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界面新闻记者 |王妤涵
界面新闻记者 |王妤涵
今(jin)年2月末香港特区(qu)政府宣布(bu)撤销长达(da)14年的楼市“辣招”（防楼市过热(re)强力限制举(ju)措(cuo)），香港楼市一度重(zhong)回(hui)火热(re)，大批购买力得到释放，市场交易也明显转旺，政策效果一度“好于(yu)预期”。
但在“撤辣”政策实施三个(ge)月后，利好效应便逐渐减(jian)弱。
刚刚过去的6月份，据中原地产监测，香港一手住(zhu)宅登记982宗及126.0亿港元，较5月份分别大幅下跌了49.6%及55.3%，为今(jin)年2月后的近4个(ge)月低位，成(cheng)交量几乎回(hui)到了“撤辣”之前(qian)的水平。
中原地产亚(ya)太区(qu)副主席兼住(zhu)宅部总裁陈永(yong)杰指出，政府“撤辣”对香港楼市起到了止跌的作用，从而带旺了3月的楼市成(cheng)交，不过到了4月份，楼市成(cheng)交就已减(jian)少(shao)了接近一半。目前(qian)楼市正处(chu)于(yu)争持整(zheng)固阶(jie)段，如果接下来没有利好因素支持，后市可能无以(yi)为继，因此呼吁政府宜及早准备避免楼市恶化。
楼市由“辣”转“淡”，业内呼吁推出“甜招”激活市场
从月度成(cheng)交情况来看，今(jin)年前(qian)6个(ge)月的香港整(zheng)体物业注册宗数(包括住(zhu)宅楼宇)呈现由升到降趋势，分别为4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗和(he)5245宗，累计宗数达(da)到35089宗，较去年同期上升了0.8%，录得微升。
受政策利好影响，香港楼市成(cheng)交在4月份达(da)到顶(ding)峰，但从5月份开始(shi)，由于(yu)政策效应减(jian)弱，增速也明显放缓，5月和(he)6月的整(zheng)体物业成(cheng)交宗数分别环比下滑了25.5%和(he)28.7%。
不过整(zheng)体来看，一手新盘(pan)的表现仍好于(yu)预期，并创下香港楼市近年来的多项纪录。
据陈永(yong)杰介绍，今(jin)年上半年香港一手市场共录得超8800宗成(cheng)交，总值超过1110亿港元较去年同期急升近4成(cheng)，创近5年新高。
五大发展商之中，新鸿基地产上半年卖(mai)楼收益近160亿元，成(cheng)为“吸金王”。收益主要(yao)来自元朗(lang)THE YOHO HUB II、屯(tun)门NOVO LAND系(xi)列(lie)、天水围YOHO WEST、启德天玺?海等项目。
香港五大发展商上半年的卖(mai)楼收益 图源(yuan)：中原地产香港
“全面‘撤辣’后，楼市只作短暂反弹(dan)便无以(yi)为继，建议港府持续考虑出招救楼市，以(yi)免楼市出现崩盘(pan)大跌，对香港整(zheng)体经济及市场信心造成(cheng)不良冲(chong)击，一旦楼市大跌，对各行各业及复苏中的经济都有非常不良的影响”，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示。
随着香港楼市成(cheng)交的逐渐回(hui)落，香港地产界的中介从业人数也在持续减(jian)少(shao)。
据香港地产代(dai)理监管局7月初统计数据，目前(qian)香港地产代(dai)理人数已跌破3.9万关口，为逾6年来的新低，较5月底再(zai)度减(jian)少(shao)125人，跌幅达(da)0.3%。
面对当下楼市热(re)度的减(jian)弱，也有香港业内人士指出，政府既在“旺市”时能推出“辣招”遏抑购买力，那么在“静市”时也可推出“甜招”以(yi)激活市场。
