7月10日， CBRE世邦魏理仕发布(bu)《2024年上(shang)半(ban)年北京房地产市场回顾与展望》指(zhi)出，2024年上(shang)半(ban)年，北京写字楼市场，CBD和(he)望京去化改善(shan)较明显，高租金定(ding)位和(he)老旧楼宇租金跌幅靠(kao)前；零售物业市场，大众消费主导(dao)需求，高端业态招商难(nan)度加大；仓储物流市场，空置率创历史新高，租金止涨走低，环京市场需求稳中有升；商务园(yuan)区市场，TMT搬迁(qian)活跃，医药健(jian)康扩增放缓，办公用(yong)途项目租金加速(su)下行，生命科学专项园(yuan)区承压；物业投资市场，险资投资者积极布(bu)局，各(ge)板(ban)块资本化率再度走扩。
一、 写字楼市场
—— CBD和(he)望京去化改善(shan)较明显，高租金定(ding)位和(he)老旧楼宇租金跌幅靠(kao)前
2024年第二季(ji)度，北京写字楼市场未录得(de)新项目入市，上(shang)半(ban)年市场新增供应有限，同(tong)比下降57%。
新租需求复苏进程缓慢，尽管本季(ji)度新租交易总面积环比提升30%，但上(shang)半(ban)年整体的新租交易数量(liang)和(he)总面积同(tong)比分(fen)别下降15%和(he)8%。新租交易中，依然(ran)有超七成(cheng)的活动来自于搬迁(qian)，租户以(yi)迁(qian)往同(tong)区或(huo)邻近(jin)子市场为主，而CBD、望京、中关村(000931)、奥体及丽(li)泽等区域成(cheng)为换租需求的主要承接(jie)地。扩租需求未见(jian)改善(shan)，租户保守谨慎(shen)态度持续。
从(cong)行业看，TMT企业新租需求有所增加，主要由软件开发、大数据及电信通讯类(lei)需求驱动；金融(rong)行业相对(dui)稳健(jian)，其中基金、金融(rong)科技等需求微增，但保险、证券(quan)需求放缓；专业服务业的律所、咨询(xun)类(lei)企业升级(ji)换迁(qian)活动持续，需求主要落位在区位和(he)配套较为完(wan)善(shan)的核心商务区；新能源、水电等公共事业类(lei)，以(yi)及消费品制造业租户升级(ji)需求稳健(jian)，跻身前五大行业。
由于大型企业大规模退租现象较去年同(tong)期有所减缓，上(shang)半(ban)年全市净吸纳量(liang)同(tong)比回升，录得(de)12.1万(wan)平方米，在升级(ji)换迁(qian)需求的带动下，甲级(ji)贡(gong)献(xian)率高达84%。整体空置呈小幅回落态势，受益于个别大面积需求的落位，部分(fen)子市场去化情况有所改善(shan)，其中CBD空置率在连续六个季(ji)度上(shang)升后(hou)首次下降，而望京空置率环比降幅为各(ge)子市场中最大。通州、王府井(jing)(600859)、东(dong)二环、燕(yan)莎及金融(rong)街(000402)区域受企业整合至自用(yong)楼宇、缩(suo)面积或(huo)迁(qian)出所带来的退租影响，空置率出现不同(tong)程度增幅。
市场各(ge)区域和(he)各(ge)级(ji)别楼宇租金普遍下行。在租户降本增效的租赁策(ce)略诉求下，部分(fen)高租金定(ding)位楼宇和(he)区域，或(huo)者老旧楼宇及其集中区域去化困难(nan)，租金跌幅靠(kao)前。全市平均租金面价同(tong)样本比上(shang)半(ban)年累计下跌4.6%至每月每平方米275.8元。
