炎炎夏(xia)日，漫(man)步西单北大街，可以在阴凉的(de)胡同里感受悠悠古韵与现(xian)代时(shi)尚的(de)融合，体验开放友好(hao)的(de)开放型城市公园；在东城区崇雍(yong)大街，可以游览历(li)史人文遗迹与首都风貌的(de)文化景观线路，感受北京的(de)历(li)史和乡愁；在亮马河国际风情水岸，可以感受“生态(tai)绿丝带(dai)”串联的(de)美好(hao)生活。
近年(nian)来，作(zuo)为全国首个减量发展的(de)超大城市，北京积极开展城市更新行动，对建成区内城市空间形态(tai)和城市功能进行持续完善和优(you)化调整。从(cong)规划引领到(dao)政策支撑，再到(dao)市、区、乡镇街道(dao)联动，北京不断探索和创新城市更新模式，一个个城市更新优(you)秀(xiu)案例不断涌现(xian)。
5月25日，夜幕下的(de)三里屯太古里。图/IC photo
三里屯明年(nian)新装亮相
朝阳区三里屯被(bei)誉为“潮流风向(xiang)标”，是北京火爆的(de)商圈之一。然(ran)而，在打造国际一流商圈的(de)过(guo)程中，三里屯也(ye)和其他“待更新”项目(mu)一样，面临(lin)存量空间使用效率有待提升等问题。今年(nian)年(nian)初，三里屯和朝外、国贸、团(tuan)结湖、青(qing)年(nian)路等片区成为朝阳区城市更新的(de)重点。
未来的(de)三里屯会是什么样子？北京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会朝阳分(fen)局副局长(chang)卫宝山透露，此次三里屯片区城市更新将通过(guo)环境整治，更新太古里北区、永利国际等楼宇项目(mu)，引入(ru)奢侈品牌旗舰店、首店，推出(chu)更多(duo)优(you)质(zhi)数字文化产品等，带(dai)动街区的(de)商业(ye)氛围与文化品质(zhi)提升。
同时(shi)，对闲置L地块开展深入(ru)研究，从(cong)权属界定(ding)、确权登(deng)记、审批流程、方案设计等环节分(fen)析(xi)研判，最终形成“控规定(ding)性(xing)质(zhi)，用途需复合，供地走划拨(bo)，确权给街道(dao)”的(de)思路，将闲置地块打造成为兼具养老、卫生、文体、党群等功能的(de)“城市会客厅”。
“今年(nian)2月，太古里北区N2商业(ye)楼率先改造完工，建成特色招(zhao)牌建筑。3月投用的(de)N15商业(ye)楼实现(xian)了建筑规模减量。”卫宝山表示，目(mu)前，三里屯片区更新效果已初步显现(xian)，打造了以“T+MALL”元宇宙商业(ye)综(zong)合体、太古里商业(ye)建筑群、三里屯路漫(man)享街区等为代表的(de)精品商圈，提升了三里屯路、工体北路等地公共空间环境品质(zhi)。
三里屯的(de)变(bian)化市民看在眼(yan)里，看不到(dao)的(de)是背后一系列并不轻松的(de)工作(zuo)。卫宝山介绍，覆盖三里屯全域的(de)街区控规编制工作(zuo)，在统筹(chou)现(xian)有商业(ye)、可更新用地等存量空间资源的(de)基础上，研判空间资源供给与经济产出(chu)的(de)匹配关系，明确片区发展目(mu)标和功能定(ding)位，提出(chu)“打造战略(lue)级商业(ye)项目(mu)，再造三里屯商业(ye)新地标”“构筑主街+后街商业(ye)网络格局”等规划策略(lue)。同时(shi)，建立(li)城市更新项目(mu)库，对公共空间改善、商圈品质(zhi)升级、配套设施补充等各(ge)类项目(mu)进行一体谋(mou)划，拓展高品质(zhi)与年(nian)轻化的(de)商业(ye)客群，助力“大三里屯商圈”高质(zhi)量发展。
“预计明年(nian)，市民会看到(dao)一个不一样的(de)三里屯。”卫宝山透露，三里屯明年(nian)将新装亮相。
此外，通过(guo)对更新项目(mu)的(de)复盘总结，朝阳区还创新搭建了用于指导实践的(de)城市更新“政策工具箱”，以服务更新主体需求(qiu)为中心，从(cong)项目(mu)谋(mou)划、储备、实施和运(yun)营四个关键(jian)环节入(ru)手，将形成的(de)经验做(zuo)法固(gu)化为可推广、可复制的(de)“小快灵”工具，涵盖诉求(qiu)获取、政策应用、推动实施、效果评估等方面。
