南(nan)都(dou)讯 记者赵(zhao)青 通讯员曾洁赟 刘凯欣 7月10日，广东省高级人民法院发布一(yi)批司法保障和谐社区建设规范(fan)物(wu)业服(fu)务(wu)典型案例。
内容包括物(wu)业公司是(shi)否有(you)权对业主大会(hui)决议提起诉(su)讼、二手房买卖中物(wu)业费如何负担、“酬金制”物(wu)业费计算、物(wu)业公司的聘请与解聘等物(wu)业服(fu)务(wu)合同纠纷领域的前沿、热点问题。
其中，在“某物(wu)业公司诉(su)温某物(wu)业服(fu)务(wu)合同纠纷案”中，法院认为某物(wu)业公司提供的物(wu)业服(fu)务(wu)存在重(zhong)大瑕疵，导致小区盗窃频发，判决酌情减免业主温某的服(fu)务(wu)费，促使物(wu)业公司提升(sheng)服(fu)务(wu)质量(liang)。
在“某物(wu)业公司诉(su)陈某物(wu)业服(fu)务(wu)合同纠纷案”中，法院认定未经业主大会(hui)决议上调物(wu)业费收费标准没有(you)法律效(xiao)力，依法规范(fan)物(wu)业费调价程序，保障业主合法权益。
在“某公司诉(su)某小区业主委员会(hui)、某物(wu)业公司确认合同无效(xiao)纠纷案”中，法院认定住(zhu)宅业主对非住(zhu)宅物(wu)业部分物(wu)业费进行上调的“多数决”，因(yin)有(you)违公平(ping)而无效(xiao)，依法保障了(le)非住(zhu)宅业主群体的合法权益。
物(wu)业服(fu)务(wu)与居民生活息息相关，事关居民生活质量(liang)提升(sheng)和社区的和谐稳定，直接影响人民群众(zhong)对美好生活向往的实现。
近年来，广东法院坚持(chi)“预防为先、非诉(su)挺前、诉(su)讼托底(di)”的纠纷解决思路，多元(yuan)化解物(wu)业服(fu)务(wu)合同纠纷，守护(hu)人民群众(zhong)民生福祉。
今年1-6月，全省法院新收一(yi)审物(wu)业服(fu)务(wu)合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤诉(su)1.08万件，调解撤诉(su)率同比提升(sheng)2.81个百分点；成功诉(su)前调解纠纷2.46万件，实现了(le)审理(li)一(yi)案、化解一(yi)片的良好效(xiao)果。
【典型案例】物(wu)业服(fu)务(wu)存在重(zhong)大瑕疵可酌情减免物(wu)业服(fu)务(wu)费
某物(wu)业公司为温某居住(zhu)小区提供物(wu)业服(fu)务(wu)，温某称某物(wu)业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，其至今未收到(dao)刑事案件退赔款项，故而拒交物(wu)业服(fu)务(wu)费。
某物(wu)业公司遂起诉(su)要求温某按照物(wu)业服(fu)务(wu)合同标准支(zhi)付欠付的物(wu)业费。经查明，案涉小区存在盗窃频繁发生的情形，仅罪犯简某、李某就于一(yi)个月内在案涉小区连续作案三(san)起。
中山(shan)市第一(yi)人民法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物(wu)业公司提供的物(wu)业管理(li)未达到(dao)物(wu)业服(fu)务(wu)合同约定的服(fu)务(wu)质量(liang)标准，小区安全保卫工作存在严重(zhong)瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物(wu)业公司应承(cheng)担违约责任。
某物(wu)业公司的违约行为，导致了(le)温某被盗窃而产生财产损失(shi)的后(hou)果，一(yi)审酌定将温某应支(zhi)付的物(wu)业管理(li)费予以下调。中山(shan)市中级人民法院二审维持(chi)原判。
典型意义
物(wu)业公司应按照合同约定，通过(guo)建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履(lu)行安全保卫义务(wu)，维护(hu)业主的人身和财产安全。
对于安全管理(li)措施不到(dao)位，造成小区业主重(zhong)大财产损失(shi)，构成物(wu)业服(fu)务(wu)严重(zhong)瑕疵的，人民法院应当酌情支(zhi)持(chi)业主关于减免物(wu)业费的请求。
本案有(you)助于督促物(wu)业管理(li)公司改善物(wu)业管理(li)质量(liang)，提高服(fu)务(wu)水平(ping)，实现物(wu)业服(fu)务(wu)的“质价相符”，保障人民群众(zhong)安居乐业。
房屋(wu)不符合交付条件物(wu)业公司不得收物(wu)业费
2019年6月30日，某开发商与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买某开发商的预售房屋(wu)，案涉房屋(wu)的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证(zheng)明文件及测绘报告。
商品房建成后(hou)，某开发商发出房屋(wu)交付通知，但(dan)刘某未实际收楼亦未支(zhi)付物(wu)业费。某物(wu)业公司起诉(su)刘某，要求刘某支(zhi)付欠付的物(wu)业服(fu)务(wu)费2479.2元(yuan)及逾期违约金527.74元(yuan)。
清远市清城区人民法院认为，案涉房屋(wu)买卖合同约定，房屋(wu)交付条件为取得建设工程竣工验收备案证(zheng)明文件及测绘报告。
本案无证(zheng)据证(zheng)明案涉房屋(wu)已(yi)符合交付条件，某物(wu)业公司提供的房屋(wu)交付通知不足以证(zheng)明房屋(wu)已(yi)实际交付，某物(wu)业公司亦无法举证(zheng)证(zheng)明刘某以业主身份(fen)实际接受了(le)其提供的物(wu)业服(fu)务(wu)，或其与刘某之间存在其他直接利害关系，某物(wu)业公司的起诉(su)不符合起诉(su)条件，遂驳回(hui)原告起诉(su)。
典型意义
根据《物(wu)业管理(li)条例》的规定，尚未交付给物(wu)业买受人的物(wu)业，物(wu)业服(fu)务(wu)费用由建设单位交纳。除当事人另有(you)约定的，物(wu)业买受人应自物(wu)业交付之日起支(zhi)付物(wu)业费。
在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物(wu)业公司请求业主支(zhi)付物(wu)业费的，人民法院不予支(zhi)持(chi)。
司法实践中，部分物(wu)业公司将房屋(wu)交付前应当由建设单位承(cheng)担的物(wu)业费用，不当转嫁至物(wu)业买受人承(cheng)担，损害了(le)业主的合法权益。本案对于维护(hu)物(wu)业服(fu)务(wu)行业的秩序，减少诉(su)讼纠纷，具有(you)重(zhong)要意义。