7月3日，房(fang)地产服务和咨(zi)询(xun)顾问公司戴德梁行发(fa)布数据称，二(er)季度共有56个外资制造业(ye)及研(yan)发(fa)项目与(yu)长(chang)三角各地方政府签署了投资协议或投资意向书(shu)（分为租赁(lin)厂房(fang)和购地自建），其中4月份签署18个，5月份签署16个，6月份签署22个（该数据不包含物(wu)流(liu)仓储类、产业(ye)园区投资项目，也不包含制造业(ye)及研(yan)发(fa)项目的开工(gong)、奠基及开业(ye)）。
在这些长(chang)三角的外商投资项目中，欧洲项目占31个（其中德国占14个，法国占6个，瑞典、瑞士及英国各占2个），美国项目占9个，日本项目占8个，韩国项目占4个。欧洲、美国及日本项目的占比(bi)与(yu)戴德梁行2024上半年服务的产业(ye)项目比(bi)例基本一致。
自年初起(qi)，外资企业(ye)汽车(che)零部件(jian)的制造及研(yan)发(fa)项目在长(chang)三角的投资明显回暖。二(er)季度汽车(che)零部件(jian)项目共计(ji)14个。因长(chang)三角各地汽车(che)零部件(jian)产业(ye)的发(fa)展(zhan)相(xiang)对完备，此类项目的落户范围较广，14个项目分散在8个地级市内。
大健康项目（包含生物(wu)医药(yao)、医疗器械(xie)、保(bao)健品及卫生护理）在长(chang)三角地区共计(ji)11个。据戴德梁行观察，大健康项目是近两年来外商投资增长(chang)速度最快的领域。除对现有产线和产品的增资扩产项目外，外资企业(ye)也在积极引进新的产线，以戴德梁行提供选址服务的世界500强企业(ye)罗氏为例，罗氏诊断亚太(tai)仪器生产基地于2023年年底开业(ye)，实(shi)现仪器设备产品的首次本土化(hua)生产。
更值得(de)一提的是，为更好地融入中国市场(chang)，众多老牌外资龙头企业(ye)自2022年年初起(qi)开始考虑开辟中国首个生产基地的可行性，而在此之前的近几十年间仅有进口销售这个单一渠道(dao)。其中步(bu)伐较快的外资企业(ye)已(yi)签署投资协议甚至是首个生产基地已(yi)开业(ye)。如戴德梁行服务的瑞典墨尼克项目，已(yi)于今年6月签署了其在国内首个高(gao)级敷料生产基地的投资协议，工(gong)厂的建设正在稳步(bu)推进中。
分区域来看，产业(ye)类外商于上海投资项目共计(ji)12个，以大健康、新材料等项目为主 ；于江苏投资项目共计(ji)35个，苏州与(yu)常州分列(lie)前两位(wei)。苏州的17个项目主要以大健康、汽车(che)零部件(jian)、高(gao)端装备制造为主，常州的7个项目以汽车(che)零部件(jian)为主。
戴德梁行产业(ye)地产部中国区租赁(lin)与(yu)交易线负责人贺超表示，总体来看，市场(chang)趋稳复苏。以上海和苏州为代表的长(chang)三角区域对外资制造业(ye)，尤其是以医疗器械(xie)及生物(wu)医药(yao)产业(ye)为代表的高(gao)端外资制造业(ye)仍具备较强的吸引力。
上海写字楼新项目成交活跃
上海甲(jia)级写字楼二(er)季度有4个项目入市，共带来24.1万平方米新增供应。核心与(yu)新兴区各2个项目，分别是黄浦区太(tai)平洋新天地商业(ye)中心T2、建信人寿(shou)大楼；徐汇区源点(dian)大厦及杨浦区中交滨江广场(chang)。
写字楼租赁(lin)活跃度较前几季度有所回升，尤其是近几年新入市项目。二(er)季度，得(de)益于优质新增供应，以及部分楼宇关联公司租赁(lin)办公面积，上海甲(jia)级写字楼市场(chang)净吸纳量录得(de)263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨(zhang)至15.79%。在新增供应持(chi)续入市的市场(chang)情况下(xia)，上海整体租金下(xia)降趋势依旧，大多数子市场(chang)板块租金均有不同程度下(xia)调。二(er)季度全市平均成交租金录得(de)7.61元/平方米/天，环比(bi)下(xia)降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下(xia)降至6.11元/平方米/天。
