“近几(ji)个月深圳二手房成交量都在5000套徘徊。”深圳市德祐(you)某门(men)店中介人士小孙表示，“咨询量和成交量应该也是近3年最高了，6月份我共成交了6套二手房，以前可能每个月只成交一(yi)两套”。
在分区(qu)限购优化、降首付、降利率等楼市优化政策加持下，深圳楼市呈现(xian)出良好走势，二手房市场尤为明显。
7月3日，深圳市房地产(chan)中介协会披露(lu)数据，经统计，6月，深圳全市二手房签约(yue)量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%，创近40个月新高，其中3月和6月二手房交易量突(tu)破5000套水平。
新房市场方面，6月共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。其中新房住宅成交2927套，环比增长45.7%，同比下降4%。
一(yi)二手房市场仍冷热不均(jun)。
深职大房地产(chan)研(yan)究所所长，深圳经济学会副会长邓志旺分析，深圳二手房市场的成交量创新高，主要(yao)原因是限购政策宽松(song)、首付比例下降、利率下调(diao)等政策组(zu)合拳的推(tui)动，有(you)效刺激到市场上(shang)积累的需求得到集中释(shi)放。另外，部(bu)分卖家为了快速出手房源，主动在价格上(shang)做出调(diao)整，提供优惠吸引买家，这种(zhong)价格让步直接促进了成交量的上(shang)升。相比二手房市场，一(yi)手房在价格上(shang)并没有(you)明显的优势。尽管一(yi)些新房项目也会推(tui)出优惠活动，但总体上(shang)新房的价格仍然较高，导致新房并没有(you)像二手房那样具有(you)明显的吸引力，其成交量也没有(you)特别明显的表现(xian)。
刚需积极性(xing)明显提升
在首付比例、利率下调(diao)、部(bu)分区(qu)域社保(bao)放宽等政策下，很多本来不能或不想购房的人又可以下手了。
“我花400万元左右在深圳宝安区(qu)买了一(yi)个套内不到65平方米的小三居。”一(yi)位购房者(zhe)表示，主要(yao)集中看的新房和次新楼盘，但新房大多是期房，等待时间长、不确定性(xing)高，最终选择了次新的二手房。而(er)选择现(xian)在购房与首付比例、利率下降也有(you)很大关系(xi)，算下来相比以前月供要(yao)少一(yi)些。
乐有(you)家研(yan)究中心(xin)工作人员表示，刚需客户的积极性(xing)明显提升。主要(yao)表现(xian)在成交总价和成交面积上(shang)。总价300万元以内的二手房成交占比24.1%，是2023年1月以来的最高点；60平方米以内的小户型占比连续3个月上(shang)浮，对比3月增加了3%，也是今年的相对高点。
同时，乐有(you)家数据显示，近4个月深圳二手交易数据保(bao)持稳定，过户量企稳在4000套左右，网签量企稳在5000套左右。
上(shang)述中介人士小孙也表示，“我的客户普遍都是首次买房，社保(bao)缴纳刚有(you)1年或3年，刚需大概占8成。”
广(guang)东(dong)省城乡规划(hua)院住房政策研(yan)究中心(xin)首席研(yan)究员李宇嘉分析，从成交结(jie)构来看，刚需购房者(zhe)和小户型的需求增长显著。深圳作为一(yi)线(xian)城市，年轻人口众多，住房自有(you)率相对较低。这些年轻人是购房市场的潜在主力军，他们的购房需求一(yi)直存在并且巨大。
根据深圳市统计局的数据，深圳常住人口持续净流(liu)入，虽然近年来增速有(you)所放缓，但深圳在2021年之前的十年一(yi)直是国内人口增长最快的城市之一(yi)，积累了大量的潜在购房需求。这些需求在房价下跌和政策刺激的背景下逐渐释(shi)放。
价格也是一(yi)个重要(yao)因素。
据乐有(you)家门(men)店成交价格数据显示，6月深圳全市二手住宅成交均(jun)价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。
李宇嘉表示，“这一(yi)轮深圳‘以价换量’的态势非常明显，低于参考价成交的占比达到84%，其议价率上(shang)半年更是上(shang)升到6.7%，创下新高，比去年上(shang)半年议价率上(shang)升了0.9%。”
