每(mei)经(jing)记者(zhe)：甄(zhen)素静每(mei)经(jing)编辑：魏文艺
7月17日，据央视新(xin)闻，记者(zhe)从住房和城乡建设部（以下简称住建部）了解到，全国目前(qian)已(yi)实施城市更新(xin)项目超过6.6万个，完(wan)成投资(zi)2.6万亿元，城市更新(xin)行动实施带来的综合性(xing)成效正在(zai)逐步显(xian)现。
其中，围绕既(ji)有(you)建筑改造(zao)利用，目前(qian)已(yi)改造(zao)78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇(zhen)老旧小区(qu)改造(zao)，去年新(xin)开工改造(zao)城镇(zhen)老旧小区(qu)5.37万个，加装电梯(ti)3.6万部。今年前(qian)5个月，全国新(xin)开工改造(zao)城镇(zhen)老旧小区(qu)达2.26万个。
就(jiu)目前(qian)全国城市更新(xin)工作的进展与(yu)趋势，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉当日在(zai)接(jie)受《每(mei)日经(jing)济新(xin)闻》记者(zhe)采访时表示，当前(qian)的城市更新(xin)工作需与(yu)大拆(chai)大建的改造(zao)模式明确区(qu)分开来，转向更为精细化(hua)的微(wei)改造(zao)策略。“城市更新(xin)不(bu)再单纯追求拆(chai)除重建，而是侧重于公共配套的完(wan)善与(yu)升级(ji)，同时注重高质量发展与(yu)绿色节能改造(zao)，以应对当前(qian)房地(di)产市场的新(xin)变化(hua)。”
城市更新(xin)模式创新(xin)不(bu)断
全国城市更新(xin)取得显(xian)著进展，项目数量和投资(zi)规模不(bu)断增长，改造(zao)内容和成效日益丰(feng)富和显(xian)著，离不(bu)开政策的支持和推动。
每(mei)经(jing)记者(zhe)注意(yi)到，近期(qi)多地(di)将(jiang)“住房和城乡建设局(ju)”更名为“住房和城市更新(xin)局(ju)”。如武汉(han)市、荆州市、襄阳市、仙(xian)桃市等地(di)已(yi)先后完(wan)成更名挂牌，原(yuan)城乡建设局(ju)网(wang)站已(yi)停止使用，取而代之的是住房和城市更新(xin)局(ju)网(wang)站。
来源：各地(di)政府官网(wang)
除更名外，各地(di)也在(zai)探索老旧小区(qu)改造(zao)的新(xin)模式。
7月13日，湖北省首个“住宅合作社”项目开工，武汉(han)市青山区(qu)二十一街坊134户居民自拆(chai)旧房盖新(xin)楼(lou)，工程代建方为区(qu)属国企。记者(zhe)了解到，“住宅合作社”模式为以小区(qu)居民为主体，政府支持、企业参与(yu)危旧房合作改造(zao)，从而实现旧房换新(xin)房，这一改造(zao)模式被当地(di)居民称为当前(qian)的“上上策”。
据当地(di)媒体报道，有(you)二十一街坊居民表示，在(zai)这一模式下，其原(yuan)来套内面积接(jie)近70平方米的老房子，补上25万元差价(jia)后，就(jiu)变成了套内面积85平方米的新(xin)房子。据了解，预计明年年底，青山区(qu)二十一街坊134户居民将(jiang)回迁新(xin)居，而改造(zao)后的32层住宅楼(lou)共有(you)240套住房，除了安置134户回迁居民，余下住宅将(jiang)通过市场销售，用于平衡建设成本。
武汉(han)市住房和城市更新(xin)局(ju)相关负(fu)责人认为，“住宅合作社”模式是对国内传(chuan)统大规模拆(chai)迁模式的有(you)力补充，也是对危旧房改造(zao)的一种(zhong)新(xin)探索。
而在(zai)此前(qian)，杭州老旧小区(qu)改造(zao)推行的业主自筹资(zi)金模式也曾引(yin)起行业高度关注。与(yu)武汉(han)“住宅合作社”模式下首个施工项目不(bu)同的是，杭州老旧小区(qu)改造(zao)推行的模式，资(zi)金来源大部分是业主自筹，由业主和政府共同委托(tuo)开发企业代建。比如杭州市浙工新(xin)村业主自改旧住宅区(qu)改造(zao)项目，整(zheng)个小区(qu)的更新(xin)费用约5.3亿元，其中居民自筹资(zi)金约4.7亿元，占(zhan)比89%，其余资(zi)金由政府专项资(zi)金解决。