上半年以来，龙头企业(ye)引领行业(ye)发(fa)展(zhan)，主力行业(ye)格局基本保(bao)持(chi)不变。二(er)季度重点(dian)行业(ye)中，专业(ye)服务企业(ye)多聚集在中心区，律所、设计(ji)、咨(zi)询(xun)等细分行业(ye)保(bao)持(chi)一定热度，另外一些办公空间服务商新设布点(dian)；贸易制造业(ye)呈现多商圈分布格局，传统快消品贸易占主力，汽车(che)制造贸易调整较大；金融行业(ye)，知名银行及保(bao)险公司仍热衷于滨江沿线布点(dian)；生物(wu)医药(yao)行业(ye)，国内外知名大型医疗企业(ye)整合搬迁较积极。
戴德梁行中国区项目及企业(ye)服务部总裁魏超英表示，下(xia)半年预计(ji)有8个项目共计(ji)71万平方米体量入市，供求压(ya)力下(xia)租金承压(ya)，对于企业(ye)而言办公成本降低有利于更多整合型企业(ye)升级更新，尤其是租赁(lin)实(shi)力相(xiang)对雄(xiong)厚的大型企业(ye)及优势发(fa)展(zhan)行业(ye)。
戴德梁行大中华区研(yan)究内容主管Shaun Brodie表示，市场(chang)租赁(lin)活跃度较前几季度有所回升，以搬迁类型的租赁(lin)活动为主。然而，随着优质新增供应持(chi)续入市，上海写字楼平均空置率持(chi)续承压(ya)，上海写字楼租金将继续保(bao)持(chi)疲软。
核心区零售商场(chang)租金承压(ya)
消费市场(chang)大数据实(shi)验室（上海）监测数据显示：五一节(jie)假日期(qi)间（4月30日-5月4日），上海线上线下(xia)共计(ji)消费超过(guo)530亿元，监测的35个商圈进店客流(liu)总量2569万人次，比(bi)2023年同期(qi)增长(chang)5.4%；境外游客客流(liu)超过(guo)10万，比(bi)2023年同期(qi)增长(chang)62.2%。端午(wu)节(jie)假日期(qi)间（6月7日-9日），全市线上线下(xia)共计(ji)消费310.7亿元，比(bi)去年同期(qi)增长(chang)17.3%。监测的35个重点(dian)商圈，进店客流(liu)总量达到(dao)1403万人次，同期(qi)增长(chang)2.5%。根据戴德梁行的研(yan)究数据，上海零售市场(chang)核心区存量环比(bi)同比(bi)稍有下(xia)降，平均租金为1880元/平方米/月，出租率为94.33%，略有下(xia)降但总体平稳。
随着经济复苏，2024年-2027年上海零售物(wu)业(ye)市场(chang)预计(ji)将有一系列(lie)核心商圈与(yu)非(fei)核心区的新项目入市，其中包括(kuo)核心商圈的徐家汇国贸中心二(er)期(qi)、K11（二(er)期(qi)）和太(tai)古里等标杆项目，以及超级合生汇、星扬西岸中心、天荟等非(fei)核心商圈重点(dian)项目。未来，全市平均租金将会继续因新锐商圈的发(fa)展(zhan)，而被进一步(bu)拉低。现有商业(ye)项目也需(xu)要通过(guo)运营管理模式、招商策略改(gai)进、商场(chang)维护翻新、主营业(ye)态调整等保(bao)持(chi)自己的竞争力。
2024年过(guo)半，非(fei)核心商圈的商业(ye)发(fa)展(zhan)势头仍然十分瞩目。总体来说，开发(fa)商将目光投向非(fei)核心商圈，消费者也乐于在非(fei)核心商圈见到(dao)新鲜血液。近期(qi)，可持(chi)续发(fa)展(zhan)与(yu)都市玩(wan)乐、新能源汽车(che)、科技、生活方式等概念成为主流(liu)，非(fei)核心商圈项目体量通常较小，在根据主流(liu)明确了项目定位(wei)，构思(si)了项目主题的基础上，结合便利的交通，有侧(ce)重点(dian)地针对周边客群类型的主要需(xu)求做重点(dian)运营，引入热门业(ye)态作为项目招商的主要策略，并合理规(gui)划(hua)商业(ye)动线，这是商业(ye)市场(chang)多元化(hua)思(si)考演进和实(shi)践的成果。
Shaun Brodie认为，《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》，提出完成商业(ye)设施(shi)城市更新300万平方米以上。未来几年，鉴于城市更新项目和新开购物(wu)中心带来更佳的市场(chang)定位(wei)、更具体验性的空间设计(ji)、更多元化(hua)的品牌组合及智能绿色的设施(shi)设备，上海零售物(wu)业(ye)市场(chang)将进一步(bu)升级。
新开商场(chang)品牌业(ye)态趋于轻餐(can)饮(yin)化(hua)