世邦魏理仕华北区顾问(wen)及交易服务 | 办公楼 |租户部负责人(ren)袁慧(hui) 指(zhi)出：“展望2024年下半(ban)年，预计三(san)个项目近(jin)26万(wan)平方米的新增供应将会在丽(li)泽和(he)通州等新兴区域交付， 此外全市还会有个别改造项目陆续完(wan)工入市，预计整体空置率或(huo)将小幅上(shang)升，租金将持续下行。面对(dui)更有利的选(xuan)址环境，当前租户并非以(yi)租赁成(cheng)本为单(dan)一考量(liang)因素，而是对(dui)区位交通、楼宇硬件、可持续性、物业管理、特殊功能配套、交付时间与便捷性、租约(yue)和(he)使用(yong)灵活性等诸项条件都提出了更高要求。在此情况下，本身具有品质(zhi)优势的楼宇加之租金折让的努力，更容易在去化表现上(shang)体现积极效果；而其他楼宇除了发挥成(cheng)本优势，也不能忽视在软硬件的品质(zhi)表现上(shang)补齐短(duan)板(ban)。”
二、 零售物业市场
—— 大众消费主导(dao)需求，高端业态招商难(nan)度加大
2024年第二季(ji)度，北京零售物业市场迎来西北旺万(wan)象汇、昌(chang)平超级(ji)合生汇东(dong)区、北辰荟三(san)个新项目共同(tong)启幕，都位于非核心区域。至此上(shang)半(ban)年辞旧迎新下，合计新增商业面积达47.0万(wan)平方米，同(tong)比增长44%，而合计退市商业面积也达到25.8万(wan)平方米。
业主端持续进行品牌调改的同(tong)时，品牌端亦加速(su)换位调整或(huo)战略布(bu)局，在新增商业体较高开业率影响下，上(shang)半(ban)年全市累计净吸纳量(liang)23.7万(wan)平方米，空置率下降0.4个百分(fen)点至7.6%。
在消费降级(ji)的影响下，定(ding)位大众市场的零售和(he)餐饮成(cheng)为短(duan)期内需求主力。上(shang)半(ban)年以(yi)平价餐厅(ting)为首、烘焙甜品为辅的餐饮业态持续领航，合计占据总新开店铺数量(liang)的44%，如本季(ji)度费大厨辣椒炒肉甄选(xuan)店在王府井(jing)APM围挡；网红(hong)甜品“酸奶罐罐”在西单(dan)大悦城(000031)、龙湖(hu)长楹天街、新中关购物中心等成(cheng)熟(shu)商业体同(tong)步开店；上(shang)海饮品品牌Yee3（三(san)号椰）分(fen)别在朝阳合生汇及朝阳大悦城开出首店及二店；来自日本的The Matcha Tokyo亦在国贸(mao)商城开出北京首店等。而茶饮果汁布(bu)局有所减弱。服饰(shi)鞋包以(yi)29%的新开店铺占比紧随(sui)其后(hou)，其中潮流服饰(shi)及运动户外保持良好的开铺节奏，如本季(ji)度美国年轻休闲品牌Hollister入驻王府井(jing)APM及蓝(lan)色港湾；户外运动鞋履(lu)Keen、蕉内最高级(ji)别形象店分(fen)别在朝阳合生汇开出新店；快(kuai)时尚品牌UR及H&M旗下中高端产品线COS同(tong)时在朝阳大悦城开出新店；Lululemon在三(san)里屯南区开出全新华北最大门(men)店等。同(tong)时儿(er)童教培及娱乐体验(yan)类(lei)、杂货礼品等生活方式业态有抬头(tou)趋势。新能源汽车赛道热度持续减弱。
上(shang)半(ban)年“假期效应”明显，多个标杆项目披(pi)露端午期间客流有5-15%的同(tong)比增长。但消费降级(ji)下高承租能力品牌扩张谨慎(shen)，而存量(liang)项目品牌迭代大多以(yi)餐饮等高流量(liang)、高消费频次业态为主，且业主方对(dui)于高端定(ding)位、高租金品牌的招商过程受阻，全市购物中心首层平均租金同(tong)样本比环比止涨企稳在每天每平方米31.8元，出租率稳定(ding)、客群品质(zhi)较高、对(dui)零售品牌吸引力较大项目推动王府井(jing)、三(san)里屯等商圈(quan)租金稳中有升。而在CBD、东(dong)城其他、中关村等品牌调整或(huo)升级(ji)改造项目较多的商圈(quan)，部分(fen)原本租金水平较高的项目在引入同(tong)品质(zhi)或(huo)高品质(zhi)业态补位上(shang)遇到困难(nan)，故此租金灵活度加大。大部分(fen)项目租金持平，以(yi)维稳现有品牌租户为主。