劲松危(wei)旧楼房改建，创新尝试(shi)资金“四方共担”
同样地处东三环的(de)劲松一区114号(hao)楼，始建于1978年(nian)，住着66户居民，由于年(nian)代已久(jiu)，楼体存在保(bao)温、隔音差等问题，存在较大安(an)全隐患。作(zuo)为全市首批危(wei)旧楼房改建试(shi)点项目(mu)之一，2021年(nian)12月，114号(hao)楼正式启动拆除，2023年(nian)7月正式交付居民。
“项目(mu)适当改善居民居住条件，重点解决建筑使用功能提升问题。将原卧室面积适当调整，以扩(kuo)大客厅的(de)面积；改变(bian)原卧室的(de)复合功能，休息和会客空间分(fen)离；增加一层地下室作(zuo)为社区的(de)配套物(wu)业(ye)服务用房。更新后，建筑面貌焕然(ran)一新，居住安(an)全得到(dao)保(bao)障(zhang)，居民生活品质(zhi)大幅提升。”北京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会朝阳分(fen)局规划编制与城市设计科科长(chang)郑璐介绍。
近两年(nian)，北京城市更新模式不断推陈出(chu)新。劲松一区114号(hao)楼就做(zuo)了一次新的(de)尝试(shi)——开创“四方共担”资金筹(chou)措模式。
“民生保(bao)障(zhang)和人居改善一直是北京城市更新的(de)重要内容。”郑璐介绍，项目(mu)在立(li)项推进过(guo)程中，运(yun)用市场(chang)化方式统筹(chou)投资单位、建设单位、施工单位、物(wu)业(ye)管理(li)单位力量参与，做(zuo)到(dao)共同决策、共同建设、共同评价(jia)、共同发展、共享成果。首次采取危(wei)旧楼房改建资金筹(chou)措由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”的(de)模式，为后续同类项目(mu)提供有效的(de)资金筹(chou)措路径，是北京城市更新创新模式一次新的(de)尝试(shi)和实践。
以“片区”模式更新，也(ye)更注重科技创新
实际上，早在三里屯、劲松一区114号(hao)楼改造之前，北京已经有一大批城市更新项目(mu)落地，成为市级示范项目(mu)，乃至全国城市更新的(de)标杆案例。比如，北京首钢老工业(ye)区（北区）更新、模式口历(li)史文化街区保(bao)护更新、昌盛园社区老旧小区改造、中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造等4个项目(mu)纳入(ru)住房和城乡建设部第一批城市更新典型案例名(ming)单。
市委(wei)城市工作(zuo)办秘书处副处长(chang)王姗介绍，近两年(nian)，北京城市更新工作(zuo)不断完善，尤其是去年(nian)《北京市城市更新条例》施行后，北京的(de)城市更新工作(zuo)也(ye)按(an)下了加速键(jian)。
“减量发展背景下，北京的(de)城市更新不只是简单的(de)旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转变(bian)为存量提质(zhi)改造和增量结构调整并举；不只是物(wu)质(zhi)空间层面的(de)修修补补，而是推动城市可持续发展、治理(li)能力现(xian)代化的(de)系统工程。”王姗介绍，北京已连续两年(nian)发布城市更新白皮书，系统梳理(li)北京城市更新成效、形势(shi)与挑战等。
在她看来，这两年(nian)，北京城市更新更加强调区域综(zong)合性(xing)更新，商业(ye)运(yun)营模式更加高效灵活，也(ye)更加突出(chu)文化保(bao)护、传承(cheng)和发展的(de)理(li)念，科技创新的(de)驱动作(zuo)用更加显著，民生保(bao)障(zhang)和人居改善更加全面，共建共治共享的(de)机制更加完善。
