龙华(hua)北改完前海，前海改完宝中改，宝中改完深超总改，如今轮(lun)到了后海。
昨天(tian)（7月7日），深圳自规局重(zhong)磅调整南山(shan)后海总部基地两(liang)宗地块(kuai)，由纯商业用地调整为“商业+二类居住用地”，容积率都是8.0，成为多年来后海总部基地鲜见的包含住宅性质的用地。
原本用途是作为地铁上盖商业用地项目(mu)，如今转变成涵盖住宅属性的地块(kuai)，并且在深圳楼市转型的阵痛中调整，可以很明(ming)显地看到，深圳在利用供地模(mo)式校(xiao)正(zheng)整个楼市的底色。
魔改核心地段(duan)
实际上，早在六月底，深圳坊间就开始讨论这两(liang)宗地块(kuai)。
有人甚至已经推测出地块(kuai)的具(ju)体(ti)位置(zhi)，但有一点没推测准确的。
那就是坊间讨论会诞生纯住宅地块(kuai)，现在看来其实还是包含着商业性质。
之所以得到关注，一方面是地段(duan)处于后海超级总部基地，另一方面地块(kuai)所处范围属于深圳顶级的豪宅区(qu)范围内，第三(san)是拥(yong)有诞生网红盘的属性，提前释放出了住宅预期(qi)。
近一年来，深圳的核心区(qu)已经改出十几二十宗住宅用地。
去(qu)年4月是前海妈湾新增11块(kuai)住宅用地，原本属于商业用地，调整为二类居住用地；
同年4月是深超总迎首宗宅地，T207- 0060地块(kuai)由商业用地调整为住宅用地。
今年与中铁能建阅臻府（限价毛坯8.86万/㎡）一路之隔(ge)的两(liang)宗地块(kuai)合并成一宗地块(kuai)，商业调整为二类居住用地；
昨天(tian)（7月7日）则(ze)是后海总部基地，位于登良地铁口的两(liang)宗商业用地同样调整为商业+二类居住用地。
所以可以看到，核心地段(duan)的商业用地都有集中调整的趋势。
而深圳之所以出现这样的结构(gou)调整，一方面是深圳的写字楼供应已经足够，库(ku)存并不少，加上由于产业的变化(hua)，商办物业需求下降，去(qu)库(ku)存成为比较重(zhong)要的任务。
另一方面商办市场遇冷，导致(zhi)商办土地出让存在很大压力，不仅(jin)容易流拍，商办地块(kuai)也难以拍出高价。
更重(zhong)要的是，随着深圳住房结构(gou)的调整，俨然需要更多高端的住宅产品匹配市场的需求。
这也就需要更多的优(you)质地块(kuai)调整为住宅用地，加大高端住宅供应的体(ti)量(liang)。
而目(mu)前粗略估算，深超总保守(shou)至少还有8宗地块(kuai)尚未出让，均为商业用地，可以保守(shou)期(qi)待一下未来的调整预期(qi)，距(ju)离后海总部基地也不远。
所以，核心区(qu)核心地段(duan)的未出让的商业性质用地，都可以小(xiao)小(xiao)期(qi)待一下未来的变化(hua)。
注意三(san)大信号
这两(liang)宗地块(kuai)，至于后海总部基地的意义，就如同深超总T207- 0060宅地之于深超总片区(qu)的意义，不仅(jin)是片区(qu)罕见的新生供应宗地，还是作为楼市风向标调转的基石，更是影响(xiang)未来两(liang)三(san)年深圳楼市节奏的地块(kuai)。
目(mu)测会成为深圳楼市下一个超级网红盘诞生的位置(zhi)。
而地块(kuai)改了出来了，大概率要注意三(san)个信号。
一是关于户型的信号。
今年3月深圳已经停止执(zhi)行《关于按照国家政策执(zhi)行住宅户型比例要求的通知》，在深超总T207- 0060宅地出让时已经执(zhi)行，项目(mu)户型全都是纯粹的超大户型。
后海这两(liang)宗用地，地段(duan)如此(ci)矜贵(gui)，大概率也会是纯大户型的比例。
其次是深圳2024版《深圳市建筑设计(ji)规则(ze)》业内已经收到通知，新规之下一些项目(mu)的户型设计(ji)草稿推翻重(zhong)来，往公摊范围减(jian)小(xiao)，部分公共空间不计(ji)容、凸窗更大，进深0.6m提升到0.8m、阳台(tai)更灵活，进深不再限制2.4m方向走，总的来说就是结构(gou)空间会更好，得房率会更高。
那么，后海这两(liang)宗宅地未来的户型无(wu)论是公摊，还是得房率，还是绿化(hua)覆盖，还是阳台(tai)进深，都会更灵活。
已经确定，都为8.0，总的“二类居住+商业”用地面积为34654平(ping)米，参照深圳新房住宅的容积率，社区(qu)楼栋总层高不会太(tai)低，那么住宅的供应套数预估也不会太(tai)少。
目(mu)前整个深圳湾豪宅片区(qu)，共计(ji)8117户，所以新增新房住宅供应后，深圳湾豪宅的局内游(you)戏也要重(zhong)洗一遍牌。
二是关于价格的信号。
调规公布后，相信地块(kuai)很快可以放上货架(jia)。
对深圳供地联动的体(ti)系来看，有着里程碑式的意义。
前面已经有深超总T207- 0060宅地出让打了版。
当初地块(kuai)出让起拍价约108.98亿元，吸引6家房企竞拍近百轮(lun)，成交楼面价60349元/㎡，溢价率 15%。
而出让后的地块(kuai)，就突破了两(liang)个限制，一个是限售均价突破深圳新房毛坯最高限售价13.3万/㎡；二是突破深圳“7090”限制，可以全部建大户型。
所以预计(ji)后海总部的这两(liang)宗宅地的楼面地价，新房的毛坯售价不会太(tai)便(bian)宜。
目(mu)前中介平(ping)台(tai)上，深圳湾豪宅挂(gua)牌价报(bao)价在9万-13万/平(ping)不等，其中恒(heng)裕滨城一二期(qi)、翡翠海岸等小(xiao)区(qu)挂(gua)盘均价约在11.5万/平(ping)以上。
（来源：中介平(ping)台(tai)截图）
第三(san)是地块(kuai)出让建设的信号。
虽(sui)然地块(kuai)暂未出让，但既然调规节奏就不会太(tai)慢。
最近深圳多家商业银行要求个人住房按揭贷款(kuan)需在主体(ti)封(feng)顶后才能放款(kuan)。
对接手地块(kuai)的开发商来说会是个巨大的挑战。因(yin)为封(feng)顶后才能放款(kuan)，相比过去(qu)预售网签即可放款(kuan)来说，就要求开发商有很强的现金流支撑。
现在的中小(xiao)开发商，多少都面临不同程度的资(zi)金链紧张问题。
所以，未来谁拿下了地块(kuai)，就是下一个口碑重(zhong)塑的赢家，要关注是哪家房企拍下了这块(kuai)具(ju)有奠基石意义的地块(kuai)。
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作者|飞天(tian)小(xiao)女警