合一城市更新(xin)集团董事总经(jing)理罗宇在(zai)接(jie)受每(mei)经(jing)记者(zhe)采访时表示，老旧小区(qu)改造(zao)的模式创新(xin)，是住房供求关系变化(hua)的新(xin)兴产物，更迎合当前(qian)房地(di)产及城市更新(xin)市场环境，缓和房企新(xin)增投资(zi)缩水与(yu)老旧小区(qu)居民迫(po)切改造(zao)矛盾，且(qie)利于实现多方共赢(ying)。
罗宇强调，目前(qian)各地(di)推行的模式大多倾(qing)向于危房改造(zao)，适用范围有(you)一定(ding)门槛(kan)。针对城中村改造(zao)是否也可适用则存在(zai)难度，如权属关系复杂(za)、违法建筑多等。因此，像武汉(han)的“住宅合作社”模式，或许更适用于认定(ding)为危房的老旧小区(qu)改造(zao)，且(qie)以一二线城市为主。
今年前(qian)5月8地(di)开工率超50%
据住建部城市建设司披(pi)露的数据，2024年全国计划新(xin)开工改造(zao)城镇(zhen)老旧小区(qu)5.4万个。
根据各地(di)统计上报数据，今年前(qian)5个月，全国新(xin)开工改造(zao)城镇(zhen)老旧小区(qu)2.26万个。分地(di)区(qu)看，江苏、山东、河北、辽(liao)宁、浙江、上海、湖北、重庆等8个地(di)区(qu)开工率均(jun)超过50%。
整(zheng)体上看，全国城镇(zhen)老旧小区(qu)改造(zao)工程取得了积极进展。不(bu)过记者(zhe)也注意(yi)到，在(zai)2024年前(qian)5个月，全国城镇(zhen)老旧小区(qu)改造(zao)项目表现出(chu)明显(xian)的地(di)域性(xing)差异，各地(di)的开工小区(qu)数和开工率呈(cheng)现出(chu)不(bu)同的发展态势。
截至5月末，江苏省以982个新(xin)开工小区(qu)数和94.8%的开工率居全国首位。紧随其后的是山东省，新(xin)开工小区(qu)数达到3269个，开工率为81.0%；河北省以869个新(xin)开工小区(qu)数和78.5%的开工率位列第三(san)。新(xin)开工小区(qu)数量超过1000个的地(di)区(qu)共有(you)6个，分别(bie)是山东、湖北、重庆、河南、四川和湖南。
不(bu)过，也存在(zai)部分省市城镇(zhen)老旧小区(qu)改造(zao)进展缓慢、开工率相对较低的情况，如广西、宁夏、山西、西藏(cang)等地(di)虽然有(you)一定(ding)的开工率，但均(jun)低于20%，而海南和青海的开工率均(jun)为0%。
李宇嘉分析认为，开工率与(yu)项目前(qian)期(qi)的规划成熟度、地(di)方政府的资(zi)金筹措准备，以及项目更新(xin)过程中的具体推进因素密切相关。“城市更新(xin)项目涉及报规划、主体确定(ding)、资(zi)金筹措等多个复杂(za)环节，程序冗长，且(qie)部分项目因历史(shi)遗留问题较多而难以顺利开工，而这些(xie)地(di)区(qu)的低开工率需要引(yin)起有(you)关部门的重视，需要通过加强政策引(yin)导、资(zi)金支持和居民参与(yu)度来促(cu)进改造(zao)项目的实施。”
“老旧小区(qu)更新(xin)改造(zao)核心围绕解决三(san)个问题，即资(zi)金来源、资(zi)金回笼、谁来改造(zao)。”罗宇分析认为，资(zi)金来源解决的是项目前(qian)期(qi)研究、搬迁补偿、报批报建等资(zi)金投入问题，除业主自筹资(zi)金外，政府的财政支持也很(hen)重要。开发主体选定(ding)是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地(di)实施，是项目具备实施可行性(xing)的关键，从已(yi)试点项目来看，更倾(qing)向于地(di)方国企，民企参与(yu)空间有(you)限。
对于老旧小区(qu)改造(zao)过程中现有(you)政策和法规是否需要调整(zheng)或优化(hua)，罗宇认为，后期(qi)政策制定(ding)可围绕业主出(chu)资(zi)、政府支持、实施主体及综合改造(zao)效益四个方面，根据“谁投资(zi)、谁受益”原(yuan)则制定(ding)相关配套政策，且(qie)充分考虑调动社会资(zi)金。如可增设一定(ding)比例的商品住房等，一方面调动市场积极性(xing)，另一方面可减负(fu)政府财政压力，实现改造(zao)模式可持续发展。
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