上海在一线城市中，遥遥领先。
5月27日，上海率(lu)先调整首套房个人商业(ye)贷(dai)款，最低比例为20%。
配合(he)着的调整还有其他9项变化，如增加“外环内二手房”、离(li)异后住房套数(shu)认(ren)定不再按(an)离(li)异前家庭计算、多子女(nu)家庭可增购1套等。
这(zhe)对上海楼市而言，无异于(yu)是(shi)近10年来最大的刺激政策。
在5月6日，深圳大尺度的阶段，上海曾经被市场指出毫无诚意，只是(shi)紧跟其后搞了一个阉(yan)割版的“以旧换新”。
如今看(kan)来，上海的政策尺度已经走在了深圳的前列。
实际上，上海松绑，已经是(shi)预料之中的事。
但为什么还是(shi)出乎市场的预料？上海的变化说明了什么问题？
首先，再一次证明调控(kong)层面的精细程度。
比如非沪户籍对社保的年限要求、对单(dan)身非沪籍的购房范围原本(ben)外环外，外环内，只能买新房，放宽至(zhi)可以买二手房，明显依旧小心翼翼。
其次，说明上海市场韧性更好(hao)，还不是(shi)很急。
无论(lun)是(shi)普通住宅成交的活跃度，还是(shi)豪宅的成交表现，都(dou)还算可以。
一方(fang)面，上海的一手房库(ku)存大约是(shi)6.8万套，去化周期约15—16个月，相对库(ku)存压力较轻。
另一方(fang)面，汤臣君品43栋别墅虽然没有开(kai)盘，但市场上有消(xiao)息，项目已经在悄无声息中全部售罄(qing)，而汤臣君品位于(yu)浦东东郊别墅区，总价门槛五六千万一套。
第三，说明上海暂时还不敢尺度过大。
因为上海这(zhe)样的城市，在中国楼市有着基石一般的象征意义，代(dai)表的是(shi)楼市最后的底线和心理防(fang)线，具有很强(qiang)的示(shi)范和影响作用，必须谨慎(shen)。
如果放松尺度过大，但带(dai)来的刺激效果更加不及预期，则得(de)不偿失。
最明显的大尺度城市——香港，在全面撤辣后，潮汐(xi)褪去，如今二手私人住宅楼价指数(shu)已经明显回落，并且几乎已经回落到2024年2月28日撤辣当周指数(shu)水平。
除此以外，还需要考虑到上海所(suo)具备的风向标意义。
无论(lun)是(shi)享受的教育和医疗待遇还是(shi)其他的城市资源，都(dou)要比其他城市好(hao)，这(zhe)就需要照顾到其他城市。
因为上海一旦放开(kai)，对资金(jin)的虹吸效应(ying)很容(rong)易导致周边城市的楼市压力增加。
而政策最终考虑的是(shi)全局(ju)，这(zhe)也是(shi)为什么一线城市每次刺激政策都(dou)只能成为短(duan)期利好(hao)的原因。
所(suo)以，对上海而言，与其冒险一步到位不如边做边看(kan)，等市场反馈。
而就在上海新政落地(di)还不到24小时，广州也跟进了政策，并且超出预期。
首套房首付最低调整为15%，第二套最低首付款比例调整为不低于(yu)25%，并取消(xiao)房贷(dai)利率(lu)下限，成为率(lu)先实现房贷(dai)利率(lu)市场化的一线城市。
换句话说，只要广州的银行愿意，能给最低利率(lu)都(dou)会给最低。
而此前，广州的首套房贷(dai)利率(lu)是(shi)LPR—10BP，即目前为3.85%，二套房贷(dai)为LPR+30BP，即目前为4.25%。
更值得(de)注意的是(shi)，广州的尺度还不止于(yu)此。
非限购区2套以上结清房贷(dai)或者无贷(dai)款的，由银行把控(kong)具体首付比例和利率(lu)下限；限购区域(yu)，非户籍在广州购房规(gui)定也从2年调整为半年；
公积金(jin)缴存年限也由1年调整为6个月以上；
限购区只要挂盘或者出租，都(dou)能按(an)照首套房计算；
甚至(zhi)家庭和公司转让或办理析(xi)产名下住房手续，不再审核取得(de)不动产权证时间。
基本(ben)是(shi)王炸一样的组合(he)拳(quan)。
特别是(shi)家庭和公司转让不再审核取证时间，意味着广州已经出现强(qiang)烈(lie)的取消(xiao)限售信号。
而广州也成了唯一对接(jie)上全国“5.17”新政的一线城市，也是(shi)执行央(yang)行《关于(yu)调整个人住房贷(dai)款最低首付款比例政策的通知》最彻(che)底的城市，更是(shi)拯救市场流动性最有意义的一线城市。
要知道，广州上一次的刺激政策是(shi)在4个月之前——
针对120平以上的住宅全国不限购，120平以下的住宅广州户籍和外地(di)人需要满2年社保，租赁/挂牌，可核减名下住房套数(shu)。
但也意味着，一线城市当中，广州的市场韧性是(shi)最弱的。
并且即使是(shi)一线城市，刺激的效力时间也越来越短(duan)，从过去的以半年为单(dan)位变成以月为单(dan)位，甚至(zhi)慢慢开(kai)始以周为单(dan)位。
现在上海、广州已经冲(chong)在前头(tou)，你(ni)们觉得(de)深圳会跟吗？跟的话，你(ni)认(ren)为这(zhe)波新政会加速你(ni)买房吗？
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作者|飞天小女(nu)警