羊城晚报记者董柳通(tong)讯员曾(ceng)洁赟(bin)刘(liu)凯(kai)欣
广东省高级人民法院(yuan)10日发(fa)布一批司法保障和谐社区(qu)建设规范物业服务典型案例(li)，包括物业公司是否有权对业主大会决议提起诉讼、二手房(fang)买卖中物业费如(ru)何负担、物业费调整程序等(deng)物业服务合同纠纷领域的(de)前沿、热点问(wen)题(ti)。
今年1-6月，全省法院(yuan)新收(shou)一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤(che)诉1.08万件，调解撤(che)诉率同比提升(sheng)2.81个百分点；成功诉前调解纠纷2.46万件，实现了审理一案、化解一片的(de)良好效(xiao)果。
案例(li)1
业主大会作出解聘决议，物业公司无权提起诉讼
某小(xiao)区(qu)业主大会作出聘请新物业公司的(de)决议后(hou)，该小(xiao)区(qu)第一届业主委(wei)员会与新物业公司另行签订(ding)物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不符合当时施行的(de)《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例(li)》第十二条关于面积和人数比例(li)的(de)规定(ding)，起诉请求确认上述决议无效(xiao)。
广东省高级人民法院(yuan)认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例(li)》之所以均规定(ding)选聘、解聘物业服务企(qi)业由业主共同决定(ding)并规范程序，是因为各业主基于建筑物区(qu)分所有权，在业主大会这一组织(zhi)中享有成员权。对于涉及成员共同利益(yi)的(de)事项(xiang)，需要也应当由该组织(zhi)的(de)成员共同决定(ding)，以保障该组织(zhi)内部(bu)成员的(de)合法权益(yi)尤(you)其是程序权益(yi)不受侵(qin)害，并确保该组织(zhi)对外作出的(de)意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定(ding)程序规定(ding)的(de)保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部(bu)形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的(de)约束，亦不可能(neng)受其侵(qin)害或者影响而与之产生(sheng)法律上的(de)利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的(de)决议不具(ju)有直接利害关系，其起诉应予裁定(ding)驳回。
法院(yuan)指出，业主大会决议行为是业主行使共同管理权的(de)重要方式，当业主大会决议侵(qin)害业主合法权益(yi)或违反法律规定(ding)的(de)召集程序和表决方式的(de)，受侵(qin)害的(de)业主可以请求人民法院(yuan)予以撤(che)销。本案明确民主议定(ding)程序的(de)保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决定(ding)有违民主议定(ding)程序为由，起诉请求撤(che)销或者确认无效(xiao)。
案例(li)2
小(xiao)区(qu)安保不到位频(pin)遭盗窃，业主物业费可酌情(qing)减免
某物业公司为温某居住小(xiao)区(qu)提供物业服务，温某称(cheng)某物业公司安全保卫工作存在漏洞(dong)导致其家中财产被盗，其至今未收(shou)到刑事案件退赔(pei)款项(xiang)，故而拒交物业服务费。某物业公司遂起诉要求温某按照物业服务合同标准(zhun)支付欠付的(de)物业费。经查明，案涉小(xiao)区(qu)存在盗窃频(pin)繁发(fa)生(sheng)的(de)情(qing)形，仅罪犯简某、李(li)某就于一个月内在案涉小(xiao)区(qu)连续作案三起。
中山市第一人民法院(yuan)认为，从刑事判决认定(ding)的(de)事实来看，小(xiao)区(qu)存在盗窃频(pin)繁发(fa)生(sheng)的(de)情(qing)形，某物业公司提供的(de)物业管理未达到物业服务合同约定(ding)的(de)服务质量标准(zhun)，小(xiao)区(qu)安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承(cheng)担违约责任。某物业公司的(de)违约行为，导致了温某被盗窃而产生(sheng)财产损失的(de)后(hou)果，一审酌定(ding)将温某应支付的(de)物业管理费予以下调。中山市中级人民法院(yuan)二审维持原判。
