2024年以来，全国房地产市(shi)场延续调整态(tai)势(shi)，频繁释放政策利好，并接连落(luo)地稳市(shi)场具体举(ju)措。
7月12日，根据中(zhong)指(zhi)监测，上半年全国有约180省市(shi)（县）出台政策超360条。
从政策调控节奏来看(kan)，一季度(du)政策出台节奏相对稳定，二(er)季度(du)各(ge)地政策出台频次明显上升。
“5·17”新政后(hou)，多地快速落(luo)实降低首(shou)付比例、取消商贷利率下(xia)限(xian)、降低公积金贷款利率等，明显提(ti)振了市(shi)场情绪，带动购房需求(qiu)释放，部分核心城市(shi)政策效果显现，但新房市(shi)场整体调整压力仍在，市(shi)场仍处于筑底阶段。
调控力度(du)前所未见
今年上半年，楼市(shi)调控政策力度(du)前所未见。
根据中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)监测，2024年上半年全国有约180个地方(fang)出台房地产相关政策超360条。
中(zhong)原地产研究院(yuan)作了一个比较：如(ru)果将2022年年中(zhong)时（调控政策最严厉时期）限(xian)制性楼市(shi)政策的力度(du)视为100分，当下(xia)主要城市(shi)楼市(shi)收紧(jin)力度(du)仅为22分。
调控措施也前所未见。今年以来出台的诸如(ru)房地产项目“白名单”制度(du)、政府收购部分存量商品(pin)住房用(yong)于保障性住房等，都是(shi)前所未见的政策措施，跳(tiao)出了过去简单“过热时限(xian)制、过冷时刺激”的政策逻辑。
业(ye)内(nei)普遍认为，新的“解题思路”有望推动库存消化，解决现阶段关键问题。
中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)指(zhi)出，2024年上半年，多地限(xian)制性政策逐步(bu)放开，限(xian)购政策持续优化。二(er)线城市(shi)中(zhong)，杭州、长沙(sha)、西安、成都、苏州等城市(shi)均全面放开限(xian)购政策，其中(zhong)杭州在3月取消二(er)手房限(xian)购后(hou)，5月全面取消限(xian)购政策。
截至6月末(mo)，二(er)三线城市(shi)中(zhong)除海南省部分城市(shi)，仅天(tian)津核心区仍维持限(xian)购政策。
一线城市(shi)多方(fang)面优化限(xian)购政策，北上广深部分区域降低了购房门槛，上海非本(ben)地户籍家庭购房社保年限(xian)由5年降至3年，深圳非核心区非本(ben)地户籍家庭社保年限(xian)降至1年，上海、深圳多孩家庭可多购一套、并支持企业(ye)购房解决员(yuan)工住房等需求(qiu)，广州取消120平方(fang)米以上限(xian)购，北京允许部分人(ren)群五环外(wai)新购一套住房，并取消了离婚限(xian)购政策。
仅以北京为例，6月26日，北京市(shi)住建委等四部门联(lian)合发布《关于优化本(ben)市(shi)房地产市(shi)场平稳健康发展政策措施的通知》，调整北京市(shi)住房相关政策。新政发布第二(er)日，北京将首(shou)套房最低首(shou)付款比例由30%下(xia)调为20%，贷款利率下(xia)限(xian)调整为相应期限(xian)贷款市(shi)场报价利率（LPR）减45个基(ji)点(dian)。
据业(ye)内(nei)人(ren)士统计(ji)，本(ben)次新政是(shi)从2023年9月开始，北京第9次发布楼市(shi)调整政策。去年9月，北京开始执行“认房不(bu)认贷”，开启不(bu)断小(xiao)步(bu)调整的步(bu)伐。同年12月14日，北京发布了降首(shou)付、降利率、调整优化普通住房标准、延长个人(ren)住房贷款年限(xian)等一系(xi)列(lie)措施。
今年以来，调整优化通州楼市(shi)限(xian)购政策、取消“离异3年内(nei)不(bu)得京内(nei)购房”政策、购买改(gai)造后(hou)的老旧小(xiao)区公积金贷款年限(xian)延长……北京楼市(shi)调控政策更加精准、有力，带动整体预期不(bu)断转好。
需进一步(bu)完善操作流程
另一项主要政策便是(shi)住房“以旧换新”。
