深圳5.28新政后，楼市出现了(le)割裂的一(yi)幕。
一(yi)边是轰轰烈(lie)烈(lie)回收的折扣，比如星(xing)河盛境御府、润宏城、静安府、中海时光境等。
另一(yi)边则悄悄开盘(pan)卷(juan)出市场底价，比如位于龙华的景(jing)勋天著以(yi)及檀悦府。
似乎所有的项目，都在心照不宣地抢着去化。
5月28日晚后，深圳楼市也(ye)迎来新的拐点。
市场上(shang)多个楼盘(pan)，准备涨价，给出的口号是“涨价在即，倒计时XX天”“6月1日起回收3%折扣”“优惠(hui)回收倒计时48小时”等。
虽(sui)然有点出乎意(yi)料，但依旧有开发商给出了(le)更低的价格。
位于龙华观澜的新房项目似乎要卷(juan)回到2016年。
这(zhe)两天，位于观澜的独(du)栋新房景(jing)勋天著，共150套住宅，面积71—98㎡，备案(an)均价4.97万/㎡，备案(an)单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为(wei)2021年后观澜新增供应备案(an)价格相对较低的项目。
2021年8月，位于观澜的山水华庭开盘(pan)，共108套住宅，66-147平备案(an)均价约(yue)4.76万/平，总价区(qu)间约(yue)299万—712万/套；
2021年9月位于观澜的鹏瑞(rui)颐璟府开盘(pan)，共1659套住宅，79-143平备案(an)均价约(yue)447万-865万/套；
2021年12月位于观澜的御景(jing)华府开盘(pan)，共533套住宅，67-120平备案(an)均价约(yue)327万-631万/套；
2022年3月位于观澜的万科(ke)启城家园开盘(pan)，共679套住宅，79-115平备案(an)均价约(yue)395万-710万/套。
而2016年及2018年，位于景(jing)勋天著旁的佳华领域广(guang)场开盘(pan)，推出89-142平户型，共774套，两次备案(an)均价约(yue)为(wei)4.6万/平。
但作为(wei)次新房的佳华领域广(guang)场在今年3月成交也(ye)回到了(le)2016年的开盘(pan)价附近。
今年3月18日，在绿中介平台(tai)上(shang)成交一(yi)套88.42平户型，成交总价仅410万，成交单价约(yue)46370元/㎡。
这(zhe)意(yi)味着在价格方面，景(jing)勋天著如果没有折扣，几乎已经向周(zhou)边的二手房价格看齐。
不过，当前的深圳新房，一(yi)般情况下还会给出一(yi)定的折扣让利。
综合价格相信还会有一(yi)定的松动空间。
但是面对这(zhe)样的市场，项目到底给出多少的诚意(yi)才能(neng)真正打动市场呢？
一(yi)方面，项目对比周(zhou)边的项目，自(zi)身的品质优势不算突出。
比如项目因为(wei)占(zhan)地面积小，只(zhi)有独(du)栋住宅，并(bing)没有地面花园空间，150户机(ji)动车位也(ye)仅有139个，28层附带的是三梯六户。
而旁边的佳华领域广(guang)场、深业泰然观澜玫瑰苑都是带地面花园的综合社区(qu)，即使是二手小区(qu)各方面都相对要有优势。
另一(yi)方面，项目周(zhou)边还有其他供应预期。
因为(wei)未来附近不仅会有鸿荣源的旧改项目，已经在建的项目还包括(kuo)规划建设拥有3栋住宅共191户的上(shang)观府。
这(zhe)样一(yi)来，只(zhi)有独(du)栋楼体的景(jing)勋天著待未来观澜落成集中的居住板块后，将(jiang)会略显孤单。
不过，作为(wei)刚需定位的项目，依旧可以(yi)满足(zu)家门口是地铁，近距离上(shang)学(xue)以(yi)及消费(fei)娱(yu)乐的需求(qiu)。
因为(wei)项目距离观澜站步行不到200米，北侧就是百佳华max city综合商业。
马路(lu)对面步行不到900米就是观澜中心学(xue)校，而且周(zhou)边已经有很成熟的生活以(yi)及居住氛围，未来周(zhou)边住宅全部兑现后，将(jiang)建成观澜居住最集中的板块。
所以(yi)，如果项目给出的优惠(hui)足(zu)够有诚意(yi)，去化未必会太难看。
和景(jing)勋天著同样没什么市场热度的是檀悦府。
这(zhe)两个项目直(zhi)线距离约(yue)8公里(li)左右。
檀悦府位于龙华中心，共610套住宅，面积62—117㎡，备案(an)均价约(yue)5.67万/㎡，备案(an)单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。
作为(wei)龙华中心超级商圈辐射范围的项目，相比一(yi)两年前的项目，同样便宜(yi)了(le)不少。
直(zhi)线距离檀悦府约(yue)350米的富基云珑府2022年12月开盘(pan)，251套住宅，面积64—155㎡，备案(an)均价约(yue)6.39万/㎡，备案(an)单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。
直(zhi)线距离檀悦府约(yue)1公里(li)的万福花园2021年12月开盘(pan)，1599套住宅，面积78—180㎡，备案(an)均价约(yue)6.97万/㎡，备案(an)单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。
而二手房方面，距离项目约(yue)800米的2016年小区(qu)卓能(neng)雅苑，今年3月成交两套大户型，成交均价都超过4.5万/平。
所以(yi)可以(yi)看到，作为(wei)紧挨壹方城商圈以(yi)及坂田北商圈的项目，相比一(yi)两年前，价格方面檀悦府也(ye)给出了(le)很大的让步，在众(zhong)多同地段的项目中，有一(yi)定的价格优势。
不过，相对而言，项目在舒适的步行范围内的配套，略显尴(gan)尬(ga)。
项目距离龙华地铁站、坂田北地铁站步行都超过一(yi)公里(li)，在建的25号线上(shang)油松站距离约(yue)100米，需要三五年才能(neng)开通(tong)兑现，为(wei)片区(qu)带了(le)活力。
周(zhou)边的城市面貌基本以(yi)自(zi)建房为(wei)主，住家的视觉一(yi)般般，小区(qu)附近的学(xue)校是新围小学(xue)和新华中学(xue)。
关注项目自(zi)身的一(yi)些参数，3梯7户，总高(gao)47层，得房率为(wei)74.3%，车位1290个，会发现有一(yi)定的短板。
但是一(yi)定程度上(shang)，不到400万略低于同类项目的总价，弥补了(le)这(zhe)些短板。
换句(ju)话说，如果檀悦府出于自(zi)主层面考虑的话，即使门槛低，也(ye)需要谨慎考虑实用性。
所以(yi)，新供应的项目，或许价格已经到了(le)阶(jie)段性的低位。
而且真的不敢想，房贷利率迈向3.5%，相比两年前，到底节约(yue)了(le)多少上(shang)车成本。
作者|醉酒大鲨鱼