法院(yuan)表示，物业公司应按照合同约定(ding)，通(tong)过建立完善的(de)门禁制(zhi)度、安排保安巡逻、安装监控设施等(deng)方式，充分履(lu)行安全保卫义务，维护业主的(de)人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小(xiao)区(qu)业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的(de)，人民法院(yuan)应当酌情(qing)支持业主关于减免物业费的(de)请求。
案例(li)3
二手房(fang)买卖对物业费的(de)约定(ding)，未经物业公司同意不对其生(sheng)效(xiao)
陈某从原业主李(li)某处购得案涉房(fang)屋，二手房(fang)买卖合同约定(ding)以房(fang)屋交付作为物业费由买卖双方分担的(de)分界点。但房(fang)屋过户至交付期间的(de)物业费，原业主李(li)某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房(fang)屋自过户之后(hou)的(de)物业费。陈某以二手房(fang)买卖合同约定(ding)交楼之前的(de)物业费由原业主承(cheng)担为抗辩(bian)拒绝缴纳房(fang)屋过户至交付期间的(de)物业费，要求某物业公司找原业主追偿(chang)所欠付的(de)物业费。
广州市南沙区(qu)人民法院(yuan)认为，某物业公司并非该二手房(fang)买卖合同关系当事人，不受合同约束。房(fang)屋发(fa)生(sheng)产权转移变更登记之日起的(de)物业管理费等(deng)费用，应由新业主即陈某承(cheng)担，陈某在承(cheng)担后(hou)有权向李(li)某追偿(chang)。一审判决陈某应向某物业公司支付办(ban)理过户登记后(hou)至收(shou)楼期间欠付的(de)物业服务费、公摊电(dian)费、垃(la)圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院(yuan)二审维持原判。
法院(yuan)指出，实践中，一手房(fang)交易市场(chang)通(tong)常以开发(fa)商交房(fang)作为物业费起算时间，二手房(fang)交易双方通(tong)常约定(ding)以房(fang)屋交付作为物业费由买卖双方分担的(de)分界点，但未经物业公司同意，二手房(fang)买卖合同中关于物业费负担的(de)特别约定(ding)对物业公司不生(sheng)效(xiao)。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的(de)规定(ding)，不动产物权的(de)变更与转让以不动产物权登记为生(sheng)效(xiao)要件，二手房(fang)交易中的(de)物业费负担划分应以产权转移为准(zhun)，而非以房(fang)屋交付为准(zhun)。本案对于明确二手房(fang)交易过程中物业费的(de)负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的(de)关系具(ju)有重要意义。
案例(li)4
房(fang)屋未符合交付条件的(de)，不得向业主计收(shou)物业费
2019年6月30日，某开发(fa)商与刘(liu)某签订(ding)《商品房(fang)买卖合同（预售）》，约定(ding)刘(liu)某购买某开发(fa)商的(de)预售房(fang)屋，案涉房(fang)屋的(de)交付条件为取得建设工程竣工验收(shou)备案证明文件及测绘报告。商品房(fang)建成后(hou)，某开发(fa)商发(fa)出房(fang)屋交付通(tong)知，但刘(liu)某未实际收(shou)楼亦未支付物业费。某物业公司起诉刘(liu)某，要求刘(liu)某支付欠付的(de)物业服务费2479.2元及逾期违约金527.74元。
清(qing)远市清(qing)城区(qu)人民法院(yuan)认为，案涉房(fang)屋买卖合同约定(ding)，房(fang)屋交付条件为取得建设工程竣工验收(shou)备案证明文件及测绘报告。本案无证据证明案涉房(fang)屋已符合交付条件，某物业公司提供的(de)房(fang)屋交付通(tong)知不足以证明房(fang)屋已实际交付，某物业公司亦无法举证证明刘(liu)某以业主身份实际接受了其提供的(de)物业服务，或其与刘(liu)某之间存在其他直接利害关系，某物业公司的(de)起诉不符合起诉条件，遂驳回原告起诉。
法院(yuan)表示，根据《物业管理条例(li)》的(de)规定(ding)，尚未交付给物业买受人的(de)物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定(ding)的(de)，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。在商品房(fang)不符合交楼条件且业主尚未收(shou)楼的(de)情(qing)况下，物业公司请求业主支付物业费的(de)，人民法院(yuan)不予支持。司法实践中，部(bu)分物业公司将房(fang)屋交付前应当由建设单位承(cheng)担的(de)物业费用，不当转嫁至物业买受人承(cheng)担，损害了业主的(de)合法权益(yi)。
案例(li)5
商住一体(ti)小(xiao)区(qu)，住宅业主“多数决”对商业物业业主无效(xiao)力
