买房前约定好(hao)的返佣，买房后某中介出尔反尔，遭遇返佣陷阱，只能吃“哑巴亏”……针(zhen)对房地产(chan)销售过程中出现(xian)的乱象，南都·湾财社记者从光明区住(zhu)房和建设局了解(jie)到，近日，光明区住(zhu)建局发布了关于规(gui)范在售房地产(chan)项目经营(ying)活动的通知(zhi)。
官方发文，严查涉及违规(gui)房产(chan)交易服务
官方发文，严查涉及违规(gui)房产(chan)交易服务
通知(zhi)表示，近期(qi)接到的部分消费者投诉中发现(xian)，部分未备案中介机构(gou)及从业人员、未备案未实名登记的自媒体“房产(chan)专家”、已登记的房地产(chan)从业人员以个人名义(yi)等，通过房地产(chan)分销平台承接房地产(chan)经纪业务收取费用，并且在产(chan)生(sheng)纠纷后未能及时、妥善解(jie)决，甚至采(cai)用失(shi)联、“拉黑”等手段逃避责任，影响消费者依法维权。
通知(zhi)提到，根据《中华人民共和国城市房地产(chan)管理法》第五十七条(tiao)“房地产(chan)中介服务机构(gou)包括房地产(chan)咨询(xun)机构(gou)、房地产(chan)价格评估机构(gou)、房地产(chan)经纪机构(gou)等”及《房地产(chan)经纪管理办法》第三条(tiao)“本办法所称房地产(chan)经纪，是指房地产(chan)经纪机构(gou)和房地产(chan)经纪人员为促成(cheng)房地产(chan)交易，向委托人提供房地产(chan)居间、代理等服务并收取佣金的行为”、第九条(tiao)“国家对房地产(chan)经纪人员实行职业资(zi)格制(zhi)度，纳入全国专业技术人员职业资(zi)格制(zhi)度统一规(gui)划和管理。”、第十一条(tiao)“房地产(chan)经纪机构(gou)及其分支机构(gou)应当(dang)自领取营(ying)业执照之(zhi)日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产(chan)）主管部门备案。”之(zhi)规(gui)定，凡提供房地产(chan)咨询(xun)及实际开展房地产(chan)经纪业务的机构(gou)及从业人员等，不论其通过线上下何种渠(qu)道、何种模式开展房地产(chan)经纪业务，均应依法依规(gui)进(jin)行备案登记。
根据《房地产(chan)经纪管理办法》第十四条(tiao)“房地产(chan)经纪业务应当(dang)由房地产(chan)经纪机构(gou)统一承接，服务报酬由房地产(chan)经纪机构(gou)统一收取。分支机构(gou)应当(dang)以设立该分支机构(gou)的房地产(chan)经纪机构(gou)名义(yi)承揽业务。房地产(chan)经纪人员不得以个人名义(yi)承接房地产(chan)经纪业务和收取费用。”及《深圳市房地产(chan)市场监管办法》第二十九条(tiao)“房地产(chan)经纪人员执业的，应当(dang)加(jia)入房地产(chan)经纪机构(gou)。房地产(chan)经纪辅助人员应当(dang)熟(shu)悉房地产(chan)相关的法律、法规(gui)及有关行业管理的规(gui)定，具(ju)有一定的房地产(chan)专业知(zhi)识，掌握房地产(chan)交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产(chan)经纪人开展业务。房地产(chan)经纪人应当(dang)对辅助人员的业务行为进(jin)行指导，对其辅助的执业行为承担责任。”之(zhi)规(gui)定，房地产(chan)经纪人员不得以个人名义(yi)承接房地产(chan)经纪业务。
通知(zhi)要求，各在售房地产(chan)项目开发企业应严格遵守法律规(gui)定，积极履行审慎(shen)核查及告(gao)知(zhi)义(yi)务，对所委托销售代理、渠(qu)道分销代理、包销商经营(ying)活动的合(he)法性和真实性进(jin)行查验，并在合(he)作协议(yi)中明确禁(jin)止与不合(he)规(gui)的经营(ying)机构(gou)及从业人员开展房地产(chan)业务。
