在房产交易中，买房定金是一个常(chang)见的(de)环节，它(ta)代表了买方的(de)购(gou)买意向和诚意。但买房过程出现特殊情况，已交付的(de)定金是否可退还(hai)？
近日，市民(min)周生（化名(ming)）向南都·湾(wan)财社记者反映(ying)，自(zi)己于今年3月在招商一湾(wan)臻邸项目缴纳了20万元购(gou)房定金，并签订了认购(gou)协议书。但在后续对接中，他发现销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)在明知自(zi)己存在资金不足、流水不足、无工资收(shou)入等情况下，指导(dao)其伪造“假流水”以通过银行贷款审核(he)。考虑伪造流水的(de)行为或产生不良的(de)影响(xiang)，周生要(yao)求取消交易，但被项目方拒(ju)绝，且被告知定金不予退还(hai)。
而对于周生的(de)说法，开发商深圳市招航置业有限公(gong)司向记者表示，经公(gong)司核(he)实，公(gong)司销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)未指导(dao)、协助周生伪造银行流水，是否违反法律规定将由政府(fu)部门(men)或司法机关进行认定。后续公(gong)司将继续按照《认购(gou)书》内容履行相关权利(li)义务，周生也可通过法律途径维(wei)护其合法权益。
针对项目开发商是否涉嫌违规销(xiao)售(shou)行为，南山区住房和建设局7月8日回复周生表示，因提供的(de)微信聊天记录不完(wan)整(zheng)，且与开发企业提供的(de)证据材料不一致(zhi)，因此暂无法确认开发企业存在上(shang)述违规销(xiao)售(shou)行为。
7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的(de)回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人(ren)涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线(xian)索，南山监管局已对被投诉人(ren)进行立案调查，目前案件正在办理过程中。
市民(min)投诉
买房遇违规销(xiao)售(shou)行为
销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)“诱导(dao)”签约(yue)、指导(dao)“假流水”
公(gong)开资料显示，招商一湾(wan)臻邸位于南山前海前湾(wan)片(pian)区，项目于2023年6月获批(pi)预售(shou)，推出705套房源，备案均价约(yue)10.7万元/㎡，总价区间约(yue)902-1785万元/套。截至目前，深圳房地产信息平台(tai)显示该项目已备案房源404套，备案进度57.30%。
周生向记者表示，自(zi)己于今年2月份和妻子在招商一湾(wan)臻邸售(shou)楼处的(de)现场看(kan)房，并认识了有关销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)；3月底，在销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)催促下，周生动了买房的(de)念头，但当时(shi)他手里流动现金并不多，所以仍有点犹豫，而在得知这一情况后，该名(ming)销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)直接转账借给周生的(de)妻子20万作为定金。
出于对销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)信任，周生的(de)妻子直接以这笔借款作为定金打(da)款给了项目，而自(zi)己也在后续手里有现金后迅速将该笔借款还(hai)给了销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)。
“在未向我介绍、讲解任何房屋(wu)购(gou)置政策、注意事项、合同条款等内容的(de)情况下，便催促我直接签订了认购(gou)协议书。”据周生回忆，在收(shou)到定金后，销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)要(yao)求他前往(wang)销(xiao)售(shou)现场，“当时(shi)财务一直在催，说他们快要(yao)下班了，我也没(mei)认真看(kan)认购(gou)协议书的(de)内容。”