世邦魏理仕华北区顾问(wen)及交易服务 | 商业部负责人(ren)宋津楼 表示：“下半(ban)年北京仍(reng)将有多家头(tou)部商业地产开发商在外围商圈(quan)开业，包括(kuo)海淀(dian)大悦城、通州万(wan)象汇、丽(li)泽16号、望京华彩(cai)万(wan)象汇等，有望助推全年新增供应逼近(jin)100万(wan)平方米，进一步完(wan)善(shan)区域商业品质(zhi)。北京市商务局近(jin)期发布(bu)《促进多元消费业态融(rong)合高质(zhi)量(liang)发展行动方案(an)》，为商业体改造升级(ji)、挖掘新兴消费场景、培育(yu)出圈(quan)产品服务、优化特色商业环境等行动提供路径指(zhi)引。”
三(san)、仓储物流市场
—— 北京空置率创历史新高，租金止涨走低；环京市场需求稳中有升
2024年第二季(ji)度，北京平谷及大兴空港共交付三(san)个高标仓储物流项目，带来共计29.3万(wan)平方米的新增供应，同(tong)时马驹桥交付一个自用(yong)高标仓。至此上(shang)半(ban)年总计新增33.2万(wan)平方米租赁高标仓，创历史同(tong)期的最高纪录，新增项目普遍去化艰难(nan)。
以(yi)供应链及合同(tong)物流企业为代表的第三(san)方物流成(cheng)为上(shang)半(ban)年新增需求主导(dao)，占据总新租面积的54%，同(tong)比增长13%。由于租户自身业务量(liang)和(he)利润率收缩(suo)而导(dao)致的退租及降级(ji)搬迁(qian)屡屡发生，上(shang)半(ban)年连续两个季(ji)度净吸纳量(liang)录得(de)负值(zhi)合计-5.4万(wan)平方米，全市空置率攀升至历史最高点23.4%。传统子市场顺(shun)义空港及通州活跃度较高。
北京长期处于高位的租金水平自年初以(yi)来连续下行，上(shang)半(ban)年平均租金同(tong)样本比累计下降3.3%至每月每平方米54.1元，除平谷由于竞争(zheng)压力较大、区位等原因下调较大外，由于缺(que)乏(fa)承租能力较强(qiang)的租户，其他所有子市场本季(ji)度也开始止涨走低，大兴空港、通州、顺(shun)义其他等子市场降幅相对(dui)明显。
廊坊本季(ji)度仅北三(san)县有新增项目交付，共计10.2万(wan)平方米。以(yi)供应链及合同(tong)物流企业为代表的第三(san)方物流企业加快(kuai)在有成(cheng)本和(he)区位综合优势的区域布(bu)局，上(shang)半(ban)年占总新租交易面积的50%，制造业需求亦呈上(shang)升态势，上(shang)半(ban)年占比达27%。年内净吸纳量(liang)达35.1万(wan)平方米，由近(jin)京子市场固安领跑。全市空置率持续走低，上(shang)半(ban)年累计下滑2.9个百分(fen)点至47.2%。租金仍(reng)然(ran)处于下行赛道，广阳经开区、北三(san)县、固安、廊坊经开区等近(jin)京子市场问(wen)询(xun)和(he)交易量(liang)较大，业主更有动力采取以(yi)价换量(liang)策(ce)略，租金降幅在各(ge)子市场中领先。
天津本季(ji)度仅津南有新增项目交付，共计6.0万(wan)平方米。需求在经历一季(ji)度低谷之后(hou)明显回暖，上(shang)半(ban)年净吸纳量(liang)合计12.7万(wan)平方米，武(wu)清、北辰、宝坻表现较好。空置率季(ji)末波动至35.0%，各(ge)子市场租金仍(reng)有不同(tong)程度下滑。
