每(mei)经记者 陈荣浩赵景致每(mei)经编(bian)辑 陈梦妤
“昨天（7月4日）出的(de)通知，政策今天开始执行。”
昨天晚上，一则关于“深圳多家商业银行已要求(qiu)，个人住房按揭(jie)贷款需(xu)在主体封(feng)顶后才能放款”的(de)消息在网(wang)络上发(fa)酵，7月5日上午，深圳一国有银行工(gong)作人员对《每(mei)日经济新闻》记者表示。
有深圳房企人士也向每(mei)经记者证实(shi)，已于昨晚收到(dao)相关通知。“不过这个政策对我们影响不大(da)，因为我们在深圳区域的(de)楼盘已经接近封(feng)顶，（政策）对在深圳有较大(da)面积土储但还没开发(fa)的(de)房企会有较大(da)影响。”
“昨晚刚(gang)出通知，没封(feng)顶不让放贷”
7月5日上午，深圳一国有银行工(gong)作人员对每(mei)经记者表示，昨天出的(de)通知，政策今天开始执行。
另一家股份行个贷经理也向每(mei)经记者表示，政策今天开始实(shi)行。“人行要求(qiu)银行在个人按揭(jie)贷款方面，必须等项目主体封(feng)顶了才可以放贷，如(ru)果主体没封(feng)顶，是不让放贷的(de)。”
从银行角度看，怎样才算主体封(feng)顶？
上述国有行工(gong)作人员指出，封(feng)顶之后才有竣工(gong)，“竣工(gong)指的(de)是要国土（部门）验收，（合格之后）才算竣工(gong)。”
上述个贷经理表示，以30层的(de)楼盘为例(li)，封(feng)顶就是30层要全部完工(gong)，里面装(zhuang)修可以还没好，但主体要建好。如(ru)果只是25层，还没建满30层，银行就没办法放贷。
“对购(gou)房者来说其实(shi)是一个保障。”上述股份行个贷经理表示，前几年(nian)深圳有要求(qiu)主体须建立三分之二才能售卖，现在是要求(qiu)必须达到(dao)封(feng)顶才能放贷。
这位个贷经理续称，如(ru)果客户不通过银行按揭(jie)贷款购(gou)房也可以，需(xu)要（客户）和(he)开发(fa)商商榷(que)。“这项政策是给银行的(de)指导意见，昨晚刚(gang)出的(de)通知，具体细则还没有发(fa)文，但暂时肯定是（不封(feng)顶）不会放贷。
业内认为有助于降低(di)烂尾风险
事实(shi)上，“不封(feng)顶不放贷”在监管文件中早有提及。
《每(mei)日经济新闻》记者查询了解到(dao)，要求(qiu)封(feng)顶后才能放贷的(de)政策，可以追溯到(dao)央行2003年(nian)发(fa)布的(de)“121号文”及2007年(nian)发(fa)布的(de)“359号文”。
其中，2003年(nian)《关于进(jin)一步加强房地产信贷业务(wu)管理的(de)通知》（以下简称“121号文”）要求(qiu)，商业银行只能对购(gou)买主体结构已封(feng)顶住房的(de)个人发(fa)放住房贷款，而购(gou)买商业用房则需(xu)要竣工(gong)验收后才能发(fa)放贷款。
2007年(nian)《关于加强商业性房地产信贷管理的(de)通知》（以下简称“359号文”）提到(dao)，“只能对购(gou)买主体结构已封(feng)顶住房的(de)个人发(fa)放住房贷款。”
目前，这一条款仍(reng)然有效(xiao)。
上海原银保监局2021年(nian)1月发(fa)布的(de)《关于进(jin)一步加强个人住房信贷管理工(gong)作的(de)通知》提到(dao)，要严格个人住房贷款发(fa)放管理，切实(shi)执行“359号”相关要求(qiu)，重点支持借款人购(gou)买首套中小户型自住住房的(de)贷款需(xu)求(qiu)，且只能对购(gou)买主体结构已封(feng)顶住房的(de)个人发(fa)放住房贷款。
央行也曾对银行向购(gou)买主体结构未封(feng)顶住房的(de)个人发(fa)放住房贷款的(de)商业银行下了处罚决定。
比如(ru)最近一次，2023年(nian)9月13日，国家金融监督管理总局昌吉监管分局便对新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行，就“向购(gou)买主体结构未封(feng)顶住房的(de)个人发(fa)放住房贷款”违法违规(gui)事实(shi)罚款30万元(yuan)。
广东省城规(gui)院(yuan)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微(wei)信向每(mei)经记者表示，封(feng)顶以后才能发(fa)放按揭(jie)贷款在“121号文”和(he)“359号文”已有明确规(gui)定，不过由于房价快(kuai)速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发(fa)商的(de)需(xu)要，在按揭(jie)楼盘没有封(feng)顶时放贷，封(feng)顶前放贷由此成为“潜规(gui)则”。
“由于开发(fa)商高(gao)周转的(de)经营策略，挪用预售资金的(de)普遍性，导致房屋交(jiao)付出现困难甚(shen)至(zhi)烂尾，封(feng)顶之前发(fa)放按揭(jie)贷款是重要的(de)助推因素。当贷款被挪用之后，如(ru)果项目没有封(feng)顶，延期(qi)交(jiao)付和(he)烂尾的(de)风险会加大(da)。”
李宇嘉提到(dao)，现在要求(qiu)封(feng)顶才能放贷，有助于降低(di)房屋烂尾风险，保障小业主权益，也保障银行贷款安全。
每(mei)经记者注意到(dao)，目前深圳新房供应量(liang)相比以前出现了显(xian)著下滑。
据深圳中原研究中心监测，2024年(nian)深圳现售住宅项目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。而2023年(nian)深圳现售住宅项目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。
深圳市住建局数据显(xian)示，截至(zhi)6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期(qi)小幅下降至(zhi)22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存(cun)有所下降。
封(feng)面图片来源：每(mei)经记者 丛(cong)森 摄