（文/解(jie)红娟 编辑/马媛媛）本轮房地产(chan)调控中，第(di)一家(jia)剥离房地产(chan)开发(fa)业务的top20房企出现了。
6月24日，美的置业发(fa)布公告(gao)称，公司(si)将(jiang)进(jin)行股权重组，将(jiang)全资持有(you)的房地产(chan)开发(fa)业务产(chan)权线从(cong)上(shang)市(shi)公司(si)重组至控股股东，股权重组方式采用了香港资本市(shi)场常见(jian)的实物方式分派。
即(ji)美的置业计划对其房地产(chan)开发(fa)及销售业务（房开业务）进(jin)行内部重组，即(ji)将(jiang)房地产(chan)开发(fa)业务从(cong)上(shang)市(shi)公司(si)业务中剥离，将(jiang)重心转移到轻资产(chan)模式，专注经营性业务，包括物业管理、商业物业投资与(yu)运营以及房地产(chan)科技。
值得一提的是，将(jiang)重心转移到轻资产(chan)模式，并(bing)不意味着美的置业彻底放弃房开业务。
有(you)接近美的置业的行业人士表示，此次重组后，房开业务产(chan)权线整体上(shang)移，由美的控股直接负责。同(tong)时，美的置业经营团队保持不变，继续承(cheng)接控股股东所持房开资产(chan)的全链条开发(fa)管理，为(wei)其提供代建、销售、物业等一系(xi)列服务。
这样做的好处是，房开业务的资产(chan)和负债从(cong)上(shang)市(shi)公司(si)美的置业的并(bing)表范围，调整为(wei)控股股东美的控股的并(bing)表范围。
换言之(zhi)，并(bing)不是美的置业退出房开业务，而是控股股东美的控股将(jiang)重资产(chan)拿地的任务接了过来。
甩掉重资产(chan)包袱
需要指出的是，美的置业在(zai)房企中的排行并(bing)不低。
据克而瑞研究(jiu)院数据显示，2023年，美的置业实现操盘金额599.5亿元，位列中国房地产(chan)企业操盘榜第(di)十(shi)九(jiu)位；实现全口径金额658.8亿元，位列中国房地产(chan)企业销售榜第(di)22位。
不过，由于(yu)房地产(chan)市(shi)场风险(xian)加剧，美的置业在(zai)2021年后就极少在(zai)公开市(shi)场拿地。据不完全统计，美的置业2022年仅新(xin)增一块土地；2023年也(ye)多(duo)在(zai)总部附(fu)近拿地，分别在(zai)广州(zhou)、长沙、佛山(shan)等城市(shi)获取5幅地块，新(xin)增货值约70亿元。
“这并(bing)不足以支持一家(jia)房地产(chan)开发(fa)企业继续发(fa)展下去。”一位行业人士分析，美的置业主动减(jian)少拿地，但土储却一直在(zai)消耗，会出现土储不足的问题，时间长了自然会成(cheng)为(wei)边缘化房企。
表现在(zai)数据上(shang)，截至2024年5月31日止五个月未经审核(he)销售数据，美的置业在(zai)报告(gao)期间已售建筑(zhu)面积约为(wei)149.8万(wan)平方米，实现合同(tong)销售金额169.4亿元。按2024年的销售目标550亿元左右计算，美的置业前5个月约完成(cheng)去年全年销售额的3成(cheng)。
与(yu)此同(tong)时，房地产(chan)开发(fa)的重资产(chan)模式也(ye)在(zai)给美的置业不断加压。截至2023年12月31日，美的置业有(you)息(xi)负债总额为(wei)380.7亿元，同(tong)比下降了21.4%。其中短期债务约120亿元，对应(ying)现金及现金等价物175.53亿元。
不可否认的是，由于(yu)有(you)美的控股背书，美的置业成(cheng)为(wei)为(wei)数不多(duo)在(zai)2024年仍(reng)能发(fa)行债券的民营房企。
例如，2024年6月18日，美的置业成(cheng)功发(fa)行了2024年度第(di)三期中期票据，此次发(fa)行的中期票据计划发(fa)行总额与(yu)实际(ji)发(fa)行总额均为(wei)12亿人民币，发(fa)行利率(lu)为(wei)4.28%，发(fa)行价格为(wei)每百元面值100元。
但受限于(yu)不断下滑(hua)的销售额，美的置业在(zai)未来能收回的现金流(liu)也(ye)越来越有(you)限。这个时候(hou)，剥离房地产(chan)开发(fa)业务不失为(wei)一个好的选择。
经营团队保持不变
事实上(shang)，即(ji)使重组完成(cheng)，也(ye)不会对美的置业经营团队造成(cheng)影响。
美的置业方面表示，此次重组探索经营管理及业务运作不受影响的上(shang)市(shi)公司(si)重组新(xin)模式，控股股东所持房开资产(chan)的全链条开发(fa)管理仍(reng)由现有(you)经营团队继续承(cheng)接。公司(si)经营业务实质、管理体制及业务运作未有(you)变化，不受影响，经营团队保持不变，仍(reng)由现有(you)团队统一开发(fa)、运营、销售、服务。
上(shang)述接近美的置业的行业人士指出，借助重组，可以重构房地产(chan)业务的经营模式，将(jiang)重资产(chan)拿地和开发(fa)运营分离开来，开发(fa)团队得以释放活力，锻造实力，拿地规模也(ye)可以更直接地借助控股股东的资金实力，拓展空间。
该人士直言，“此次重组如果得以顺利实施(shi)，上(shang)市(shi)公司(si)操盘房地产(chan)项目将(jiang)无需受制于(yu)自身(shen)的资金规模，参与(yu)的房地产(chan)开发(fa)规模将(jiang)可以做得更多(duo)。”
中指研究(jiu)院企业研究(jiu)总监刘水表示，把房开业务从(cong)本集团剥离将(jiang)可减(jian)少本集团的负债和与(yu)房地产(chan)开发(fa)业务的重资产(chan)属性相关的信用风险(xian)，并(bing)为(wei)股东提供变现其在(zai)本公司(si)部分投资的选择权，减(jian)少其与(yu)本公司(si)股份相关的房开业务投资风险(xian)。
刘水进(jin)一步指出，将(jiang)重心转移到轻资产(chan)模式，实现更高(gao)的利润率(lu)（与(yu)房开业务相比），并(bing)减(jian)少其在(zai)房地产(chan)市(shi)场的周期性风险(xian)敞口。
江瀚也(ye)认为(wei)，剥离房开业务也(ye)将(jiang)为(wei)美的置业的股东提供变现其部分投资的选择权。通过实物分派私人公司(si)股份的方式，股东可以选择持有(you)剥离后的私人公司(si)股份，从(cong)而减(jian)少对与(yu)公司(si)股份相关的房开业务投资风险(xian)。这有(you)助于(yu)增强股东对公司(si)未来发(fa)展的信心，并(bing)为(wei)其提供更多(duo)的投资选择。
“然而，需要注意的是，将(jiang)重资产(chan)的房开业务剥离将(jiang)不可避免地缩减(jian)美的置业整体业务的规模。”江瀚直言，这可能会对公司(si)的市(shi)场地位和影响力产(chan)生一定影响。但考虑到轻资产(chan)模式的潜力和优势，以及剥离房开业务带来的财务和战略上(shang)的益处，这一决(jue)策无疑是美的置业在(zai)当前市(shi)场环(huan)境下做出的明智选择。