世邦魏理仕华北区顾问(wen)及交易服务部 | 产业地产负责人(ren)王晨霞 表示：“下半(ban)年北京都市圈(quan)整体供应暂时放缓，北京预计仅有8.0万(wan)平方米的新增项目在马驹桥交付，同(tong)期廊坊、天津亦将分(fen)别有35.7万(wan)及10.4万(wan)平方米的新增供应落在近(jin)京区域，共同(tong)为租户仓储布(bu)局策(ce)略提供更多丰(feng)富的选(xuan)择。近(jin)期北京市商务局推出多项仓储物流基础设施设备与技术升级(ji)及改造支持政策(ce)，为促进商贸(mao)物流、冷链物流、农产品(000061)批发等需求创造利好，进一步助力首都仓储物流市场高质(zhi)量(liang)发展。”
四、 商务园(yuan)区市场
—— TMT搬迁(qian)活跃，医药健(jian)康扩增放缓；办公用(yong)途项目租金加速(su)下行，生命科学专项园(yuan)区承压
2024年第二季(ji)度，北京商务园(yuan)区市场迎来大兴生物医药基地一个4万(wan)平方米的新项目交付，新项目由多个小独栋构(gou)成(cheng)且定(ding)位一般(ban)研发办公用(yong)途。上(shang)半(ban)年累计新增面积同(tong)比下降57%录得(de)17.0万(wan)平方米，均为以(yi)办公为主要用(yong)途的空间，去化表现受当前同(tong)质(zhi)产品选(xuan)择充裕的影响较大。
上(shang)半(ban)年全市净吸纳量(liang)合计9.4万(wan)平方米，同(tong)比增长23%，行业需求排名前三(san)的TMT、医药及生命健(jian)康和(he)能源及公共事业分(fen)别占新租面积的31%、28%和(he)16%。但本季(ji)度去化表现较上(shang)季(ji)度有明显回落，尽管TMT表现活跃，但新租活动超7成(cheng)来自项目或(huo)子市场之间的搬迁(qian)置换需求，对(dui)整体市场的去化贡(gong)献(xian)有限。同(tong)时医药研发企业季(ji)内面积缩(suo)减、腾退或(huo)搬迁(qian)现象也有所增加。能源化工类(lei)国央企的升级(ji)搬迁(qian)扩租对(dui)本季(ji)净吸纳量(liang)贡(gong)献(xian)较大。
全市空置率上(shang)半(ban)年累计上(shang)涨0.8个百分(fen)点至23.1%。其中，中关村软件园(yuan)子市场以(yi)价换量(liang)策(ce)略取得(de)成(cheng)效，空置率上(shang)半(ban)年下降8.9个百分(fen)点至20.8%；而北清路子市场同(tong)时受到TMT和(he)医药研发相关企业腾退或(huo)迁(qian)出的影响，上(shang)半(ban)年空置率攀升6.0个百分(fen)点至15.6%；得(de)益于产业的规模化发展，亦庄经开区和(he)大兴生物医药基地满足成(cheng)果转化的研发制造空间持续去化，使得(de)两个子市场上(shang)半(ban)年净吸纳量(liang)均超2万(wan)平方米。
全市商务园(yuan)区租金报价上(shang)半(ban)年同(tong)样本比下降2.3%至每月每平方米153.3元。泛中关村集群业主继续加大租金降幅，同(tong)期同(tong)样本比下降3.3%，其中中关村软件园(yuan)以(yi)5.4%的降幅领跑。而类(lei)办公需求相对(dui)疲软的电子城(600658)和(he)顺(shun)义子市场上(shang)半(ban)年亦分(fen)别录得(de)1.9%和(he)2.7%的降幅。生命科学专项园(yuan)区在二季(ji)度面积腾退、新租放缓的双重压力下，上(shang)半(ban)年租金同(tong)样本比回落0.8%，其中北清路子市场的生命科学园(yuan)区二季(ji)度有明显下调。