在销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)催促下，周生连夜转了购(gou)房定金。
周生告诉记者，自(zi)己作为“买房小白”对整(zheng)个购(gou)房流程并不清楚，签了认购(gou)协议书后便一直在等消息。直到今年5月份，他登录i深圳才发现认购(gou)书已经上(shang)网，落款日期为2024年5月5日，而认购(gou)书里提到，自(zi)签订本认购(gou)书之日起(qi)7日内，买卖双方应各订正式的(de)买卖合同。
为了不构成违约(yue)行为，周生便主动联系销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)洽谈签订合同事宜。由于自(zi)己在缺(que)乏充分了解的(de)情况下匆忙订房，订房后家里旧(jiu)房交易不顺(shun)利(li)导(dao)致(zhi)首付尚(shang)未凑齐、贷款资质(zhi)也存在问题，周生寄希望于这次(ci)沟通能得到解决(jue)方案。
“项目销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)在明确知晓(xiao)我作为在读(du)研究生的(de)身份，存在资金不足、流水不足、无工资收(shou)入等情况下，未履行审查义务，又以招商公(gong)司合作银行审核(he)宽松为由，详细指导(dao)我伪造‘假流水’通过银行审核(he)，唆使‘假离婚’以减少首付。”周生表示，在沟通合同的(de)过程中，销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)为促成交易向其提供了涉嫌违规买房的(de)整(zheng)套方案。而在此前看(kan)房、签订认购(gou)书的(de)过程中，销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)明确知道其财务状况和工作情况却并未提醒他贷款资质(zhi)的(de)问题。
但考虑到伪造流水等行为可能对自(zi)己造成的(de)不良影响(xiang)，周生和家人(ren)思索再三表示无法接受上(shang)述方案，并要(yao)求取消交易。但将这一诉求提出后，此前友善的(de)销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)突(tu)然态度恶劣，否认其之前教唆离婚和伪造流水的(de)行为，并在后续的(de)沟通中通知周生可以直接起(qi)诉。
5月24日，周生收(shou)到了项目开发商发来的(de)“逾期签约(yue)催告书”，被告知逾期仍未与公(gong)司签订买卖合同，依(yi)照认购(gou)书相关约(yue)定视为挞定。公(gong)司将会依(yi)约(yue)将上(shang)述房屋(wu)销(xiao)售(shou)他人(ren)，并没(mei)收(shou)其所缴纳的(de)定金。
6月12日，周生收(shou)到项目开发商发来的(de)“解除《深圳市房地产认购(gou)书》通知书”，其中提到，周生的(de)行为已经违反了双方此前达成的(de)约(yue)定，公(gong)司将按照认购(gou)书之相关约(yue)定对其所签订《深圳市房地产认购(gou)书》予以解除，已付定金按《深圳市房地产认购(gou)书》约(yue)定没(mei)收(shou)处理，公(gong)司有权另行出售(shou)本房地产。
开发商回应
销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)借款为善意行为
不存在未指导(dao)、协助客户伪造银行流水
针对周生投诉的(de)内容，一湾(wan)臻邸项目开发商深圳市招航置业有限公(gong)司（以下简称“招航置业”）向记者表示，经公(gong)司核(he)实，周生于2024年3月31日认购(gou)了一湾(wan)臻邸项目某房源，并签订《认购(gou)书》。2024年5月8日，该客户向公(gong)司工作人(ren)员(yuan)提出退房请求，公(gong)司未作同意；2024年5月14日，该客户首次(ci)约(yue)谈公(gong)司工作人(ren)员(yuan)，全程录音沟通过程，并有意识地诱导(dao)其讲述“离婚买房”等相关话题，通过截取片(pian)段(duan)内容，故意歪曲事实，不存在公(gong)司工作人(ren)员(yuan)指导(dao)客户假离婚减少首付、伪造流水等内容。
