格力地产（600185.SH）将免税业务装入(ru)体内的进程(cheng)再生变数(shu)。
格力地产7月7日公告称，计划撤回(hui)通过定向增发和支付(fu)现金的方式收购珠海免税企业集团有限(xian)公司（下称“珠海免税”）100%股权的申(shen)请(qing)。
同时，格力地产表示将原重组方案调整为：置出其持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，同时置入(ru)珠海免税不(bu)低于51%股权。如存在(zai)估值差额，格力地产以现金方式补足。
珠海免税和格力地产的实控人(ren)均为珠海国资委(wei)。珠海国资委(wei)间接持有格力地产44.95%的股份。
另外，珠海国资委(wei)直(zhi)接持有珠海免税77%的股份，并通过间接控股子(zi)公司珠海城市建设集团有限(xian)公司（下称“珠海城建”）间接持有珠海免税23%的股份。
方案调整前后，最大区别是取消了向珠海国资委(wei)和珠海城建发行股份以及定增方案，而是选择了资产置换的方式，不(bu)再涉及股份发行或募资。
若按格力地产原方案，其计划以5.38元/股的价格分别向珠海国资委(wei)和珠海城建发行12.85亿股和1.34亿股股份；其另需要通过向35名(ming)特(te)定投资者定增募资不(bu)超过70亿元募集配套资金。
今年以来市场疲软，不(bu)仅A股IPO的口(kou)子(zi)明显收紧(jin)，定增、发债等再融资动作亦(yi)有所减少。
截(jie)至7月8日的Wind数(shu)据显示，时已过半的2024年A股上市公司增发募资金额为843.53亿元，仅约为2023年全年的不(bu)到 1/5。
格力地产公告发布后，市场反应强烈。
7月8日，格力地产开盘一字涨停，收于4.96元/股，市值单日增8.49亿元。
四载装入(ru)免税之路
珠海国资向格力地产装入(ru)珠海免税的过程(cheng)可谓一波三折，至今已历经4年多的时间。
早在(zai)2020年5月，格力地产就首次披露(lu)重组交易议案。计划以向珠海国资委(wei)和珠海城建以增发及现金支付(fu)的方式收购珠海免税100%的股权。
但次年2月，因格力地产原董事长鲁君四涉嫌内幕交易遭(zao)到证监会立(li)案调查(cha)，此次重组也因此遭(zao)到中止，直(zhi)到2022年12月，相关交易才得以继续推动。
2023年7月，格力地产因涉嫌信(xin)息披露(lu)违法行为收到证监会的《立(li)案告知书》，其再度申(shen)请(qing)中止并购重组交易。
同年9月，格力地产公告称经广东(dong)证监局查(cha)明，在(zai)2018年至2021年度累计少提存货减值导致多计净利润6.26亿元，导致格力地产2018年至2022年年报等公告存在(zai)错报，因此受到警告及300万元罚款处罚。
中止两个月后的 11月，格力地产公告称上述立(li)案调查(cha)事项已调查(cha)、审理终结，并向上交所申(shen)请(qing)恢复审核。
但格力地产未能等来证监会对其定增的批复，直(zhi)到此次撤回(hui)申(shen)请(qing)，并将原方案调整为资产置换。
调整后的方案为：置出其持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，同时置入(ru)珠海免税不(bu)低于51%股权。如存在(zai)估值差额，格力地产以现金方式补足。
格力地产2023年年报显示，房地产业务合计为其贡献营收42.33亿元，同比增长24.02%，占(zhan)比近九成，但毛利率同比下滑5.93个百分点至21.63%。
目前，格力地产在(zai)珠海、上海和三亚三地的合计在(zai)建项目建筑(zhu)面积达75.45万平米；在(zai)上海和重庆两地的竣(jun)工项目建筑(zhu)面积达25.01万平米；另在(zai)重庆有33.91万平米待开发土地。
2023年，格力地产从(cong)事房地产开发业务的全资子(zi)公司珠海格力房产有限(xian)公司录得净资产27.34亿元，约占(zhan)其总(zong)净资产的49.12%。
信(xin)风（ID：TradeWind01）询问格力地产相关人(ren)士置出的房产业务范围，对方表示包括上海、重庆、三亚三地的相关房地产开发业务，但不(bu)包括珠海的房产项目。而对于重庆的待开发土地是否会被置出目前还不(bu)清楚。
