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| “收储商品房”有利于缓解开发商资金压力 |
文/图羊城晚报记者徐炜(wei)伦
日前，中国人民(min)银行召开保(bao)障性住房再贷款工作(zuo)推进(jin)会，继5月17日该行宣布设立3000亿元保(bao)障性住房再贷款后(hou)，这项工作(zuo)有了更(geng)加清晰的指引。据悉，保(bao)障性住房再贷款这一机(ji)制鼓励引导金融机(ji)构按照市场化、法治化原则(ze)，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用(yong)作(zuo)配售型或配租型保(bao)障性住房。
当前，全(quan)国商品房库(ku)存(cun)压力仍然存(cun)在。国家统计局发布数据显示(shi)，截(jie)至2024年5月末，全(quan)国商品房待售面积为74256万平方米，同(tong)比增长15.8%，其中，住宅(zhai)待售面积增长24.6%。收购商品房用(yong)作(zuo)保(bao)障性住房、安置房等，成为如今各地探索去库(ku)存(cun)的重要手段。
全(quan)国多地探索“收储商品房”新模式
5月28日广州发布的房地产(chan)市场系列新政中提到，鼓励规模化租赁机(ji)构收购存(cun)量(liang)商品住房，被视作(zuo)广州积极响应去库(ku)存(cun)的信号(hao)，而(er)后(hou)，广州“收储商品房”模式于6月初迅速落地，增城区一铁路(lu)项目拟(ni)采用(yong)购买市场化商品房作(zuo)为项目安置房源，该项目安置需求(qiu)量(liang)的总建筑(zhu)面积不低于2.07万平方米，要求(qiu)所征集房源须在增城区新塘镇范围内，并已取得(de)预售许可证，据悉已有多家房企报名。
此举之(zhi)所以备受关(guan)注，是(shi)因为其是(shi)一线城市“收储商品房”模式的具体(ti)落地，除(chu)此之(zhi)外，还有更(geng)多城市加入到“收储商品房”的队列当中。
6月17日，惠州市住建局发布公告，拟(ni)由政府选定的专(zhuan)业化国有企业作(zuo)为收购主体(ti)，以合理价格收购在该市行政区域征集已建成未出售的商品房用(yong)作(zuo)保(bao)障性住房，规定收购房源需满足资产(chan)负债和法律关(guan)系清晰、已取得(de)竣(jun)工验收备案证明、单套面积在120平方米以下(xia)、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比。同(tong)一天，贵阳市住建局向社会公开征求(qiu)意见，提出鼓励国有企业以合理价格按照“以需定购”原则(ze)收购商品房用(yong)作(zuo)保(bao)障性住房、安置房。
据中指研究院统计，今年二季度以来，湖北、宁夏等多地也鼓励收购符合条(tiao)件(jian)的存(cun)量(liang)房源用(yong)作(zuo)保(bao)障性住房，除(chu)收购已建成未售出的商品房以外，还有城市对(dui)期房项目提出指引，例如杭(hang)州临安提出期房需提供(gong)商品房预售许可证，需由供(gong)应商出具保(bao)交付资金拼盘方案。
“四个精准”确保(bao)保(bao)障房收购和分配有效落地
6月12日中国人民(min)银行召开的保(bao)障性住房再贷款工作(zuo)推进(jin)会提到，设立保(bao)障性住房再贷款，有利于通过市场化方式加快推动存(cun)量(liang)商品房去库(ku)存(cun)，加大(da)保(bao)障性住房供(gong)给，助力保(bao)交房及“白名单”机(ji)制，要坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保(bao)商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。
相关(guan)负责人介绍，保(bao)障性住房再贷款的贷款标准可概括为“四个精准”：收购主体(ti)精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作(zuo)为收购主体(ti)，选择的国有企业及所属集团不得(de)为政府融资平台；收购对(dui)象精准，严格限定为房企已建成未出售商品房，对(dui)不同(tong)所有制房企一视同(tong)仁，要求(qiu)资产(chan)负债和法律关(guan)系清晰，严格把握(wo)所收购商品房的户(hu)型、面积标准；收购用(yong)途精准，收购的商品房定向用(yong)于保(bao)障性住房；资金用(yong)途精准，地方国企获得(de)的贷款资金要单列账目、单独核(he)算、专(zhuan)款专(zhuan)用(yong)、封闭(bi)管理。
“短期内各地有望加速推进(jin)去库(ku)存(cun)举措落地，有助于为企业提供(gong)更(geng)多资金支持，帮助企业解困，同(tong)时进(jin)一步助力房地产(chan)开发投资边际改善。”中指研究院市场研究总监陈文静分析(xi)认为，通过收购市场未售新房来改建保(bao)障房还有利于更(geng)好满足工薪收入群体(ti)的住房需求(qiu)，促进(jin)房产(chan)资源合理配置。陈文静还提到，收购商品房的定价方案是(shi)后(hou)续关(guan)注的重点：“广州市增城区公布的项目收购标准原则(ze)上为‘土地成本+建安成本’，但还有多数城市未明确具体(ti)定价规则(ze)，少数城市明确按照周边房源进(jin)行定价。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shi)，保(bao)障性住房再贷款工作(zuo)的关(guan)键在于能否在后(hou)期大(da)规模落地，对(dui)此，他建议各地先要摸排、选定房源，谈判收购价格，实现资金平衡。同(tong)时，应从保(bao)交房的视角着手推进(jin)这项工作(zuo)，对(dui)于部分存(cun)在资金压力的开发商，应确保(bao)在出售房源后(hou)，实现顺(shun)利交房。