光明区住(zhu)房和建设局表示也将联合(he)多(duo)部门展开专项治理行动，严查涉及违规(gui)参(can)与房地产(chan)信息及交易服务的自媒体、中介机构(gou)及从业人员，严厉打击一批反面典型，并公示曝(pu)光。
返佣套路层出不穷，买房需警惕
记者注意(yi)到，光明住(zhu)建局发文规(gui)范在售房地产(chan)项目活动通知(zhi)的背后，所涉及的投诉案例可能为“高额返佣骗局”。
事实上，“返佣”作为一种促销模式，在房地产(chan)市场中是一种常见的现(xian)象，但它也伴(ban)随着不少问题和争议(yi)。
2023年，舟山中院二审审结了这样一起涉及“返佣”的纠纷。张(zhang)女士(shi)在购房过程中，销售人员万某承诺只要找(zhao)一位信得过的“介绍人”在指定平台注册并完成(cheng)信息报备，“介绍人”在张(zhang)女士(shi)的购房签约流程完成(cheng)后，即可获得推荐佣金2万元作为返现(xian)。但合(he)同签订后，公司(si)以违规(gui)操作为由拒绝返现(xian)。
法院认为，开发商售房过程中，由销售人员万某负责与张(zhang)女士(shi)商谈，在她们商量的购房款方案中，包含张(zhang)女士(shi)完成(cheng)签约流程后由开发商向介绍人返还购房款2万元的约定，该约定系万某、张(zhang)女士(shi)、介绍人李(li)女士(shi)三方的真实意(yi)思表示，具(ju)有法律效力。万某作为开发商负责案涉楼盘销售的员工，其作出的约定属于职务行为，法律后果应由开发商承担。
但并非所有的购房者都如李(li)女士(shi)般能拿(na)回这部分佣金。记者在部分社交平台上搜索“返佣”的关键词，不少网友表示自己曾(ceng)遇到“中介返佣套路”，为了追回中介所承诺的“返佣”而四处奔波，但结果却并不尽如人意(yi)。
有网友表示，自己买房时中介承诺可以把部分佣金返还给买家，但自己要求签订书面证(zheng)明时却被(bei)告(gao)知(zhi)“这个都是口头约定”，但随着自己通过中介成(cheng)交房源(yuan)后，对方佣金到手后却直接失(shi)联，去(qu)门店找(zhao)了店长沟通也无果。
那么签订了书面证(zheng)明的“返佣”就一定靠谱吗？业内人士(shi)表示，尽管合(he)法公司(si)使用真公章可以为“返佣”纠纷提供诉讼证(zheng)据，但诉讼周期(qi)长，中介可能早已携佣金消失(shi)，导致即便胜诉也难以追回损失(shi)；还有一种情况是，签订的合(he)同很(hen)可能是空壳公司(si)或者干(gan)脆是不存在的假公司(si)，购房者申诉无门只能吃哑巴亏。
在深圳楼市，随着买方市场的到来，承诺“返佣”也成(cheng)为部分中介和自媒体吸引客户的手段之(zhi)一。记者便曾(ceng)在龙华某售楼处门口被(bei)中介拦住(zhu)，对直言通过自己的渠(qu)道买房可以承诺返佣，返还的佣金折算下来可以让买家再多(duo)享5个点的折扣。
值得一提的是，深圳市房地产(chan)中介协会在2018年就发布了《关于规(gui)范行业“返佣”行为的通知(zhi)》，明确禁(jin)止中介人员为获取业务以个人名义(yi)向客户承诺或提供“返佣”；中介机构(gou)对业主或客户给予佣金优惠减免的，必须在服务合(he)同中明示优惠或减免金额，并如实入账，严禁(jin)任何口头或私下承诺。
“购房者在面对返佣承诺时，需要提高警惕，避免轻信中介的口头承诺。在签订合(he)同时，应确保(bao)所有返佣条(tiao)款都有书面记录，并且明确、合(he)法。”但在业内人士(shi)看来，返佣纠纷案例频发，购房者在选(xuan)择中介时，更应多(duo)方面考察其资(zi)质和信誉，选(xuan)择有良好(hao)记录和专业素养的中介公司(si)，而不是单纯追求高返佣。
采(cai)写：南都·湾财社记者 孙阳