炎炎夏日，漫步西单北大街，可以在阴凉的胡同里感受悠悠古(gu)韵与现(xian)代时尚的融合，体验开放友好的开放型城市公园；在东城区崇雍大街，可以游(you)览历史人文遗迹与首都风貌的文化景观线路，感受北京的历史和乡愁；在亮马河国际风情水岸，可以感受“生态(tai)绿丝带”串(chuan)联的美好生活。
近年(nian)来(lai)，作为全(quan)国首个减量(liang)发展的超大城市，北京积极开展城市更新行(xing)动，对建成区内城市空间(jian)形态(tai)和城市功能进行(xing)持续完善和优(you)化调整。从规划(hua)引领到政策支撑，再到市、区、乡镇街道联动，北京不断探索和创新城市更新模式，一个个城市更新优(you)秀案例不断涌(yong)现(xian)。
5月25日，夜幕下的三里屯太(tai)古(gu)里。图/IC photo
三里屯明年(nian)新装(zhuang)亮相
朝阳区三里屯被誉(yu)为“潮流(liu)风向标”，是北京火爆的商(shang)圈之一。然而，在打造国际一流(liu)商(shang)圈的过程中，三里屯也和其他“待更新”项目一样，面临存量(liang)空间(jian)使用效率有待提升等问题。今年(nian)年(nian)初，三里屯和朝外、国贸、团结湖、青年(nian)路等片(pian)区成为朝阳区城市更新的重(zhong)点。
未来(lai)的三里屯会是什么(me)样子？北京市规划(hua)和自然资源委员会朝阳分(fen)局副局长卫宝山透露，此次三里屯片(pian)区城市更新将(jiang)通过环境整治，更新太(tai)古(gu)里北区、永利国际等楼宇项目，引入奢侈品牌(pai)旗舰店、首店，推出更多优(you)质(zhi)数字文化产品等，带动街区的商(shang)业氛围与文化品质(zhi)提升。
同时，对闲置L地块(kuai)开展深入研究，从权属界定、确权登记、审批流(liu)程、方案设计等环节分(fen)析研判，最终形成“控规定性质(zhi)，用途需复合，供(gong)地走划(hua)拨(bo)，确权给街道”的思路，将(jiang)闲置地块(kuai)打造成为兼具养老、卫生、文体、党群等功能的“城市会客厅”。
“今年(nian)2月，太(tai)古(gu)里北区N2商(shang)业楼率先改造完工，建成特色招牌(pai)建筑。3月投用的N15商(shang)业楼实现(xian)了建筑规模减量(liang)。”卫宝山表示，目前，三里屯片(pian)区更新效果已初步显现(xian)，打造了以“T+MALL”元宇宙商(shang)业综合体、太(tai)古(gu)里商(shang)业建筑群、三里屯路漫享街区等为代表的精品商(shang)圈，提升了三里屯路、工体北路等地公共空间(jian)环境品质(zhi)。
三里屯的变化市民看在眼里，看不到的是背后一系列并不轻(qing)松的工作。卫宝山介绍，覆盖三里屯全(quan)域的街区控规编制工作，在统筹现(xian)有商(shang)业、可更新用地等存量(liang)空间(jian)资源的基础上，研判空间(jian)资源供(gong)给与经济产出的匹(pi)配关系，明确片(pian)区发展目标和功能定位，提出“打造战略级商(shang)业项目，再造三里屯商(shang)业新地标”“构筑主街+后街商(shang)业网(wang)络格局”等规划(hua)策略。同时，建立城市更新项目库，对公共空间(jian)改善、商(shang)圈品质(zhi)升级、配套设施补(bu)充等各类项目进行(xing)一体谋划(hua)，拓展高品质(zhi)与年(nian)轻(qing)化的商(shang)业客群，助力“大三里屯商(shang)圈”高质(zhi)量(liang)发展。
“预计明年(nian)，市民会看到一个不一样的三里屯。”卫宝山透露，三里屯明年(nian)将(jiang)新装(zhuang)亮相。
此外，通过对更新项目的复盘总结，朝阳区还(hai)创新搭建了用于指导实践的城市更新“政策工具箱(xiang)”，以服务更新主体需求为中心，从项目谋划(hua)、储备、实施和运营四(si)个关键环节入手，将(jiang)形成的经验做法(fa)固化为可推广、可复制的“小(xiao)快灵”工具，涵盖诉求获取(qu)、政策应用、推动实施、效果评估等方面。
劲松危旧楼房改建，创新尝试资金“四(si)方共担”
同样地处东三环的劲松一区114号楼，始建于1978年(nian)，住着66户居民，由于年(nian)代已久，楼体存在保温、隔音(yin)差等问题，存在较大安(an)全(quan)隐患。作为全(quan)市首批危旧楼房改建试点项目之一，2021年(nian)12月，114号楼正式启动拆除，2023年(nian)7月正式交付居民。
“项目适(shi)当改善居民居住条件，重(zhong)点解决建筑使用功能提升问题。将(jiang)原卧室面积适(shi)当调整，以扩大客厅的面积；改变原卧室的复合功能，休息和会客空间(jian)分(fen)离；增加一层(ceng)地下室作为社区的配套物业服务用房。更新后，建筑面貌焕然一新，居住安(an)全(quan)得(de)到保障，居民生活品质(zhi)大幅(fu)提升。”北京市规划(hua)和自然资源委员会朝阳分(fen)局规划(hua)编制与城市设计科科长郑璐介绍。
近两年(nian)，北京城市更新模式不断推陈出新。劲松一区114号楼就做了一次新的尝试——开创“四(si)方共担”资金筹措模式。
“民生保障和人居改善一直是北京城市更新的重(zhong)要内容(rong)。”郑璐介绍，项目在立项推进过程中，运用市场化方式统筹投资单位、建设单位、施工单位、物业管理单位力量(liang)参与，做到共同决策、共同建设、共同评价、共同发展、共享成果。首次采取(qu)危旧楼房改建资金筹措由政府、产权单位、居民、社会资本(ben)“四(si)方共担”的模式，为后续同类项目提供(gong)有效的资金筹措路径，是北京城市更新创新模式一次新的尝试和实践。
