中新经纬7月3日(ri)电 (郑艺佳(jia))近日(ri)，上海等地暴雨引发关注。演员陈赫(he)晒出家中视(shi)频，屋内四处漏(lou)雨，已然成为“水帘(lian)洞”；演员陈龙则在家中撑伞连(lian)呼“头痛(tong)”，屋内雨势不比屋外小。
进入雨季，房屋漏(lou)水成了不少人生(sheng)活中的头疼事。发生(sheng)漏(lou)水问题后该(gai)如何处理？谁应该(gai)承担漏(lou)水的主要(yao)责(ze)任？业主又该(gai)如何合理维护自身权益？
陈赫(he)(左)、陈龙抖音视(shi)频截图
保(bao)修期内由开(kai)发商负责(ze)
盈科(北京)房地产诉讼法律事务部主任李松表(biao)示，因(yin)为物业公司多由开(kai)发商安(an)排，因(yin)此当遇到房屋漏(lou)水时，原则上都需要(yao)找物业公司解决。“如果是物业公司处理不了，房屋又在保(bao)修期以内，那可能就(jiu)需要(yao)去(qu)找开(kai)发商了。”
据1998年国务院常务会议通过并公布的《城市(shi)房地产开(kai)发经营管理条例(li)》规定，房地产开(kai)发企(qi)业应当在商品房交付使用时，向购买人提供(gong)住宅质量保(bao)证书和住宅使用说明(ming)书。住宅质量保(bao)证书应当列明(ming)工程质量监(jian)督单位核验的质量等级、保(bao)修范围(wei)、保(bao)修期和保(bao)修单位等内容。房地产开(kai)发企(qi)业应当按照住宅质量保(bao)证书的约(yue)定，承担商品房保(bao)修责(ze)任。
根据2000年原建(jian)设部(现为住房城乡建(jian)设部)常务会议通过并发布的《房屋建(jian)筑工程质量保(bao)修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要(yao)求的卫(wei)生(sheng)间、房间和外墙面的防渗漏(lou)，保(bao)修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安(an)装为2年。
河南(nan)豫尊律师(shi)事务所律师(shi)栗颂向中新经纬表(biao)示，在正常使用条件下，有防水要(yao)求的卫(wei)生(sheng)间、房间及外墙面等建(jian)设工程的最低保(bao)修期限为5年，房屋未超过保(bao)修期，应该(gai)由房屋开(kai)发商负责(ze)保(bao)修。
超过保(bao)修期可启动这项基金
但(dan)如果超过保(bao)修期，无法找开(kai)发商维修的情况下，又应该(gai)如何处理呢？
李松表(biao)示，此时可以启动公共维修基金来统一(yi)修缮。“比如楼顶一(yi)直漏(lou)水需要(yao)大面积修缮，这时就(jiu)要(yao)动用公共维修基金了，因(yin)为这是整栋楼的质量问题。不过公共维修基金一(yi)般在需要(yao)比较大的修缮时才能使用。”
公共维修基金又称住宅专项维修资金。据2007年原建(jian)设部和财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于(yu)住宅共用部位、共用设施设备保(bao)修期满后的维修和更新、改(gai)造(zao)的资金。
据汉盛律师(shi)事务所高(gao)级合伙人李旻介绍(shao)，维修资金主要(yao)由购房人和开(kai)发商缴纳。以上海为例(li)，当地配备电梯(ti)的住宅，房地产开(kai)发企(qi)业根据住宅面积按照每平方(fang)米建(jian)筑面积成本价的4%交纳，购房人根据住宅面积按照每平方(fang)米建(jian)筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯(ti)的住宅，房地产开(kai)发企(qi)业按3%交纳，购房人按2%交纳。目前，上海新建(jian)商品房每平方(fang)米建(jian)筑面积成本价为1295元。
按照规定，住宅专项维修资金应当专项用于(yu)住宅共用部位、共用设施设备保(bao)修期满后的维修和更新、改(gai)造(zao)，不得挪作(zuo)他用。在使用时，需要(yao)先由物业或业主提出使用建(jian)议，并经住宅专项维修资金列支范围(wei)内专有部分占建(jian)筑物总面积三分之二以上的业主通过，后续通过政府主管部门审核同意，最后再由专户管理银行(xing)将所需住宅专项维修资金划转至(zhi)维修单位。
家住天津的李薇(化名)也(ye)告诉中新经纬，她此前居住的小区(qu)物业便曾为修缮房屋漏(lou)雨和小区(qu)地砖(zhuan)，挨家挨户敲门收集(ji)业主签字，并告知她必须有三分之二的业主同意才能动用。
不过，对于(yu)紧急情况下的使用，相关文件中也(ye)有明(ming)确规定。
以北京市(shi)为例(li)，2009年北京市(shi)实施的《北京市(shi)住宅专项维修资金管理办法》明(ming)确，紧急情况一(yi)般包括屋面防水损坏造(zao)成渗漏(lou)的，电梯(ti)故(gu)障危及人身安(an)全的，高(gao)层住宅水泵损坏导致供(gong)水中断的，楼体单侧外立(li)面五(wu)分之一(yi)以上有脱落危险的，消(xiao)防系统出现功能障碍，消(xiao)防管理部门要(yao)求对消(xiao)防设施设备维修及更新、改(gai)造(zao)的。在发生(sheng)以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安(an)全及设备鉴(jian)定部门出具鉴(jian)定报(bao)告后，不经业主表(biao)决直接维修，相关费(fei)用由住宅专项维修资金列支。
此外，为方(fang)便维权，栗颂建(jian)议居民发现漏(lou)水后应及时拍照、摄像留存漏(lou)水证据，并和物业公司联系报(bao)修。在物业公司未能及时修缮房屋时，应采取有效(xiao)措施防止损失扩大。同时，在维修过程中做好相关记录，留存好签订(ding)的维修合同、付款记录、维修发票等，以便下一(yi)步主张权利。
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