小(xiao)区(qu)业主委(wei)员会组织(zhi)召开临时业主大会，经民主议定(ding)程序后(hou)与物业公司签订(ding)案涉《物业管理服务合同》,其中住宅物业仍(reng)沿用前期物业服务收(shou)费标准(zhun)，而非住宅物业收(shou)费标准(zhun)从之前的(de)1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小(xiao)区(qu)商业物业业主，认为上述收(shou)费标准(zhun)明显加重了非住宅业主的(de)责任，损害非住宅业主利益(yi)，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等(deng)）：8元/月·平方米”的(de)约定(ding)无效(xiao)。
广州市中级人民法院(yuan)认为，案涉小(xiao)区(qu)为商住一体(ti)的(de)小(xiao)区(qu)，商业物业业主和住宅业主同为小(xiao)区(qu)业主，应当共同分摊物业公司的(de)物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部(bu)分的(de)物业管理费，对住宅物业部(bu)分的(de)物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部(bu)分的(de)业主分摊了远超合理范围的(de)物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的(de)表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益(yi)，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的(de)表决应为无效(xiao)。基于无效(xiao)的(de)业主大会决议而签订(ding)的(de)案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收(shou)费标准(zhun)的(de)约定(ding)，对非住宅业主不发(fa)生(sheng)效(xiao)力。
法院(yuan)指出，虽然物业服务收(shou)费标准(zhun)属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定(ding)的(de)“有关共有和共同管理权利的(de)其他重大事项(xiang)”，由全体(ti)业主共同决定(ding)。但在小(xiao)区(qu)住宅部(bu)分户数和总面积均远远超过非住宅部(bu)分户数和总面积的(de)情(qing)况下，住宅业主对上调商业部(bu)分物业费作出表决，形成的(de)“多数决”决议结果并非绝对有效(xiao)。本案对充分尊重和保护少数业主的(de)合法权益(yi)，确保业主大会决议的(de)公正性、合理性和合法性具(ju)有典型意义。
案例(li)6
开发(fa)商与物业公司签约上调物业费，未经业主大会决议无效(xiao)
开发(fa)商与某物业公司签订(ding)《前期物业管理委(wei)托合同》，约定(ding)住宅管理费为1.75元/月·平方米，数年后(hou)又签订(ding)第二份《前期物业管理委(wei)托合同》，约定(ding)住宅管理费按1.80元/月·平方米价格收(shou)取。业主陈某对此有异议，拒绝缴纳物业管理费。某物业公司遂起诉陈某，请求判令陈某按照1.80元/月·平方米价格支付物业费。
广州市荔湾区(qu)人民法院(yuan)认为，案涉小(xiao)区(qu)早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的(de)规定(ding)，物业服务收(shou)费标准(zhun)变更属于涉及业主共有和共同管理权利的(de)重大事项(xiang)，未经业主投票通(tong)过的(de)提价约定(ding)对业主不发(fa)生(sheng)法律效(xiao)力。某物业公司与开发(fa)商自行签订(ding)的(de)第二份《前期物业管理委(wei)托合同》约定(ding)上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发(fa)生(sheng)法律效(xiao)力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院(yuan)二审维持原判。
法院(yuan)指出，物业服务收(shou)费标准(zhun)属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定(ding)“有关共有和共同管理权利的(de)其他重大事项(xiang)”，依法应当经专有部(bu)分占建筑物总面积过半数的(de)业主且占总人数过半数的(de)业主同意。即使物业公司与开发(fa)商重新签订(ding)《前期物业管理委(wei)托合同》，但未经业主决议程序和法定(ding)的(de)调价程序，对业主亦不发(fa)生(sheng)法律效(xiao)力。本案对于规范物业公司合法调整物业收(shou)费标准(zhun)、保护业主合法权益(yi)等(deng)方面具(ju)有重要意义。