将目光投向2024新开商业(ye)项目之中，经济前景稳步(bu)向好的势头中，有部分品牌正在或快或慢地进行自己的拓店计(ji)划(hua)。2024年二(er)季度，包括(kuo)新式茶饮(yin)和咖啡在内的轻餐(can)饮(yin)、会员制仓储商超、3C和新能源汽车(che)体验店、生活方式等品牌拓店的趋势迅猛，奢(she)侈品、时尚、休闲娱乐、集合店等稳扎稳打。如位(wei)于宝山的宝乐汇印(yin)象城的盒马鲜生广受周边客群欢迎，徐汇万科广场(chang)的闲鱼(yu)循环商店吸引关注可持(chi)续发(fa)展(zhan)的年轻力消费者前来打卡，嘉亭荟二(er)期(qi)聚焦“国际汽车(che)城”元素打造汽车(che)体验型业(ye)态。
2024年第一季度和第二(er)季度的首店开业(ye)情况也契合了“核心商圈稳步(bu)增长(chang)，非(fei)核心商圈强势入围”的趋势。总体来看，生活方式、轻餐(can)饮(yin)、时尚业(ye)态也是主要的开店方向。随着国家政策层面的扶持(chi)，城市市集呈现出井喷式发(fa)展(zhan)态势，打造限时的文旅(lu)与(yu)商业(ye)结合体。兼具“时尚感”和“烟火(huo)气”的市集，承担着线下(xia)消费复苏使命，也正被更多的创意形式赋予新的文化(hua)内涵(han)与(yu)社交体验氛围。
戴德梁行华东区商业(ye)部董事陈云九表示，2024年已(yi)经过(guo)半，随着经济复苏，政府、开发(fa)商与(yu)消费者都抱有强烈的信心，上海也正向打造国际消费中心城市这一目标不断进发(fa)。消费者的消费心理仍然理智，但是层出不穷(qiong)的商业(ye)项目也让(rang)消费者找到(dao)了好去处。包括(kuo)非(fei)核心商圈的项目和城市市集，将会是新型消费者集聚地。而这一趋势在竞争极为激烈的。
大宗市场(chang)内资持(chi)续发(fa)力，占比(bi)创三年新高(gao)
2024上半年上海大宗交易市场(chang)共录得(de)32宗、共计(ji)208亿元成交，成交总额同比(bi)下(xia)降42%。
从买家类型来看，2024上半年上海虽依旧以投资型买家为主，但自用型买家交易占比(bi)大幅上涨(zhang)至36%，而这一数字在2023年仅为21%，涨(zhang)幅明显。其中又(you)以内资传统行业(ye)企业(ye)以及个人投资者为主，核心位(wei)置、沿江地带办公以及低价豪宅是其重点(dian)关注领域。
内外资占比(bi)方面，2024上半年内资成交持(chi)续走高(gao)，占成交金额的78%，为近三年来的最高(gao)占比(bi)；而相(xiang)对应的，因美联储降息预期(qi)降低、外资观望，其成交则仅占22%，其中近六成金额由领展(zhan)收(shou)购七宝万科广场(chang)50%股(gu)权所构成，剔除该交易后剩余成交占比(bi)将有大幅下(xia)跌(die)。
就(jiu)物(wu)业(ye)类型而言，办公/研(yan)发(fa)办公以54%的市场(chang)占比(bi)依然占据市场(chang)首位(wei)；商业(ye)则因七宝万科广场(chang)成交的提升，占比(bi)提升至14%，位(wei)居第二(er)；另外公寓与(yu)住宅类资产也受到(dao)投资人的追捧，成交总额约25亿，占据总交易额的12%。
展(zhan)望下(xia)半年，戴德梁行华东区资本市场(chang)部执行董事卢强认为，部分外资基金持(chi)有折价项目有望成交，同时法拍项目占比(bi)继续增加；得(de)益于上海中国经济桥头堡的独特地位(wei)，来自全国的实(shi)力自用企业(ye)和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家；
卢强预期(qi)，外资买家下(xia)半年仍然保(bao)持(chi)谨慎，但国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠(gang)杆，潜在通胀增长(chang)将成为配置房(fang)地产的理由之一；涉及产业(ye)用地股(gu)权交易监管进一步(bu)加强，对未来工(gong)业(ye)类项目交易影响待(dai)市场(chang)反(fan)馈。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，二(er)季度的上海市场(chang)消费继续保(bao)持(chi)平稳、线上消费稳步(bu)增长(chang)、制造业(ye)投资增速，房(fang)地产市场(chang)表现总体平稳，新兴商圈将进一步(bu)发(fa)展(zhan)成熟。在建设现代化(hua)产业(ye)体系政策措施(shi)带动下(xia)，上海的发(fa)展(zhan)依然被持(chi)续看好。戴德梁行将以专业(ye)力量，助力上海打造国际一流(liu)营商环境!