若剔除2023年上海、重庆和三亚三地房地产项目贡献营收14.54亿元，按相应持股比例(li)置入(ru)珠海免税11.66亿元（22.86亿元的51%）营收测算，则格力地产的2023年总(zong)营收约为47.11亿元，房地产业务的营收占(zhan)比将降至约58.99%；免税业务的营收占(zhan)比则达到24.75%。
同时上述格力地产人(ren)士表示，目前还不(bu)清楚计划置入(ru)格力地产51%的珠海免税股份全部来自珠海国资委(wei)，还是有部分来自珠海城建，“具(ju)体的交易方案，还需要后续再协(xie)商一次”。
免税的增量空间
长久以来，二级市场对格力地产的期待并不(bu)在(zai)于地产业务，而在(zai)于珠海免税注入(ru)预期带来的增量，尤其是在(zai)消费税改革胎动的当下。
今年以来，市场对新一轮(lun)财税体制改革的关注度明显提升，特(te)别在(zai)消费税改革方面，期待提速(su)推进。
今年3月公开的《关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告》将“深(shen)化财税体制改革”列入(ru)2024年财政改革发展工作，其中明确(que)提出“推动消费税改革”。
消费税是以消费品的流转额作为征税对象的各种税收的统称，是我国的第三大税种，一般在(zai)生产和进口(kou)环节缴(jiao)纳。目前共有15个税目，涉及烟、酒、高档化妆品、成品油等。
国泰君安分析师方奕认为，消费税改革可能成为财税改革突破口(kou)，体现在(zai)扩大征税范围、部分收入(ru)让渡地方、征收环节后移等。
但免税运营商们则可几乎(hu)不(bu)受税率影响，甚至从(cong)中收益：有税渠道终端零售价若提高，免税商品的价格优势(shi)将变得突出，存在(zai)拉(la)动销售的可能。
7月3日，股价跌跌不(bu)休的中国中免（601888.SH）就在(zai)二级市场的期待下，时隔两年再度收获一个涨停板。
同理，市场对珠海免税也有相当期待。
珠海免税的主营业务为出入(ru)境(jing)免税，共拥有12 家陆(lu)路口(kou)岸和机场口(kou)岸出入(ru)境(jing)免税店，为东(dong)南地区口(kou)岸免税龙(long)头。
其中，拱北口(kou)岸免税店是目前国内单店面积最大的陆(lu)路口(kou)岸免税店，为珠海免税贡献大部分营收。
据格力地产披露(lu)的珠海免税2021年至2023年模拟财务报表审计报告显示，2023年珠海免税实现营收22.86亿元，同比增长39.56%；实现净利6.67亿元，同比增长110.41%。
按格力地产调整前方案，珠海免税整体估值达到96.11亿元估算，珠海免税2023年对应PE约为14倍。作为对比，目前行业龙(long)头中国中免则达到19倍。
从(cong)产品结构来看，珠海免税的主要经营品类(lei)较为单一，烟、酒合计占(zhan)比接近99%，不(bu)过两者确(que)实也是消费税改革的潜在(zai)试点领域。
一名(ming)华东(dong)地区券商消费分析师对信(xin)风（ID：TradeWind01）表示，消费税改革关键在(zai)于平衡增税与刺激消费。在(zai)某些(xie)行业发挥着抑制消费的作用，如对高污染、不(bu)利于健康的烟酒等产品加征重税，以减少消费。由于国家对香烟和鞭炮烟火等行业的管(guan)控力度更强、流通环节更易监管(guan)，香烟可能率先成为试点对象。
今年以来，国内免税市场难言乐观，消费税改革对免税市场的刺激效果有待观察。
据海口(kou)海关数(shu)据，今年5月海南离岛免税购物实际(ji)人(ren)次41.88万人(ren)次，同比减少16.02%；免税购物金额19.74亿元，同比减少38.27%。
中国中免在(zai)7月3日的涨停之后，其已几乎(hu)将全部涨幅回(hui)撤，近三个交易日跌幅达7.18%，7月8日收跌4%于63.1元/股。
另有一名(ming)华东(dong)地区券商社(she)服分析师对信(xin)风（ID：TradeWind01）表示，并非(fei)加大有税与免税之间的价差就能刺激免税消费的关系。“在(zai)整体消费需求疲软的环境(jing)下，可能仅有格局上的变化，（对免税消费）的影响并不(bu)大”。
不(bu)过对格力地产而言，相比至今仍未见底的房地产业务，珠海免税的资产质地要优质、稀缺得多，拥有全国仅有的八张(zhang)免税牌(pai)照之一。
2023年珠海免税的净利率接近30%，反观格力地产则净亏了7.35亿元，并已连亏三年。
前者相对确(que)定性的盈利，理应是被市场所看中的。
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