证券时报记者 张达(da)
多地(di)住房“以(yi)旧换新”政策加速落地(di)。证券时报记者梳理，7月以(yi)来，江苏南京(jing)、江苏徐州、湖北襄阳、四川遂宁、安徽宣(xuan)城旌德县等多地(di)提出了支持(chi)住房“以(yi)旧换新”的措施。
其(qi)中，南京(jing)制定了存量住房“以(yi)旧换新”活动(dong)公积金配套措施，对于参(can)与活动(dong)的缴存职工，参(can)照(zhao)多子女家庭公积金贷款额(e)度，即新购房公积金贷款额(e)度上(shang)浮20%，个人为60万元、家庭为120万元。另(ling)外，作为南京(jing)首批试点国(guo)企，南京(jing)安居集团还筹划推出“以(yi)旧换新”的“代售(shou)购新”模式，换购人可(ke)以(yi)把房子交由安居集团代为销售(shou)，如果代售(shou)成(cheng)功将免除中介费。
徐州也在(zai)楼市新政中加大公积金支持(chi)卖旧换新力度，对申请住房卖旧换新的购房人，只要享受到政府购房补贴，即可(ke)通过绿色服(fu)务专窗办理提取和贷款业务，贷款最高上(shang)限提高20%。另(ling)外，遂宁提出，国(guo)企可(ke)通过收购居民二手住房用于保障房，促成(cheng)群众购买改善性新房，回购款可(ke)委托国(guo)企支付给房企，用作购买新房的购房款。襄阳对企业收购二手住房用于租赁住房的，将发放(fang)住房租赁经营性贷款。宣(xuan)城旌德县提出由政府收购有“卖旧买新”需求家庭的存量住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票安置房源等。
今年以(yi)来多地(di)推进住房“以(yi)旧换新”，据(ju)中指研究(jiu)院监测，截(jie)至6月30日，全国(guo)已有超90城推出住房“以(yi)旧换新”措施，具体可(ke)分(fen)为“国(guo)企收旧换新”和“中介优(you)先卖”两种主流模式，分(fen)别有超30、40城参(can)与。
中指研究(jiu)院市场研究(jiu)总监陈文静指出，“中介优(you)先卖”模式的效(xiao)果很大程度上(shang)取决于市场运行情况，在(zai)当前买方市场下，该模式中二手房出售(shou)环节的不确定性较大，目前整体效(xiao)果较为有限。与之相比(bi)，“国(guo)企收旧换新”模式是由国(guo)资平台(tai)直接收购业主二手房，业主再去购买新房，目前已有城市取得一定效(xiao)果。
以(yi)南京(jing)为例，今年4月启(qi)动(dong)的存量住房“以(yi)旧换新”试点活动(dong)就是由国(guo)企南京(jing)安居集团进行房源收储，同时将新房可(ke)购房源限定在(zai)旗下14个在(zai)售(shou)项目中。根据(ju)南京(jing)安居集团公布的数据(ju)，截(jie)至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组(zu)，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组(zu)；累计完成(cheng)600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。继南京(jing)安居集团首批推出2000套房源试点后，6月初，南京(jing)又启(qi)动(dong)第二批存量房“以(yi)旧换新”活动(dong)，由南京(jing)奥体建设、栖霞建设等12家房企参(can)与，2780套房源分(fen)布在(zai)21个新建商品房项目。
陈文静认为，从南京(jing)第一阶段试点效(xiao)果来看，由于房源充足且不少(shao)项目位于南京(jing)主城区，使得换房人可(ke)选范(fan)围较大，市场反馈较为积极(ji)，相应(ying)的住房需求得以(yi)及(ji)时释放(fang)。随(sui)着政策推进，第二批“以(yi)旧换新”房源扩大，回收范(fan)围、置换比(bi)例、面(mian)向群体均由房企自行确定，参(can)与房企仍以(yi)城投(tou)或国(guo)企为主，部分(fen)项目为民企与国(guo)企合作项目，项目覆盖区域则(ze)增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以(yi)旧换新”基本铺开到了南京(jing)全市。随(sui)后江宁、浦口、建邺区也针对相应(ying)区域开启(qi)“以(yi)旧换新”试点活动(dong)，新房房源涉及(ji)的企业更为丰富，更多民企项目参(can)与其(qi)中。
陈文静指出，整体而(er)言，“国(guo)企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可(ke)以(yi)加快政府保障性住房筹集节奏。与国(guo)企直接收储未售(shou)新房相比(bi)，收旧换新需要个人业主参(can)与，链条和周期也会(hui)相对更长一些。实(shi)践中，“国(guo)企收旧换新”模式也需进一步完善操作流程，以(yi)保障政策实(shi)施效(xiao)果，比(bi)如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则(ze)可(ke)能打击业主的置换积极(ji)性；二手房回收前通常需要解(jie)除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清(qing)贷款等，未来政策在(zai)支持(chi)带押过户、给予优(you)惠补贴等方面(mian)有望进一步完善。