根据中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)监测，截至6月30日，全国已(yi)有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中(zhong)介优先卖”两种主流模式(shi)，分别有超30、40城参与。
其中(zhong)，“中(zhong)介优先卖”模式(shi)的效果很大程度(du)上取决于市(shi)场运行情况(kuang)，在当前“买方(fang)市(shi)场”下(xia)，该模式(shi)中(zhong)二(er)手房出售环节的不(bu)确定性较大，目前整体效果较为有限(xian)。与之相比，“国企收旧换新”已(yi)有城市(shi)取得一定效果。
“国企收旧换新”模式(shi)是(shi)由国资平台直接收购业(ye)主二(er)手房，业(ye)主再去购买新房。根据中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)监测，从2023年下(xia)半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市(shi)均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江(jiang)苏城市(shi)居多。
除了国企收购存量房产外(wai)，部分城市(shi)还鼓励开发企业(ye)直接收购业(ye)主旧房，利用(yong)旗下(xia)新房进行“以旧换新”。
举(ju)例来看(kan)，郑(zheng)州作为全国首(shou)个从试(shi)点(dian)到(dao)全面铺开的省会城市(shi)，自4月20日启动试(shi)点(dian)，到(dao)5月10日提(ti)前结(jie)束试(shi)点(dian)期限(xian)在全市(shi)各(ge)区全面推开，各(ge)个阶段都聚焦着(zhe)社会各(ge)界高度(du)关注的目光。
据郑(zheng)州市(shi)住宅与房地产协会消息，截至6月30日，作为收购主体的城发集(ji)团目前已(yi)征集(ji)二(er)手房源报名登记近1万套，经(jing)筛(shai)选符(fu)合条件的房源7425套，其中(zhong)2999套已(yi)完成现场勘验及(ji)价格(ge)评估，换房群众已(yi)累计(ji)完成商品(pin)住房认购及(ji)网签733套。
“郑(zheng)州可以说是(shi)参与住房‘以旧换新’城市(shi)里参与部门最多、支持力度(du)最大、条件最为详细的城市(shi)。”易居研究院(yuan)研究总(zong)监严跃进接受记者采访时表示(shi)，作为国家中(zhong)心城市(shi)，郑(zheng)州的独创性模式(shi)不(bu)仅具有标杆性，从条款和落(luo)实来讲，也是(shi)非常务实的。
截至目前，郑(zheng)州市(shi)场化“以旧换新”群众已(yi)累计(ji)认购及(ji)网签商品(pin)住房1232套，加上城发安居卖旧买新733套，共计(ji)完成1965套。
此外(wai)，万科、亚星、电建等全市(shi)500余家房企623个新建商品(pin)房项目也参与“以旧换新”，其中(zhong)190个项目目前可为换房群众提(ti)供现房房源11750多套。
中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)表示(shi)，整体而言，“国企收旧换新”满足(zu)了业(ye)主改(gai)善性住房需求(qiu)，也加速了新房市(shi)场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集(ji)节奏。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人(ren)业(ye)主参与，链条和周期也会相对更长一些。
实践中(zhong)，“国企收旧换新”模式(shi)也需进一步(bu)完善操作流程，以保障政策实施效果，比如(ru)：二(er)手房回收通常需要对价值进行评估，如(ru)果评估价太低则可能打击业(ye)主的置换积极性；二(er)手房回收前通常需要解除抵押，这就要求(qiu)业(ye)主准备一笔资金先还清(qing)贷款等，未来政策在支持带押过户、给予(yu)优惠补贴等方(fang)面有望进一步(bu)完善。
每经(jing)房产整合自国是(shi)直通车（文/庞无忌）、华夏(xia)时报（记者李(li)贝贝）、北京晚报（记者陈天(tian)奕）、郑(zheng)州日报（记者孙雪苹）、中(zhong)指(zhi)研究院(yuan)等
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