龙华北改完前海(hai)，前海(hai)改完宝中改，宝中改完深(shen)超总改，如今(jin)轮到了后海(hai)。
昨天（7月7日），深(shen)圳自规局重磅调整南山后海(hai)总部基地两宗地块，由纯商业用地调整为“商业+二类居(ju)住用地”，容积率都是8.0，成(cheng)为多年来后海(hai)总部基地鲜见的包含住宅(zhai)性质的用地。
原本用途是作为地铁上盖商业用地项目，如今(jin)转变成(cheng)涵盖住宅(zhai)属性的地块，并(bing)且(qie)在(zai)深(shen)圳楼市转型的阵痛中调整，可以很明(ming)显地看到，深(shen)圳在(zai)利用供地模(mo)式(shi)校正整个楼市的底色。
魔改核心地段
实际上，早在(zai)六(liu)月底，深(shen)圳坊间(jian)就开始讨论(lun)这两宗地块。
有人(ren)甚至已经推测(ce)出地块的具体位置，但(dan)有一点没推测(ce)准确的。
那就是坊间(jian)讨论(lun)会诞(dan)生纯住宅(zhai)地块，现在(zai)看来其实还是包含着商业性质。
之所以得到关注，一方面是地段处于后海(hai)超级总部基地，另一方面地块所处范围属于深(shen)圳顶(ding)级的豪宅(zhai)区范围内，第三是拥有诞(dan)生网(wang)红盘的属性，提前释(shi)放出了住宅(zhai)预(yu)期(qi)。
近一年来，深(shen)圳的核心区已经改出十几二十宗住宅(zhai)用地。
去年4月是前海(hai)妈湾新(xin)增11块住宅(zhai)用地，原本属于商业用地，调整为二类居(ju)住用地；
同年4月是深(shen)超总迎首宗宅(zhai)地，T207- 0060地块由商业用地调整为住宅(zhai)用地。
今(jin)年与中铁能建阅臻府（限(xian)价毛坯8.86万/㎡）一路之隔的两宗地块合并(bing)成(cheng)一宗地块，商业调整为二类居(ju)住用地；
昨天（7月7日）则是后海(hai)总部基地，位于登良地铁口的两宗商业用地同样调整为商业+二类居(ju)住用地。
所以可以看到，核心地段的商业用地都有集中调整的趋势。
而(er)深(shen)圳之所以出现这样的结(jie)构调整，一方面是深(shen)圳的写字楼供应已经足够，库存并(bing)不少，加上由于产业的变化，商办物业需求下(xia)降，去库存成(cheng)为比较重要(yao)的任务。
另一方面商办市场(chang)遇冷，导致商办土地出让存在(zai)很大(da)压力，不仅容易流拍，商办地块也(ye)难以拍出高价。
更重要(yao)的是，随(sui)着深(shen)圳住房结(jie)构的调整，俨然需要(yao)更多高端(duan)的住宅(zhai)产品匹(pi)配市场(chang)的需求。
这也(ye)就需要(yao)更多的优质地块调整为住宅(zhai)用地，加大(da)高端(duan)住宅(zhai)供应的体量。
而(er)目前粗(cu)略估算，深(shen)超总保守至少还有8宗地块尚未出让，均(jun)为商业用地，可以保守期(qi)待(dai)一下(xia)未来的调整预(yu)期(qi)，距离后海(hai)总部基地也(ye)不远。
所以，核心区核心地段的未出让的商业性质用地，都可以小(xiao)小(xiao)期(qi)待(dai)一下(xia)未来的变化。
注意三大(da)信号
这两宗地块，至于后海(hai)总部基地的意义，就如同深(shen)超总T207- 0060宅(zhai)地之于深(shen)超总片区的意义，不仅是片区罕(han)见的新(xin)生供应宗地，还是作为楼市风(feng)向标(biao)调转的基石(shi)，更是影(ying)响未来两三年深(shen)圳楼市节奏的地块。
目测(ce)会成(cheng)为深(shen)圳楼市下(xia)一个超级网(wang)红盘诞(dan)生的位置。
