（文(wen)/解红娟 编辑/马媛媛）本轮房(fang)地产(chan)调控中，第一家(jia)剥离房(fang)地产(chan)开发业务的top20房(fang)企(qi)出(chu)现了。
6月24日，美(mei)的置业发布公告称，公司(si)将进行股权重组，将全(quan)资持有的房(fang)地产(chan)开发业务产(chan)权线从上市公司(si)重组至控股股东，股权重组方式采(cai)用了香港(gang)资本市场常见的实物方式分派(pai)。
即(ji)美(mei)的置业计划对其房(fang)地产(chan)开发及销售(shou)业务（房(fang)开业务）进行内部重组，即(ji)将房(fang)地产(chan)开发业务从上市公司(si)业务中剥离，将重心转移到(dao)轻资产(chan)模式，专注经营性业务，包(bao)括物业管理、商业物业投资与运营以(yi)及房(fang)地产(chan)科技。
值(zhi)得一提的是，将重心转移到(dao)轻资产(chan)模式，并不意味着美(mei)的置业彻底放弃房(fang)开业务。
有接近美(mei)的置业的行业人士表示，此次重组后，房(fang)开业务产(chan)权线整体上移，由(you)美(mei)的控股直(zhi)接负责。同时，美(mei)的置业经营团(tuan)队保持不变，继续承接控股股东所持房(fang)开资产(chan)的全(quan)链条开发管理，为其提供代建、销售(shou)、物业等一系列服务。
这(zhe)样做的好处是，房(fang)开业务的资产(chan)和负债从上市公司(si)美(mei)的置业的并表范围，调整为控股股东美(mei)的控股的并表范围。
换言(yan)之，并不是美(mei)的置业退出(chu)房(fang)开业务，而是控股股东美(mei)的控股将重资产(chan)拿地的任务接了过来。
甩掉重资产(chan)包(bao)袱
需要指出(chu)的是，美(mei)的置业在房(fang)企(qi)中的排行并不低。
据克而瑞研究院数据显示，2023年，美(mei)的置业实现操盘金额599.5亿元，位列中国房(fang)地产(chan)企(qi)业操盘榜第十九位；实现全(quan)口径金额658.8亿元，位列中国房(fang)地产(chan)企(qi)业销售(shou)榜第22位。
不过，由(you)于房(fang)地产(chan)市场风险加剧，美(mei)的置业在2021年后就极少在公开市场拿地。据不完全(quan)统计，美(mei)的置业2022年仅新增一块土地；2023年也多在总部附近拿地，分别在广州、长沙、佛山等城市获(huo)取5幅地块，新增货值(zhi)约70亿元。
“这(zhe)并不足以(yi)支持一家(jia)房(fang)地产(chan)开发企(qi)业继续发展下去。”一位行业人士分析，美(mei)的置业主动减少拿地，但土储(chu)却一直(zhi)在消耗，会出(chu)现土储(chu)不足的问题，时间长了自然会成为边缘化房(fang)企(qi)。
表现在数据上，截至2024年5月31日止五(wu)个月未经审核销售(shou)数据，美(mei)的置业在报告期间已售(shou)建筑面积(ji)约为149.8万平方米，实现合同销售(shou)金额169.4亿元。按2024年的销售(shou)目标550亿元左右计算，美(mei)的置业前5个月约完成去年全(quan)年销售(shou)额的3成。
与此同时，房(fang)地产(chan)开发的重资产(chan)模式也在给美(mei)的置业不断加压。截至2023年12月31日，美(mei)的置业有息负债总额为380.7亿元，同比下降了21.4%。其中短期债务约120亿元，对应现金及现金等价物175.53亿元。
不可(ke)否认的是，由(you)于有美(mei)的控股背书，美(mei)的置业成为为数不多在2024年仍能发行债券的民营房(fang)企(qi)。
例如，2024年6月18日，美(mei)的置业成功发行了2024年度第三期中期票据，此次发行的中期票据计划发行总额与实际发行总额均(jun)为12亿人民币，发行利(li)率为4.28%，发行价格为每(mei)百元面值(zhi)100元。
但受限于不断下滑的销售(shou)额，美(mei)的置业在未来能收回的现金流也越来越有限。这(zhe)个时候，剥离房(fang)地产(chan)开发业务不失为一个好的选择。
经营团(tuan)队保持不变
事实上，即(ji)使重组完成，也不会对美(mei)的置业经营团(tuan)队造成影响。
美(mei)的置业方面表示，此次重组探索经营管理及业务运作不受影响的上市公司(si)重组新模式，控股股东所持房(fang)开资产(chan)的全(quan)链条开发管理仍由(you)现有经营团(tuan)队继续承接。公司(si)经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团(tuan)队保持不变，仍由(you)现有团(tuan)队统一开发、运营、销售(shou)、服务。
上述(shu)接近美(mei)的置业的行业人士指出(chu)，借助重组，可(ke)以(yi)重构房(fang)地产(chan)业务的经营模式，将重资产(chan)拿地和开发运营分离开来，开发团(tuan)队得以(yi)释放活力，锻造实力，拿地规(gui)模也可(ke)以(yi)更直(zhi)接地借助控股股东的资金实力，拓展空(kong)间。
该人士直(zhi)言(yan)，“此次重组如果得以(yi)顺(shun)利(li)实施，上市公司(si)操盘房(fang)地产(chan)项目将无需受制于自身的资金规(gui)模，参与的房(fang)地产(chan)开发规(gui)模将可(ke)以(yi)做得更多。”
中指研究院企(qi)业研究总监刘水表示，把房(fang)开业务从本集团(tuan)剥离将可(ke)减少本集团(tuan)的负债和与房(fang)地产(chan)开发业务的重资产(chan)属(shu)性相关的信用风险，并为股东提供变现其在本公司(si)部分投资的选择权，减少其与本公司(si)股份相关的房(fang)开业务投资风险。
刘水进一步指出(chu)，将重心转移到(dao)轻资产(chan)模式，实现更高(gao)的利(li)润率（与房(fang)开业务相比），并减少其在房(fang)地产(chan)市场的周期性风险敞口。
江瀚也认为，剥离房(fang)开业务也将为美(mei)的置业的股东提供变现其部分投资的选择权。通过实物分派(pai)私人公司(si)股份的方式，股东可(ke)以(yi)选择持有剥离后的私人公司(si)股份，从而减少对与公司(si)股份相关的房(fang)开业务投资风险。这(zhe)有助于增强股东对公司(si)未来发展的信心，并为其提供更多的投资选择。
“然而，需要注意的是，将重资产(chan)的房(fang)开业务剥离将不可(ke)避免地缩减美(mei)的置业整体业务的规(gui)模。”江瀚直(zhi)言(yan)，这(zhe)可(ke)能会对公司(si)的市场地位和影响力产(chan)生一定影响。但考(kao)虑到(dao)轻资产(chan)模式的潜力和优势，以(yi)及剥离房(fang)开业务带来的财务和战略上的益处，这(zhe)一决策无疑是美(mei)的置业在当前市场环境下做出(chu)的明智选择。