针对周生提出的(de)“销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)借款项给购(gou)房者支付定金”行为，开发商方面表示公(gong)司未出台(tai)任何向客户提供借款进行购(gou)房的(de)政策，当时(shi)因客户资金流短暂性紧张，其私(si)下与销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)达成借款合意，属于销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)与购(gou)房人(ren)之间的(de)个人(ren)行为，公(gong)司对此并不知情。
其进一步指出，公(gong)司并未鼓励、授权、要(yao)求销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)借款给购(gou)房人(ren)，该借款行为纯属极端个例，并非项目销(xiao)售(shou)过程中发生的(de)普(pu)遍现象(xiang)。目前公(gong)司已对该等不适宜行为进行内部通报，避免其他销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)再出现类似情形(xing)。同时(shi)，根据销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)微信沟通记录显示，客户对销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)无息借款行为也表示感谢，其解决(jue)了客户短暂性现金流紧张的(de)窘(jiong)境，该善意行为并未对客户造成任何损失(shi)。
目前，客户已足额支付《认购(gou)书》定金并偿还(hai)了销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)借款，但公(gong)司尚(shang)未与客户未签订正式《房地产买卖合同》，客户也未支付首付款及购(gou)房款。即销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)的(de)借款行为并未违反国家规定的(de)最低(di)首付比例贷款政策和限贷政策，未增加(jia)违约(yue)及银行金融风(feng)险(xian)，未违反法律规定。
针对疑(yi)似存在“违规销(xiao)售(shou)行为”的(de)投诉，开发商表示公(gong)司销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)未指导(dao)、协助客户伪造银行流水，销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)是否违反法律规定将由政府(fu)部门(men)或司法机关进行认定。
开发商认为，公(gong)司及工作人(ren)员(yuan)在周生认购(gou)过程中不存在违法违规情形(xing)，公(gong)司已向市场监督管理部门(men)提交相关证据材料及情况说明，后续将继续按照《认购(gou)书》内容履行相关权利(li)义务，周生也可通过法律途径维(wei)护其合法权益，同时(shi)关于周生通过多种途径对公(gong)司项目进行施压、抹黑的(de)情况，公(gong)司保留追究其法律责任的(de)权利(li)。
官方回复
退款问题属于民(min)事纠纷
市监局已对涉嫌违规进行调查
同开发商沟通未果，周生同步向有关部门(men)进行了投诉。6月28日，南山区住房和建设局通过短信向其回复表示，关于其反映(ying)签订认购(gou)书前开发企业未尽告知义务的(de)问题，根据周生与开发企业签订的(de)《认购(gou)书》第六条第12项约(yue)定，认购(gou)书在双方平等、自(zi)愿、协商一致(zhi)的(de)基础上(shang)订立。
关于周生反映(ying)的(de)开发企业销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)诱导(dao)离婚及制作假流水获取银行贷款问题，因周生提供的(de)微信聊天记录不完(wan)整(zheng)，且与开发企业提供的(de)证据材料不一致(zhi)，因此暂无法确认开发企业存在上(shang)述违规销(xiao)售(shou)行为。
关于周生反映(ying)退款的(de)问题，经了解，周生已与开发企业已签订《认购(gou)书》，约(yue)定缴纳定金等事宜，因此退款问题属于民(min)事纠纷，建议其与开发企业友好协商解决(jue)，协商不成可循司法途径解决(jue)。
7月8日，南山区住房和建设局再次(ci)回复周生，关于其反映(ying)的(de)开发企业公(gong)示不规范的(de)问题，经核(he)实，开发企业已在售(shou)楼处现场对政府(fu)要(yao)求公(gong)示的(de)合同、五证等材料进行公(gong)示。
