发展。
“预计明年，市民会看到一个不一样的三里屯。”卫宝山透(tou)露，三里屯明年将新装亮相。
此外，通过对更新项目的复盘总结，朝(chao)阳区还创新搭建了用于指导实践的城市更新“政策工具箱”，以服务更新主体需求为(wei)中心，从项目谋划、储(chu)备、实施(shi)和运营四个关键环节入手，将形成(cheng)的经(jing)验(yan)做法固化为(wei)可推广、可复制的“小快灵”工具，涵(han)盖诉求获取、政策应用、推动实施(shi)、效(xiao)果(guo)评(ping)估等方面。
劲松(song)危旧楼房(fang)改建，创新尝试资金“四方共担”
同样地处东三环的劲松(song)一区114号楼，始建于1978年，住着66户(hu)居民，由于年代已(yi)久，楼体存(cun)在保温、隔音差等问(wen)题，存(cun)在较大安全隐患。作为(wei)全市首批危旧楼房(fang)改建试点(dian)项目之一，2021年12月，114号楼正式启动拆除，2023年7月正式交付居民。
“项目适当(dang)改善居民居住条件，重点(dian)解决建筑使用功能提升问(wen)题。将原卧(wo)室面积适当(dang)调整，以扩大客厅的面积；改变原卧(wo)室的复合功能，休息和会客空间分离；增(zeng)加一层地下室作为(wei)社区的配套物业服务用房(fang)。更新后，建筑面貌焕然(ran)一新，居住安全得到保障，居民生活品(pin)质大幅(fu)提升。”北(bei)京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会朝(chao)阳分局规划编(bian)制与城市设(she)计科科长郑璐介绍。
近两年，北(bei)京城市更新模式不断(duan)推陈出新。劲松(song)一区114号楼就做了一次新的尝试——开创“四方共担”资金筹措模式。
“民生保障和人居改善一直(zhi)是北(bei)京城市更新的重要内容。”郑璐介绍，项目在立项推进过程中，运用市场化方式统筹投资单位、建设(she)单位、施(shi)工单位、物业管理单位力量参与，做到共同决策、共同建设(she)、共同评(ping)价、共同发展、共享成(cheng)果(guo)。首次采取危旧楼房(fang)改建资金筹措由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”的模式，为(wei)后续同类项目提供有(you)效(xiao)的资金筹措路径，是北(bei)京城市更新创新模式一次新的尝试和实践。
以“片区”模式更新，也更注(zhu)重科技创新
实际(ji)上(shang)，早在三里屯、劲松(song)一区114号楼改造(zao)之前，北(bei)京已(yi)经(jing)有(you)一大批城市更新项目落(luo)地，成(cheng)为(wei)市级示范项目，乃至全国城市更新的标杆案例。比如，北(bei)京首钢老工业区（北(bei)区）更新、模式口历史文化街区保护(hu)更新、昌盛园社区老旧小区改造(zao)、中国建筑科学研究院建筑光伏(fu)零碳改造(zao)等4个项目纳入住房(fang)和城乡(xiang)建设(she)部第一批城市更新典型案例名单。
市委(wei)城市工作办秘书处副处长王(wang)姗介绍，近两年，北(bei)京城市更新工作不断(duan)完善，尤(you)其是去年《北(bei)京市城市更新条例》施(shi)行后，北(bei)京的城市更新工作也按下了加速键。
“减量发展背景下，北(bei)京的城市更新不只是简单的旧城旧区改造(zao)，而是由大规模增(zeng)量建设(she)转变为(wei)存(cun)量提质改造(zao)和增(zeng)量结构调整并举；不只是物质空间层面的修修补补，而是推动城市可持续发展、治理能力现代化的系统工程。”王(wang)姗介绍，北(bei)京已(yi)连续两年发布(bu)城市更新白皮书，系统梳理北(bei)京城市更新成(cheng)效(xiao)、形势与挑战等。
在她看来，这两年，北(bei)京城市更新更加强调区域综(zong)合性更新，商业运营模式更加高效(xiao)灵活，也更加突出文化保护(hu)、传承(cheng)和发展的理念，科技创新的驱动作用更加显著，民生保障和人居改善更加全面，共建共治共享的机制更加完善。
