7月(yue)9日，万科举办投资者关系活动。万科董事会主席郁亮，总裁祝(zhu)九胜，财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭，高级(ji)副总裁、商业事业部（BG）首席合伙人孙嘉出席了会议。
对于亏损原因(yin)、管理层增持、大(da)宗资产交易、银团(tuan)贷款、债务偿还安排等一系列的热点问题，万科管理层均给予回应。
万科管理层表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年，境(jing)内公开债券还剩余2笔，合计43亿(yi)元，通过经营端现金流(liu)、过渡银团(tuan)等渠(qu)道已有相应偿还安排。
万科管理层详解亏损原因(yin)
7月(yue)9日晚，万科发布(bu)2024年半年度业绩预告。公告显示，2024年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润(run)亏损70亿(yi)–90亿(yi)元，扣(kou)除非经常(chang)性损益(yi)后的净利润(run)亏损50亿(yi)–65亿(yi)元。
今年一季度万科仅亏损3.6亿(yi)元，为什么二季度的亏损金额明显增加？
对此，万科管理层表示，结算节奏以及(ji)从今年二季度开始全力落实聚焦主业、“瘦身(shen)健体”的一揽子方案(an)，这都加大(da)了二季度亏损压力。
万科管理层进一步表示，历史上公司出现了转型操之过急、步子太大(da)，开发项目投资过于乐观等问题，随着市场的变化、房价的下跌，这些问题对公司现金流(liu)和业绩都产生了压力。一般而(er)言，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度，历史问题带来的业绩压力会体现得(de)更为明显。例如今年上半年，万科交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比达75%。同时，结合市场的动态变化，公司也对部分项目计提(ti)了减值。
此外，万科从今年二季度开始全力落实“瘦身(shen)健体”的一揽子稳定经营和降低负债的方案(an)，对库(ku)存(cun)去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。“公司在(zai)今年3月(yue)底确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案(an)，对现房和准现房库(ku)存(cun)去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并(bing)且主要发生在(zai)二季度。但这些举措有助(zhu)于公司更快回笼资金，是我(wo)们保安全、活下去、重新(xin)回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科管理层说。
值得(de)关注的是7月(yue)9日，万科还发布(bu)关于公司骨干管理人员拟通过信托计划增持公司A股股票的公告。公告称，万科骨干管理人员拟自筹资金合计2亿(yi)元，委托第(di)三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。其中，在(zai)公司全职工作的董事、监事和高级(ji)管理人员，集(ji)团(tuan)党(dang)委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿(yi)元。
对此，万科管理层说，管理团(tuan)队一直都主动将自身(shen)利益(yi)与公司捆(kun)绑、以实际(ji)行动表达和股东共进退的决心。过去十年，管理团(tuan)队多次以个人名(ming)义(yi)增持万科股票，比如2014年郁亮曾使用2013全年税后收入购买万科股票；2022年，在(zai)公司全职工作的董事、监事、高级(ji)管理人员又自愿以2021年度的全部税后收入购买了万科股票。“公司骨干管理人员共计1862人计划增持公司股票，并(bing)自愿锁定两年，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提(ti)振市场信心。”
上半年资产交易回款93.4亿(yi)元
今年4月(yue)30日，万科2023年度股东大(da)会上，郁亮表示，坚决大(da)力度推进商办等大(da)宗资产交易，计划每年完成200亿(yi)元。
目前大(da)宗资产交易进展如何？万科管理层表示，根据一揽子方案(an)的安排，公司在(zai)今年以来，加大(da)力度推进大(da)宗资产交易工作，包括资产交易和REIT（不动产投资信托基金）、Pre-REIT（不动产信托投资基金的前融端）基金两个方面。上半年实现资产交易回款93.4亿(yi)元，其中，2月(yue)完成23.8亿(yi)元转让七宝万科广场50%股权；5月(yue)完成超总项目转让，回款22.35亿(yi)元；6月(yue)份印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。
REITs和Pre-REIT基金方面也取得(de)积极进展：4月(yue)印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿(yi)元，保障(zhang)性租赁住(zhu)房REITs和物流(liu)仓储REITs在(zai)申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在(zai)推进过程中。
万科管理层说，公司大(da)宗交易工作的推进，核心聚焦在(zai)三个方面的能力建设。一是构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠(qu)道，尤其是REIT和Pre-REIT基金；二是持续提(ti)升资产经营水平，打造越(yue)来越(yue)多的优(you)良(liang)资产；三是努力广泛地链接和服(fu)务包括地方政府、本地产业和个人投资者在(zai)内的资产买家，提(ti)供(gong)客户需要的产品和服(fu)务。
部分资产交易出现亏损，是否会导致盈利压力增加？万科管理层回应称，大(da)宗资产交易并(bing)不必然会产生亏损。上半年的大(da)宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿(yi)元的权益(yi)利润(run)。公司会努力提(ti)高资产经营水平，提(ti)升资产价值。以公司商业业务为例，通过店铺升级(ji)、提(ti)升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和NPI（物业净收入）均有约7%的增长；公司公寓业务的整体NOI（营运净收入）预计在(zai)2024年也有10%的增长，相信这些努力会支持公司在(zai)资产交易的过程中提(ti)升盈利或减少(shao)亏损。
下半年43亿(yi)境(jing)内债已有相应偿还安排
为了缓解现金流(liu)紧张的情况，万科上半年加大(da)与银团(tuan)合作力度。目前，银团(tuan)贷款落地情况如何？
对此，万科管理层表示，公司获得(de)了金融机构极大(da)的支持，融资渠(qu)道保持通畅(chang)。今年以来，公司合计新(xin)增融资、再融资超600亿(yi)元，对应偿还超过500亿(yi)元。过程中主要金融机构都给予了公司极大(da)支持。
其中，在(zai)“白名(ming)单”方面，按照“应报尽报”原则积极申请，万科大(da)部分在(zai)建项目都已经向属地城市做(zuo)了申报。公司也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新(xin)增149.8亿(yi)元。
在(zai)银团(tuan)贷款方面，万科称，5月(yue)公司获得(de)招商银行牵头的200亿(yi)元银团(tuan)贷款，这也是近(jin)年来房地产单笔金额较大(da)的一笔贷款，6月(yue)落地交行固融资产包融资。未来公司还将继续争取银团(tuan)贷款机会，巩固公司现金流(liu)。
加大(da)大(da)宗资产交易、增加银行贷款，目前万科的债务结构调整得(de)如何了？万科管理层说，如果看(kan)有息负债，公司上半年借了600多亿(yi)，偿还500多亿(yi)，所以有息负债总体是会有增长的，但是如果看(kan)付息债务（含(han)供(gong)应链融资），整个债务结构上其实是有一些优(you)化的，就是降低了一些短期的到期债务，所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。
截至目前，万科债务偿还进展如何？下半年债务偿还是如何安排的？
万科管理层表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境(jing)外债的偿付，折合人民币约105亿(yi)元，年内已无到期的境(jing)外公开市场债务；完成3笔境(jing)内公司债和中票的偿付，合计50亿(yi)元。下半年，境(jing)内公开债券还剩余2笔，合计共43亿(yi)元，通过经营端现金流(liu)、过渡银团(tuan)等渠(qu)道已有相应偿还安排。
新(xin)京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