7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的(de)回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人(ren)涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线(xian)索，南山监管局已对被投诉人(ren)进行立案调查，目前案件正在办理过程中。
律师说法
开发商的(de)审核(he)义务尚(shang)存争(zheng)议
三种情况下购(gou)房者可以主张退还(hai)定金
湾(wan)财社记者在采访中注意到，周生作为首次(ci)买房的(de)“新手小白”，在整(zheng)个购(gou)房过程中表现出过于信任销(xiao)售(shou)人(ren)员(yuan)说辞、未自(zi)行提前确认贷款资质(zhi)和首付金额、没(mei)有认真阅读(du)《认购(gou)协议书》内容等问题。值得一提的(de)是，周生签订的(de)《认购(gou)书》中有条款明确提到，买方需(xu)自(zi)行确认贷款资格。
那(na)么(me)，开发商有无义务审核(he)购(gou)房者贷款资质(zhi)？没(mei)有购(gou)房能力的(de)人(ren)签了购(gou)房认购(gou)书，责任在谁？购(gou)房者有没(mei)有权利(li)提出退房及退还(hai)定金的(de)请求？
北京金诉律师事务所主任王玉(yu)臣(chen)向记者表示，开发商对于购(gou)房者是否具有贷款资质(zhi)的(de)审核(he)义务，审核(he)范围及审核(he)程度等，需(xu)要(yao)结合各地是否有明确规定进行判断(duan)，但在没(mei)有明确规定的(de)情况下，开发商的(de)审核(he)义务存在一定争(zheng)议。
他进一步指出，有观点认为，购(gou)房者是否具有贷款资质(zhi)需(xu)由购(gou)房者自(zi)己明确，银行负有主要(yao)审核(he)义务。也有观点认为，贷款资质(zhi)和购(gou)房资格密(mi)切相关，根据《民(min)法典》第五百(bai)零九条等相关规定，开发商应履行相应的(de)附(fu)随(sui)义务，则包括(kuo)在售(shou)房时(shi)主动核(he)实包括(kuo)贷款资质(zhi)在内的(de)购(gou)房资格，并且履行相应的(de)提示义务；而在部分地区，提交购(gou)房者资料、核(he)实购(gou)房者是否有相关资质(zhi)的(de)平台(tai)仅对开发商开放，在此情况下，开发商更加(jia)具有相应的(de)审核(he)、提示义务。
王玉(yu)臣(chen)律师指出，在实践中，购(gou)房者可以向开发商主张退还(hai)定金的(de)情况较为多样，主要(yao)有如下几种：
第一、购(gou)房者购(gou)买的(de)商品(pin)房不符合商品(pin)房销(xiao)售(shou)条件，根据《商品(pin)房销(xiao)售(shou)管理办法》第二十二条等规定，不符合商品(pin)房销(xiao)售(shou)条件，如没(mei)有取得商品(pin)房预售(shou)许可证等，开发商不得销(xiao)售(shou)商品(pin)房，不得向购(gou)房者收(shou)取任何预订款性质(zhi)的(de)费用，如果后续购(gou)房者与开发商没(mei)有订立正式的(de)商品(pin)房买卖合同，开发商应向购(gou)房者返还(hai)所收(shou)费用。
第二、?如果开发商没(mei)有履行或者不能履行认购(gou)书约(yue)定的(de)义务，如在约(yue)定的(de)期限内不能与购(gou)房者签订正式的(de)购(gou)房合同，或者在签订认购(gou)书的(de)过程中开发商存在隐瞒重要(yao)事实、欺骗(pian)购(gou)房者具有购(gou)房资格等行为，导(dao)致(zhi)合同目的(de)不能实现，购(gou)房者也可以向开发商主张双倍返还(hai)定金。
第三、在签订认购(gou)书之后，签订正式商品(pin)房买卖合同之前，如果出现限购(gou)政策、贷款资质(zhi)变动等情况，导(dao)致(zhi)购(gou)房者不能购(gou)买房屋(wu)，而究其原因既不可归责于购(gou)房者，也不可归责于开发商，则根据《最高人(ren)民(min)法院(yuan)关于审理商品(pin)房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的(de)解释》第四条等规定，开发商也应将定金返还(hai)给购(gou)房者。
知识普(pu)及
办理“假流水”本身涉嫌欺诈
新手买房要(yao)注意这些(xie)问题