以2023年为(wei)例，市级示范项目中更新片区增(zeng)加至30个，涵(han)盖了老城保护(hu)更新、活力街区、完整社区等不同类型。王(wang)姗介绍，去年，北(bei)京制定了《北(bei)京市实施(shi)城市更新行动三年工作方案（2023-2025年）》，确定的89个城市更新重点(dian)区域和重点(dian)项目中，区域综(zong)合性更新项目有(you)51个，超过一半(ban)。
王(wang)姗说，北(bei)京城市更新存(cun)在点(dian)状更新和片区更新共存(cun)的局面，点(dian)状更新易(yi)操作、数量多(duo)，片区更新难度大，但成(cheng)效(xiao)好。当(dang)前，越来越多(duo)的项目正在以片区的形式谋划实施(shi)，发挥资源统筹、规模化运营的效(xiao)益。“改造(zao)后的三里屯片区将和朝(chao)外、工体、国贸等衔接(jie)，让市民看到一个更具国际(ji)范儿(er)的朝(chao)阳。”
除此之外，结合北(bei)京“四个中心”建设(she)，北(bei)京城市更新也更注(zhu)重科技创新。以“三城一区”为(wei)重点(dian)，不少老旧厂房(fang)、低效(xiao)楼宇通过更新实现“腾笼换鸟”。例如，北(bei)京卫星制造(zao)厂科技园区、天空之境产业广场、理想(xiang)汽车绿色智能工厂、清华国重南(nan)口基地、金隅兴发科技园区等项目，在支撑基础科学研究、引入高新技术企业、推动工业上(shang)楼等方面都取得了良好成(cheng)效(xiao)。这也是北(bei)京通过城市更新推动新质生产力发展要积极(ji)发力之处。
今年将出台11项规划土地政策改革创新任务
城市更新的“北(bei)京经(jing)验(yan)”，规划是引领，政策是关键。北(bei)京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会详细规划处（城市更新处）副处长倪崇侠介绍，2022年5月，该委(wei)牵头形成(cheng)了全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划，系统构建了城市更新工作的目标体系、空间体系、方法体系、组织体系、动力体系和保障体系，推动创新首都城市治理模式和构建新发展格局。
“我们聚焦规划划定的178个重点(dian)更新街区，对资源与任务进行‘肥(fei)瘦搭配’，实现城市发展综(zong)合效(xiao)益的最大化，达(da)成(cheng)多(duo)元更新目标。”倪崇侠说，在市级政策的指引下，这两年，各区、乡(xiang)镇(zhen)也在积极(ji)探索适合自己的城市更新模式，实现“一区一策”“一项目一策”。
比如，丰台长辛店老镇(zhen)街区控规作为(wei)《北(bei)京市城市更新条例》实施(shi)后的首个区域综(zong)合性城市更新片区率先批复，按照文物考古优(you)先、市政交通设(she)施(shi)先行、公服配套同步配置、产业集聚分期引入的实施(shi)原则，渐进式、可持续实现老镇(zhen)历史保护(hu)传承(cheng)与有(you)机更新的协同发展，形成(cheng)了“城市更新+土地开发上(shang)市+政府财政建设(she)”的区域综(zong)合性更新模式。
今年以来，有(you)关城市更新的配套细化文件密(mi)集出台。2月，《北(bei)京市工业用地先租后让指导意见（试行）》印发。3月，《北(bei)京市责任规划师制度实施(shi)办法》《老旧厂房(fang)更新改造(zao)工作实施(shi)细则（试行）》印发实施(shi)，实现城市更新中的“多(duo)方协商”与“共建共治”，为(wei)推动产业“腾笼换鸟”，打造(zao)城市活力空间提供了路径。
“北(bei)京梳理形成(cheng)11项《北(bei)京市城市更新条例》配套规划土地政策改革创新任务，目前一半(ban)已(yi)出台，其余正在加快研究制定，将于今年年底前陆续出台。”倪崇侠表示。
新京报记者 曹晶瑞(rui)
编(bian)辑(ji) 白爽 校对 李立军