李宇嘉进一(yi)步表示，在当前市场中，低价房源的消耗(hao)确实能迅速吸引购房者(zhe)，推(tui)动市场交易量的回升。但随着低价房源的逐步减少，市场能否持续存在着不确定性(xing)，后续可能主要(yao)还是要(yao)取决刚需和改善的循环来维持市场的活跃度。
一(yi)位在深圳从业十余年的资深房产(chan)中介人士告诉记者(zhe)，“深圳房价已经跌了30%~40%，今年年底可能已经是底部(bu)，可以继续关注下半年的成交量是否能继续稳住在5000套左右，如果(guo)能稳住，部(bu)分核心(xin)区(qu)域、优质楼盘的价格也会率先企稳，目前有(you)学位概念的小区(qu)价格已经慢慢在回升。”
新房市场两极分化
新房市场方面，情况有(you)所不同。
6月，深圳新房共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。另据统计，2024年上(shang)半年新房成交14470套，环比下降22.6%，同比下降37.9%。
业内机构反馈，当前深圳二手房相对同区(qu)域同品质的新房更具价格优势，导致当前新房市场的吸引力不明显，导致造成部(bu)分客群由(you)新房市场转向(xiang)二手房市场。
此外，在利好新政频(pin)发下，新房市场销量出现(xian)两极分化。据CRIC市场数据显示，6月普通住宅预售项目网签成交量约(yue)29万平方米，环比上(shang)涨42％。开盘方面，据统计共有(you)12个住宅项目开盘加推(tui)入市，共推(tui)售5165套房源，个别项目去化喜人。
以6月28日开盘的深圳湾顶(ding)级(ji)豪宅中海深湾玖序为例，开盘三小时收金100.2亿元。据相关媒体报道，中海深湾玖序是今年以来认(ren)筹表现(xian)最好的楼盘，共计516批(pi)购房者(zhe)冻资选房，平均(jun)1.76人选1套房，冻资金额高达25.8亿元。
此外，抓住政策窗口期的还有(you)6月19日开盘的中洲迎玺二期，推(tui)出了746套93~163平方米的3~4居室，“咨询量非常大，二期成交量已经去化60%，其中114平方米的户型已经卖断货了。”中洲迎玺二期中介人士小林表示。
部(bu)分楼盘的热销与开发商借助政策助力，主动让利，且项目处于核心(xin)地段(duan)、教育资源充(chong)沛、商业配套完善，居住价值高等有(you)关。
深湾玖序开盘劲销超百亿元的背后是因为有(you)顶(ding)级(ji)的地段(duan)及配套，给足了想象的空间，同时是首个突(tu)破“7090”限制的豪宅，在户型设计上(shang)以高端改善为主，满足精准人群的需求。乐有(you)家研(yan)究中心(xin)工作人员表示，“这也一(yi)定程度上(shang)反映(ying)出目前深圳楼市在高端产(chan)品层面的稀缺，大家对于美(mei)好居住生(sheng)活品质的追(zhui)求没有(you)变，这也是楼市的支撑点，好的产(chan)品一(yi)定会得到市场更好的反馈。”
从新房成交价格来看，整体均(jun)价环比微降。克而(er)瑞深圳区(qu)域数据显示，深圳有(you)5个区(qu)域环比上(shang)涨，大鹏新区(qu)网签成交均(jun)价36854元/平方米，环比涨幅最大约(yue)为16％；另外6个区(qu)域环比下跌，其中罗湖(hu)区(qu)网签成交均(jun)价73831元/平方米，环比跌幅最大约(yue)6％。
谈及对深圳未来楼市的预期，邓志旺认(ren)为还需要(yao)进一(yi)步的观察。政策调(diao)整往往能带来市场需求的短期释(shi)放，但这种(zhong)释(shi)放的持续性(xing)往往取决于政策的稳定性(xing)和市场预期。另外，新房价格还需要(yao)一(yi)定的优惠，吸引更多的需求入市，有(you)助于逐步带动整个市场进入良性(xing)状态。
本文作者(zhe)：于帅卿，来源：中国房地产(chan)报 (ID:china-crb)，原文标题：《创近40个月新高！深圳二手房市场发生(sheng)了什么(me)？》
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