而(er)地块改了出来了，大(da)概率要(yao)注意三个信号。
一是关于户型的信号。
今(jin)年3月深(shen)圳已经停(ting)止执行《关于按照国家政策执行住宅(zhai)户型比例(li)要(yao)求的通知》，在(zai)深(shen)超总T207- 0060宅(zhai)地出让时已经执行，项目户型全都是纯粹的超大(da)户型。
后海(hai)这两宗用地，地段如此矜贵，大(da)概率也(ye)会是纯大(da)户型的比例(li)。
其次是深(shen)圳2024版《深(shen)圳市建筑设计规则》业内已经收到通知，新(xin)规之下(xia)一些项目的户型设计草(cao)稿推翻重来，往公摊范围减小(xiao)，部分(fen)公共空间(jian)不计容、凸窗更大(da)，进深(shen)0.6m提升到0.8m、阳台更灵活，进深(shen)不再限(xian)制2.4m方向走，总的来说(shuo)就是结(jie)构空间(jian)会更好(hao)，得房率会更高。
那么，后海(hai)这两宗宅(zhai)地未来的户型无论(lun)是公摊，还是得房率，还是绿化覆盖，还是阳台进深(shen)，都会更灵活。
已经确定，都为8.0，总的“二类居(ju)住+商业”用地面积为34654平米，参照深(shen)圳新(xin)房住宅(zhai)的容积率，社区楼栋总层高不会太低，那么住宅(zhai)的供应套数预(yu)估也(ye)不会太少。
目前整个深(shen)圳湾豪宅(zhai)片区，共计8117户，所以新(xin)增新(xin)房住宅(zhai)供应后，深(shen)圳湾豪宅(zhai)的局内游戏也(ye)要(yao)重洗一遍牌。
二是关于价格的信号。
调规公布后，相信地块很快可以放上货架。
对深(shen)圳供地联动(dong)的体系来看，有着里程(cheng)碑式(shi)的意义。
前面已经有深(shen)超总T207- 0060宅(zhai)地出让打(da)了版。
当初地块出让起拍价约108.98亿元，吸引6家房企竞(jing)拍近百轮，成(cheng)交楼面价60349元/㎡，溢价率 15%。
而(er)出让后的地块，就突破(po)了两个限(xian)制，一个是限(xian)售均(jun)价突破(po)深(shen)圳新(xin)房毛坯最高限(xian)售价13.3万/㎡；二是突破(po)深(shen)圳“7090”限(xian)制，可以全部建大(da)户型。
所以预(yu)计后海(hai)总部的这两宗宅(zhai)地的楼面地价，新(xin)房的毛坯售价不会太便宜。
目前中介平台上，深(shen)圳湾豪宅(zhai)挂牌价报价在(zai)9万-13万/平不等，其中恒裕滨城一二期(qi)、翡翠海(hai)岸等小(xiao)区挂盘均(jun)价约在(zai)11.5万/平以上。
（来源：中介平台截图(tu)）
第三是地块出让建设的信号。
虽然地块暂(zan)未出让，但(dan)既然调规节奏就不会太慢。
最近深(shen)圳多家商业银行要(yao)求个人(ren)住房按揭贷款需在(zai)主体封顶(ding)后才能放款。
对接手(shou)地块的开发商来说(shuo)会是个巨大(da)的挑战。因为封顶(ding)后才能放款，相比过去预(yu)售网(wang)签(qian)即可放款来说(shuo)，就要(yao)求开发商有很强的现金流支撑。
现在(zai)的中小(xiao)开发商，多少都面临(lin)不同程(cheng)度的资金链(lian)紧张(zhang)问题。
所以，未来谁(shui)拿下(xia)了地块，就是下(xia)一个口碑重塑的赢家，要(yao)关注是哪家房企拍下(xia)了这块具有奠基石(shi)意义的地块。
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作者|飞天小(xiao)女警