以2023年(nian)为例，市级示范项目(mu)中更新片区增加至30个，涵盖了老城保(bao)护更新、活力街区、完整社区等不同类型。王姗介绍，去年(nian)，北京制定(ding)了《北京市实施城市更新行动三年(nian)工作(zuo)方案（2023-2025年(nian)）》，确定(ding)的(de)89个城市更新重点区域和重点项目(mu)中，区域综(zong)合性(xing)更新项目(mu)有51个，超过(guo)一半。
王姗说(shuo)，北京城市更新存在点状更新和片区更新共存的(de)局面，点状更新易(yi)操作(zuo)、数量多(duo)，片区更新难度大，但成效好(hao)。当前，越来越多(duo)的(de)项目(mu)正在以片区的(de)形式谋(mou)划实施，发挥(hui)资源统筹(chou)、规模化运(yun)营的(de)效益。“改造后的(de)三里屯片区将和朝外、工体、国贸等衔接，让市民看到(dao)一个更具国际范儿的(de)朝阳。”
除此之外，结合北京“四个中心”建设，北京城市更新也(ye)更注重科技创新。以“三城一区”为重点，不少(shao)老旧厂房、低效楼宇通过(guo)更新实现(xian)“腾(teng)笼换(huan)鸟”。例如，北京卫星制造厂科技园区、天空之境产业(ye)广场(chang)、理(li)想汽车绿色智能工厂、清华国重南口基地、金隅兴发科技园区等项目(mu)，在支撑基础科学研究、引入(ru)高新技术企业(ye)、推动工业(ye)上楼等方面都取得了良好(hao)成效。这也(ye)是北京通过(guo)城市更新推动新质(zhi)生产力发展要积极发力之处。
今年(nian)将出(chu)台11项规划土地政策改革创新任(ren)务
城市更新的(de)“北京经验”，规划是引领，政策是关键(jian)。北京市规划和自然(ran)资源委(wei)员会详细规划处（城市更新处）副处长(chang)倪崇侠介绍，2022年(nian)5月，该委(wei)牵(qian)头形成了全国首个减量发展背景下的(de)城市更新专(zhuan)项规划，系统构建了城市更新工作(zuo)的(de)目(mu)标体系、空间体系、方法体系、组(zu)织体系、动力体系和保(bao)障(zhang)体系，推动创新首都城市治理(li)模式和构建新发展格局。
“我们聚焦规划划定(ding)的(de)178个重点更新街区，对资源与任(ren)务进行‘肥瘦(shou)搭配’，实现(xian)城市发展综(zong)合效益的(de)最大化，达(da)成多(duo)元更新目(mu)标。”倪崇侠说(shuo)，在市级政策的(de)指引下，这两年(nian)，各(ge)区、乡镇也(ye)在积极探索适合自己的(de)城市更新模式，实现(xian)“一区一策”“一项目(mu)一策”。
比如，丰台长(chang)辛店老镇街区控规作(zuo)为《北京市城市更新条例》实施后的(de)首个区域综(zong)合性(xing)城市更新片区率先批复，按(an)照文物(wu)考古优(you)先、市政交通设施先行、公服配套同步配置、产业(ye)集聚分(fen)期引入(ru)的(de)实施原则(ze)，渐进式、可持续实现(xian)老镇历(li)史保(bao)护传承(cheng)与有机更新的(de)协同发展，形成了“城市更新+土地开发上市+政府财政建设”的(de)区域综(zong)合性(xing)更新模式。
今年(nian)以来，有关城市更新的(de)配套细化文件密集出(chu)台。2月，《北京市工业(ye)用地先租后让指导意见（试(shi)行）》印发。3月，《北京市责任(ren)规划师制度实施办法》《老旧厂房更新改造工作(zuo)实施细则(ze)（试(shi)行）》印发实施，实现(xian)城市更新中的(de)“多(duo)方协商”与“共建共治”，为推动产业(ye)“腾(teng)笼换(huan)鸟”，打造城市活力空间提供了路径。
“北京梳理(li)形成11项《北京市城市更新条例》配套规划土地政策改革创新任(ren)务，目(mu)前一半已出(chu)台，其余正在加快研究制定(ding)，将于今年(nian)年(nian)底前陆续出(chu)台。”倪崇侠表示。
新京报记者 曹晶瑞
编辑 白爽 校对 李立(li)军