目前，深圳市市场监督管理局南山监管局尚(shang)未出具相关调查结果。但值得注意的(de)是，房地产市场中不乏一些(xie)销(xiao)售(shou)或中介为达成交易目的(de)，用话术诱导(dao)购(gou)房者进行“假流水”的(de)行为，部分购(gou)房者对此一知半解中便掉进了坑。
王玉(yu)臣(chen)律师表示，办理假流水本身涉嫌欺诈，以此协助购(gou)房者取得贷款资格，与银行签订贷款合同，牟取利(li)益，既可能由银行追究其民(min)事责任；也可能因其行为扰乱市场秩序等由相关部门(men)追究其行政责任；如果情节严重，根据《刑法》第一百(bai)七(qi)十五条之一等规定，还(hai)可能涉嫌构成骗(pian)取贷款、票据承兑、金融票证罪等刑事犯罪。
而对于第一次(ci)买房的(de)新手小白来说，还(hai)有以下几点需(xu)要(yao)注意：
首先(xian)，购(gou)房前购(gou)房者应了解当地的(de)购(gou)房政策，确认自(zi)身具有购(gou)房资格，需(xu)要(yao)办理贷款的(de)购(gou)房者，也需(xu)要(yao)确认自(zi)身是否可以申请购(gou)房贷款、可以申请的(de)贷款额度以及贷款利(li)率等；
其次(ci)，购(gou)房者需(xu)要(yao)选(xuan)择合适的(de)开发商和楼盘。目前房地产市场的(de)形(xing)势不容乐观，暴雷的(de)开发商也不在少数，因此，购(gou)房者有意买房，可以先(xian)对开发商的(de)资质(zhi)、资金、涉诉等情况进行考察，尤其是购(gou)买期房的(de)业主，开发商的(de)经营状况和信誉情况更是直接关系到房屋(wu)是否能按期交付。而不管购(gou)房者购(gou)买期房还(hai)是购(gou)买现房，都需(xu)要(yao)先(xian)行确认房屋(wu)符合销(xiao)售(shou)条件。
如期房销(xiao)售(shou)则一般开发商需(xu)要(yao)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售(shou)的(de)商品(pin)房计算，投入开发建设的(de)资金达到工程建设总投资的(de)25％以上(shang)，并已经确定施工进度和竣工交付日期；具备商品(pin)房预售(shou)许可证等。
现房销(xiao)售(shou)则一般开发商需(xu)要(yao)具有企业法人(ren)营业执照和房地产开发企业资质(zhi)证书；取得土地使用权证书或者使用土地的(de)批(pi)准文(wen)件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收(shou)；拆迁安置已经落实；供水、供电(dian)、供热(re)、燃气、通讯等配(pei)套基础设施具备交付使用条件，其他配(pei)套基础设施和公(gong)共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物(wu)业管理方案已经落实等。
再次(ci)，购(gou)房者需(xu)要(yao)仔细阅读(du)认购(gou)书和购(gou)房合同。在签订认购(gou)书和购(gou)房合同前，购(gou)房者需(xu)要(yao)仔细阅读(du)每一条条款，尤其是购(gou)房合同的(de)补充协议，可能出现众多限制购(gou)房者权利(li)的(de)条款，因此，购(gou)房者要(yao)全面阅读(du)，重点关注关于房屋(wu)价格、房屋(wu)面积、交付时(shi)间、交付条件、违约(yue)责任等条款，如果有异议，要(yao)及时(shi)向开发商提出，在充分了解并同意相关条款的(de)情况下再行签订认购(gou)书和购(gou)房合同。
另外，在签订认购(gou)书和购(gou)房合同后，购(gou)房者需(xu)要(yao)关注自(zi)身房款的(de)收(shou)款账户。开发商收(shou)取购(gou)房款应使用预售(shou)资金监管账户，监管账户在购(gou)房合同中一般都有明确约(yue)定，购(gou)房者要(yao)注意将购(gou)房款打(da)入该监管账户，从而可以在一定程度上(shang)保障自(zi)己的(de)购(gou)房款可以用于项目建设，房屋(wu)可以按期保质(zhi)交付，避免开发商因逃避资金监管而导(dao)致(zhi)房屋(wu)烂尾(wei)的(de)情况。
最后，在开发商通知收(shou)房后，购(gou)房者也需(xu)要(yao)仔细验收(shou)房屋(wu)，若发现问题应及时(shi)以书面的(de)方式提出，让开发全面维(wei)修后再行交付，并避免出现逾期收(shou)房的(de)违约(yue)责任等。
采写(xie)：南都·湾(wan)财社记者 孙阳(yang)