作者 李(li)宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
央行“5·17”房地(di)产新政以来，楼市回升是比较明显的。根据贝壳APP的数据，最近4周(5月20日-6月16日)，77个样(yang)本城市二手住房成交套(tao)数周环比增幅分别(bie)达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳的态势明显，如上海、杭州、深圳(chou)这三(san)个指(zhi)标型城市，二手房交易(yi)连续(xu)三(san)个月保持在20000套(tao)、8000套(tao)和5000套(tao)左右。本该是淡季的5月和6月，二手房市场表现亮眼，背(bei)后(hou)有哪些变化？
近期楼市几个变化
除成交增长外(wai)，近期楼市还呈现几点变化。一是，议(yi)价空间在收窄。也就是卖家在价格折扣、让(rang)利上收缩。根据上海链(lian)家、合富地(di)产数据，上海今年以来议(yi)价空间首次收缩至6%；在深圳(chou)，5月13日以来的四周，深圳(chou)挂牌二手住房调价房源中，调涨占比分别(bie)为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。
二是，挂牌量有所下降或(huo)增幅减缓。截至6月16日，中信证券跟踪144个样(yang)本城市，挂牌房源套(tao)数较“4·30”新政前累(lei)计下降0.8%，其中北京、杭州、西安累(lei)计分别(bie)下降5.5%、1.9%、1.2%。当然，更多(duo)的城市二手房挂牌量上升幅度减缓，比如上海、深圳(chou)。不过，广州退出限售以后(hou)，二手房挂牌量出现明显攀升。
三(san)是，刚需(xu)和改善开始循环了。近期的数据显示，改善类二手房源挂牌量和成交量，都有所增长。比如，上海500万总价以下的房源快速去化后(hou)，500万-800万总价级(ji)别(bie)的二手房交易(yi)量开始增加；深圳(chou)三(san)房户(hu)型的二手房交易(yi)量增长明显。这意味着刚需(xu)入(ru)场加速带动了存量二手房源消化。一方面，这解决了二手房业主“卖房难(nan)”的困境(jing)；另一方面，也刺激了业主住房改善的意愿。或(huo)者，市场交易(yi)改善从情绪上刺激；或(huo)者，手上的房子(zi)卖了，就有了置换住房的资本。
二手房成为稳定市场“生力军”
近期微观市场的表现，更值得注意。市场好转尽(jin)管有政策不间断(duan)纾困，但与挂牌有很大(da)关联。2023年8月底“认房不认贷”后(hou)，热点城市二手房挂牌开启“攀升之旅”。这其中，“老破小”这类房源挂牌量占比更大(da)。
上海中原地(di)产数据显示，在上海“沪九条”新政的推动下，仅外(wai)环内就成交了826套(tao)房龄超过20年、面积(ji)70平(ping)方米左右的小户(hu)型，成交量较政策出台前5天增加了5%；今年以来，深圳(chou)楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上，总价250万元(yuan)以下的房源成交占比升至15%；近期广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短……
“老破小”主导二手房挂牌，热点城市都是如此。一方面，这一轮房价下跌(die)，跌(die)幅最大(da)的就是这类房产；另一方面，“老破小”业主改善住房的意愿强烈。当然，“老破小”主导需(xu)求，更多(duo)还是因为目前留在市场上的购房者，主要就是新市民、年轻人为主的刚性需(xu)求。
政策也在鼓励二手房去化。多(duo)地(di)在“4·30”之后(hou)发布的楼市政策，一方面鼓励非(fei)户(hu)籍人口(kou)“上车(che)”(比如深圳(chou)和上海在5月发布的政策)；另一方面，也鼓励二手住房流(liu)转，比如上海放开了非(fei)户(hu)籍单身外(wai)环内二手房限购，广州、杭州、成都等城市全面退出限购。另外(wai)，按揭首付(fu)比例下调至15%，利率不设下限等，都在释放潜在的购买力，这其中主要是年轻人、新市民。当然，二手房低(di)总价、低(di)单价、有学位、立马可入(ru)住的优势，也吸引和匹配刚需(xu)。
其实，上一轮房价上涨周期(2016年以来)以来，新进(jin)入(ru)上海等热点城市的人群，大(da)部分只能买得起(qi)楼龄高、总价相对小的。经(jing)过这几年快速消化，特(te)别(bie)是2023年以来房价下跌(die)，刚需(xu)扎堆儿(er)进(jin)入(ru)二手市场，这类房产挂牌的泄洪效应很明显。此外(wai)，也与交易(yi)量复苏后(hou)的市场情绪改善有关。
相比之下，次新房的交易(yi)情况有所不同(tong)。现在各个城市的房价基本上跌(die)回到2017-2019年的水平(ping)，一些次新房业主手上的房子(zi)，要么处于亏损态势，要么还在期待力度更大(da)的政策。所以二手房整体新增挂牌的冲(chong)动小了一些，挂牌降价让(rang)利的幅度也小了。这就是近期二手房议(yi)价空间收窄、挂牌量减缓的原因。
上一轮楼市回升周期(2015-2021年)，投资客比较多(duo)，但持有房子(zi)的收益抵不过成本时，必然就会产生新的挂牌。从资产属性转换到居(ju)住属性，房价的支撑逻辑彻底变了，二手房出现挂牌“顺(shun)周期”，潜在挂牌不断(duan)转化为真实挂牌。