世邦魏理仕华北区董(dong)事总经理刘焕丽(li) 表示：“下半(ban)年，中关村软件园(yuan)、亦庄和(he)大兴子市场预计会交付三(san)个新项目合计18.8万(wan)平方米面积，其中两个为生命科学专项园(yuan)区，新项目均可同(tong)时满足企业办公、研发和(he)轻生产的需求，对(dui)产业类(lei)租户吸引力较大。同(tong)时，北京市最新印发《北京市加快(kuai)医药健(jian)康协同(tong)创新行动计划（2024-2026年）》，也将进一步通过优化企业创新环境、助力提升企业创新能力，强(qiang)化医药健(jian)康产业的发展，刺激企业释放更多元化的空间载体需求，推动生命科学专项园(yuan)区的空间去化。”
五、 物业投资市场
—— 险资投资者积极布(bu)局，各(ge)板(ban)块资本化率再度走扩
2024年上(shang)半(ban)年，北京物业投资市场共录得(de)17笔交易，交易额同(tong)比上(shang)升51%达185.5亿元，其中二季(ji)度完(wan)成(cheng)8笔交易共计121.0亿元，主要受两笔30亿元以(yi)上(shang)的非市场化交易带动，刨除这两笔成(cheng)交，二季(ji)度及上(shang)半(ban)年市场活跃度恢复仍(reng)显滞缓。
险资机构(gou)投资者继续积极促成(cheng)交易落地，季(ji)内金额最大的三(san)笔交易均为险资投资者从(cong)开发商手中购得(de)优质(zhi)资产，即两笔综合体和(he)一笔养老公寓，交易金额占比高达84%，推升上(shang)半(ban)年机构(gou)投资者交易额占比至73%。本季(ji)度最大的单(dan)笔交易来自新华保险(601336)接(jie)盘位于CBD商圈(quan)，集合写字楼、商业和(he)酒店的核心资产。由远洋和(he)太古地产联合开发的在建项目颐堤(di)港二期被中国人(ren)寿(601628)和(he)太古联合接(jie)手，其中中国人(ren)寿出资31亿元购得(de)项目49.895%股权，继2022年颐堤(di)港一期以(yi)后(hou)再次接(jie)盘远洋，而另一开发方太古地产则以(yi)9亿元的代价增持14.895%的股权。此外，中国人(ren)寿加速(su)布(bu)局养老赛道，购入昌(chang)平北七家华润开发的悦年华养老社区，该项目定(ding)位高端创新型“持续照料(liao)退休社区”。
上(shang)半(ban)年除了险资频频出手，企业和(he)个人(ren)买家交易金额占比位居第二达19%，其中36%的交易额来自企业出于自用(yong)需求购入的办公类(lei)产品，而剩余的投资属性交易则以(yi)酒店和(he)零售物业标的为主。但和(he)去年相比，企业和(he)个人(ren)买家对(dui)投资机会越(yue)发谨慎(shen)和(he)挑剔，二季(ji)度交易额环比下降54%，但对(dui)优质(zhi)法拍项目保持重点关注，在望京和(he)海淀(dian)分(fen)别完(wan)成(cheng)一宗办公和(he)酒店的法拍交易。
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人(ren)李浩表示：“在可售优质(zhi)资产数量(liang)增加和(he)资产价格持续下行等因素推动下，备受投资者关注的北京核心区域优质(zhi)资产上(shang)半(ban)年交易放量(liang)，交易金额占比达62%。二季(ji)度，写字楼、零售以(yi)及工业物流租赁基本面恢复均不及预期，叠加资本市场情绪仍(reng)保持相对(dui)低迷，前述板(ban)块资本化率再度走扩；而优质(zhi)产业园(yuan)区和(he)长租公寓板(ban)块，由于租赁基本面相对(dui)稳定(ding)且受到REITs利好覆(fu)盖(gai)，受到投资者高度关注。未来买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上(shang)，预计将加速(su)交易落地。”