比如，放宽(kuan)市民可提取强积金用于(yu)买楼自住(zhu)、给予来港专才额外的置业印花税(shui)优惠、减(jian)少(shao)买卖(mai)物业的厘印费等措(cuo)施。
楼价持续回(hui)落，已跌至2016年水平
在市场热(re)度下降的同时，香港的楼价也在持续回(hui)落。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，CSI（是中原地产统计的一项用来衡量未来楼价/租金变动方向的参考指标）最新报38.84点，较上周的39.09点再(zai)下跌0.22点。
CSI的跌势未止，连跌2周共1.82点，并且已连续7周处(chu)于(yu)45点以(yi)下的“看淡区(qu)”，这(zhe)预示着香港楼价继续向下调整(zheng)的走势没有改变。
香港住(zhu)宅楼价走势 图源(yuan)：中原地产香港
实际上，在香港“撤辣”政策实施以(yi)后，开发商为促进销售，加(jia)快去库存，普(pu)遍都没有加(jia)价销售，反而有部分楼盘(pan)甚至推出了更(geng)加(jia)优惠的折扣(kou)。
就具体项目来看，位于(yu)屯(tun)门的新盘(pan)黄金海湾?意岚(lan)首张(zhang)价单折实平均(jun)尺价创同区(qu)8年新低，折实最低价格仅为184万港元。像这(zhe)样(yang)推出低价折扣(kou)的楼盘(pan)香港还有很多，而在低价效应下的作用下，同区(qu)楼盘(pan)的楼价也会受到影响面临下跌。
仲量联行指出，今(jin)年前(qian)5个(ge)月香港楼价累计下跌1.7%，由于(yu)新盘(pan)减(jian)价战的持续进行，预计下半年的相关楼价将再(zai)跌7%至8%，全年预计下跌约10%。
“目前(qian)香港楼市新盘(pan)库存量仍庞大，加(jia)上利率持续高企，令买家及开发商融资成(cheng)本升高，而发展商不断以(yi)低价推盘(pan)，让(rang)二手楼市难以(yi)匹敌，对楼市不利”，仲量联行香港主席曾焕平表示。
另外，曾焕平还指出，据政府数据显示，在截至今(jin)年3月的一年内，香港负资产个(ge)案数量已飙(biao)升400%至3.2万宗，还未包括二按及财务公司借贷的情况，所以(yi)实际情况更(geng)加(jia)严(yan)峻，倘若年底前(qian)楼价再(zai)跌10%，预计负资产个(ge)案或将突破10万宗。
“港人北上”置业，利好政策持续释放
在中银(yin)香港去年2月发布(bu)的一项针对超过2700人的调查中显示，有46%的香港受访(fang)者表示会考虑在大湾区(qu)置业，作为度假及退休养老的安乐窝，热(re)门地点包括深圳、广(guang)州、中山等城市。
此前(qian)，在大湾区(qu)规划发布(bu)以(yi)后，为促进要(yao)素流动畅通，三地互联互通，规则和(he)制度融合，在2019年11月，广(guang)东省曾发布(bu)的“惠港16条”，明确放宽(kuan)港人大湾区(qu)置业限制，规定港人在大湾区(qu)内地城市购房与当地居民享有同等待遇(yu)。
近年来，以(yi)广(guang)州、深圳为首的大湾区(qu)内地城市也在不断释放对于(yu)港澳人士“北上”置业的利好政策。
去年9月，深圳松绑了“限外令”，将非住(zhu)宅类的商铺、商业办公物业、商务公寓对港澳居民放开，不再(zai)限购，鼓励港人北上消费的同时，增加(jia)物业购置。
本月初，广(guang)州也发布(bu)新政放松了“限外”政策，包括港澳台(tai)及外籍人士购买广(guang)州住(zhu)宅，120方以(yi)下限购一套(tao)，120方以(yi)上不限购，非居住(zhu)用房（写字楼/办公类/商铺）不限购，贯彻大湾区(qu)内居民的同等待遇(yu)。
近期，伴随深中通道和(he)港珠澳大桥陆续建成(cheng)通车(che)的交通基建利好带动下，港澳居民往来珠三角地区(qu)便捷程度明显提升，粤港澳大湾区(qu)各城市间日渐融合发展。在此背景下，香港居民在内地的置业需求也有望持续提高。