（文/解红娟 编辑/马(ma)媛媛）没有任何遮掩，万科对业绩问题(ti)进行了(le)坦诚说明。
7月(yue)9日晚间，万科发布2024年半年度业绩预告，预计公司2024年上半年归母净利润亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%；扣除非经常性损益后净亏损50亿-65亿元，同比下降157%至175%。
对于此次业绩亏损的原(yuan)因，万科坦言，尽管公司较早意识到(dao)转型发展的重要性，但转型业务投资超出了(le)资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱(tuo)惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成(cheng)本较高。
另外，“随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受(shou)到(dao)重大影响。同时，公司为确(que)保现金流安全，通过价格折让(rang)加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步(bu)加大。”万科在业绩预告中指出。
但不可(ke)否认的是，万科已在全力行动，且已初显成(cheng)效。
报告期内，万科制定(ding)了(le)业务重整和化解风险的“一揽子方案(an)”，坚定(ding)瘦(shou)身健体，降解风险，取(qu)得积极进展：实现高品质(zhi)交付(fu)7.4万套房子，全面完成(cheng)预定(ding)计划；保障公开市场债务正常兑付(fu)；实现销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营；实现大宗交易回款(kuan)93.4亿元；印力集团完成(cheng)商业基础(chu)设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。
对此，有业内人士指出，在自身持续努力下，伴(ban)随市场逐步(bu)恢复(fu)，相信万科也将重新回到(dao)健康可(ke)持续发展轨道。
1862名管理人员拟自筹2亿增持股票
值(zhi)得一提的是，业绩预告披露同日，万科还(hai)发布了(le)增持计划。
公告显示，基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干(gan)管理人员共计1862人，计划于6个月(yue)内自筹资金人民币(bi)2亿元增持公司A股股票。
根据增持公告显示，万科此次增持不设定(ding)价格区间，增持股份自愿锁(suo)定(ding)两年。增持主体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干(gan)员工等。
万科表示，为增强市场信心，此次公司管理团队及骨干(gan)人员共同参(can)与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对公司前景的充分信心及同舟共济的坚定(ding)决心。本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三(san)分之一，以号召广大骨干(gan)员工与公司发展进一步(bu)绑定(ding)，有助于推动瘦(shou)身健体一揽子方案(an)尽快取(qu)得阶段性成(cheng)果，相信公司未来将重新走到(dao)健康发展的轨道上。
这也侧面表现出万科管理层对房地产未来市场的看好。万科管理层在同日举办(ban)的分析师交流会上表示，近期需求端(duan)政策力度较大，很(hen)多城市取(qu)消了(le)限购，取(qu)消了(le)按揭贷款(kuan)利率下限，也调降了(le)首套、二套贷款(kuan)首付(fu)。
表现在数据上，2024年6月(yue)，百强房企全口(kou)径销售金额环比增长32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6个百分点。
与此同时，4月(yue)以来万科自身销售额也在逐月(yue)上升，“目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州(zhou)、广州(zhou)成(cheng)交有企稳迹象，特别是一些改善型项目，销售情况都不错。”在万科管理层看来，这是非常好的信号。
万科管理层始终认为，相对于潜在总需求，目前的供给水平无(wu)论从总量还(hai)是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质(zhi)住宅的企业有机会。“未来十年需求量完全可(ke)以保障每年10～12亿平方米的开工量。但2023年我们商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1-5月(yue)同比进一步(bu)下降25%。照此推算，预计今年住宅新开工量不会超过5亿平方米，人均(jun)下来比一些发达国家目前的水平还(hai)低。”
万科管理层强调，从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可(ke)能长期保持现状，行业只要活下去就一定(ding)有机会。尤其(qi)是能够提供优质(zhi)住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。
基本面长期向好
即使现下出现亏损，但不可(ke)否认的是，万科的基本面依旧偏强。
2024年上半年，万科持续提升三(san)大主业的经营情况，建设面向行业新发展阶段的竞争优势。开发业务方面，万科加大了(le)存量资源的去化和盘活力度，上半年全口(kou)径现房签约超240亿元。同时2022年后新增投资项目表现优秀，累(lei)计销售去化率60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。
租赁住宅方面，万科泊寓在2024年上半年继续保持了(le)行业领先优势，其(qi)中，GOP利润率达到(dao)90.1%，同比提升1.3pts；单房运(yun)营成(cheng)本158.8元/间/月(yue)，同比下降13.3%。
报告期内，万科泊寓业务新项目拓展1.5万间，比去年同期增长85.3%。截至目前，万科泊寓现管理租赁住房24.5万间，累(lei)计开业18.4万间，继续保持集中式长租公寓管理规模全国第一。
物业服务方面，万物云处在成(cheng)熟发展期，上半年在服务客户方面表现出色，经营良好。其(qi)中，蝶城运(yun)营提效成(cheng)果显著，已完成(cheng)287个蝶城变阵，上半年提效近2亿元。同时，万物梁行继续蝉联“中国IFM综合(he)设施管理企业TOP1”，实现多项创新服务产品落地试点。
在基本面均(jun)保持稳步(bu)增长的同时，万科获得了(le)不少企业和机构的支持。仅就融资方面，万科获得主要金融机构的大力支持，合(he)计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还(hai)超过500亿元。
在这之中，就不得不提招(zhao)商银行牵头的200亿元银团贷款(kuan)。据悉(xi)，万科已与招(zhao)商银行等头部金融机构签订协议(yi)，抵押物为万科旗下万纬(wei)物流股，获得的200亿银团贷款(kuan)是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款(kuan)。
与此同时，万科也利用(yong)经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增融资149.8亿元。
大宗交易方面，万科主要围绕资产交易和REIT、Pre-REIT基金两个方面。
期内，万科资产交易实现回款(kuan)93.4亿元，其(qi)中，2月(yue)完成(cheng)23.8亿元转让(rang)七宝万科广场50%股权(quan)，5月(yue)深铁集团力挺万科以22.35亿元接盘万科深超总地块，6月(yue)份印力还(hai)完成(cheng)了(le)南翔印象城MEGA48%的股权(quan)交易。
REITs和Pre-REIT基金方面取(qu)得积极进展。4月(yue)印力REIT完成(cheng)上市发行，发行规模32.6亿元。保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州(zhou)项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进过程中。
得益于此，万科几乎没有还(hai)债压力，2024年上半年完成(cheng)全部到(dao)期公开市场债务偿付(fu)，年内已无(wu)境外公开债，下半年境内公开债券还(hai)剩2笔，将通过经营端(duan)现金流、银团贷款(kuan)等渠道安排偿还(hai)。