以“片(pian)区”模式更新，也更注重(zhong)科技创新
实际上，早在三里屯、劲松一区114号楼改造之前，北京已经有一大批城市更新项目落地，成为市级示范项目，乃至全(quan)国城市更新的标杆(gan)案例。比如，北京首钢老工业区（北区）更新、模式口(kou)历史文化街区保护更新、昌盛园社区老旧小(xiao)区改造、中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造等4个项目纳入住房和城乡建设部第一批城市更新典型案例名单。
市委城市工作办秘书处副处长王姗(pan)介绍，近两年(nian)，北京城市更新工作不断完善，尤其是去年(nian)《北京市城市更新条例》施行(xing)后，北京的城市更新工作也按下了加速键。
“减量(liang)发展背景下，北京的城市更新不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量(liang)建设转变为存量(liang)提质(zhi)改造和增量(liang)结构调整并举；不只是物质(zhi)空间(jian)层(ceng)面的修修补(bu)补(bu)，而是推动城市可持续发展、治理能力现(xian)代化的系统工程。”王姗(pan)介绍，北京已连续两年(nian)发布城市更新白皮书，系统梳理北京城市更新成效、形势与挑(tiao)战等。
在她看来(lai)，这两年(nian)，北京城市更新更加强调区域综合性更新，商(shang)业运营模式更加高效灵活，也更加突出文化保护、传(chuan)承和发展的理念，科技创新的驱(qu)动作用更加显著，民生保障和人居改善更加全(quan)面，共建共治共享的机制更加完善。
以2023年(nian)为例，市级示范项目中更新片(pian)区增加至30个，涵盖了老城保护更新、活力街区、完整社区等不同类型。王姗(pan)介绍，去年(nian)，北京制定了《北京市实施城市更新行(xing)动三年(nian)工作方案（2023-2025年(nian)）》，确定的89个城市更新重(zhong)点区域和重(zhong)点项目中，区域综合性更新项目有51个，超过一半。
王姗(pan)说，北京城市更新存在点状更新和片(pian)区更新共存的局面，点状更新易操(cao)作、数量(liang)多，片(pian)区更新难度大，但成效好。当前，越来(lai)越多的项目正在以片(pian)区的形式谋划(hua)实施，发挥资源统筹、规模化运营的效益。“改造后的三里屯片(pian)区将(jiang)和朝外、工体、国贸等衔接，让市民看到一个更具国际范儿的朝阳。”
除此之外，结合北京“四(si)个中心”建设，北京城市更新也更注重(zhong)科技创新。以“三城一区”为重(zhong)点，不少(shao)老旧厂房、低效楼宇通过更新实现(xian)“腾笼换鸟”。例如，北京卫星制造厂科技园区、天(tian)空之境产业广场、理想汽车(che)绿色智能工厂、清华国重(zhong)南口(kou)基地、金隅兴(xing)发科技园区等项目，在支撑基础科学研究、引入高新技术企业、推动工业上楼等方面都取(qu)得(de)了良好成效。这也是北京通过城市更新推动新质(zhi)生产力发展要积极发力之处。
今年(nian)将(jiang)出台11项规划(hua)土地政策改革创新任务
城市更新的“北京经验”，规划(hua)是引领，政策是关键。北京市规划(hua)和自然资源委员会详细规划(hua)处（城市更新处）副处长倪崇侠介绍，2022年(nian)5月，该委牵(qian)头形成了全(quan)国首个减量(liang)发展背景下的城市更新专项规划(hua)，系统构建了城市更新工作的目标体系、空间(jian)体系、方法(fa)体系、组织(zhi)体系、动力体系和保障体系，推动创新首都城市治理模式和构建新发展格局。
“我们聚焦规划(hua)划(hua)定的178个重(zhong)点更新街区，对资源与任务进行(xing)‘肥瘦(shou)搭配’，实现(xian)城市发展综合效益的最大化，达成多元更新目标。”倪崇侠说，在市级政策的指引下，这两年(nian)，各区、乡镇也在积极探索适(shi)合自己的城市更新模式，实现(xian)“一区一策”“一项目一策”。
比如，丰台长辛店老镇街区控规作为《北京市城市更新条例》实施后的首个区域综合性城市更新片(pian)区率先批复，按照文物考古(gu)优(you)先、市政交通设施先行(xing)、公服配套同步配置、产业集聚分(fen)期引入的实施原则，渐进式、可持续实现(xian)老镇历史保护传(chuan)承与有机更新的协同发展，形成了“城市更新+土地开发上市+政府财政建设”的区域综合性更新模式。
今年(nian)以来(lai)，有关城市更新的配套细化文件密集出台。2月，《北京市工业用地先租后让指导意见（试行(xing)）》印发。3月，《北京市责任规划(hua)师制度实施办法(fa)》《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行(xing)）》印发实施，实现(xian)城市更新中的“多方协商(shang)”与“共建共治”，为推动产业“腾笼换鸟”，打造城市活力空间(jian)提供(gong)了路径。
“北京梳理形成11项《北京市城市更新条例》配套规划(hua)土地政策改革创新任务，目前一半已出台，其余正在加快研究制定，将(jiang)于今年(nian)年(nian)底前陆续出台。”倪崇侠表示。
新京报记者 曹(cao)晶(jing)瑞
编辑 白爽 校对 李立军