作(zuo)者(zhe) 李宇嘉(jia) 广东(dong)省(sheng)住房政策研究中(zhong)心首席研究员
央(yang)行“5·17”房地产新政以来，楼市回升是比较明显的。根据贝壳APP的数据，最近4周(5月20日-6月16日)，77个样本(ben)城市二手住房成(cheng)交套数周环比增幅分别达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳(wen)的态势(shi)明显，如上海、杭州、深圳这三个指标(biao)型城市，二手房交易连(lian)续三个月保持在20000套、8000套和5000套左右。本(ben)该(gai)是淡季的5月和6月，二手房市场表现亮眼，背后有哪些(xie)变化？
近期楼市几个变化
除成(cheng)交增长外，近期楼市还呈现几点变化。一是，议价(jia)空间在收(shou)窄。也(ye)就是卖家在价(jia)格(ge)折(she)扣、让利上收(shou)缩(suo)。根据上海链家、合富地产数据，上海今年(nian)以来议价(jia)空间首次(ci)收(shou)缩(suo)至6%；在深圳，5月13日以来的四周，深圳挂牌二手住房调价(jia)房源中(zhong)，调涨占比分别为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。
二是，挂牌量有所下降或增幅减缓。截至6月16日，中(zhong)信证券跟踪144个样本(ben)城市，挂牌房源套数较“4·30”新政前累计下降0.8%，其中(zhong)北京、杭州、西安累计分别下降5.5%、1.9%、1.2%。当然，更多的城市二手房挂牌量上升幅度(du)减缓，比如上海、深圳。不过，广州退出限售以后，二手房挂牌量出现明显攀升。
三是，刚需和改善开始循环了。近期的数据显示，改善类二手房源挂牌量和成(cheng)交量，都有所增长。比如，上海500万总价(jia)以下的房源快速去化后，500万-800万总价(jia)级别的二手房交易量开始增加；深圳三房户型的二手房交易量增长明显。这意(yi)味着(zhe)刚需入场加速带动了存量二手房源消化。一方面，这解(jie)决了二手房业主“卖房难”的困境；另一方面，也(ye)刺激了业主住房改善的意(yi)愿。或者(zhe)，市场交易改善从情绪上刺激；或者(zhe)，手上的房子卖了，就有了置换(huan)住房的资本(ben)。
二手房成(cheng)为稳(wen)定(ding)市场“生力军”
近期微观市场的表现，更值得注意(yi)。市场好转尽管有政策不间断纾困，但(dan)与挂牌有很大关联。2023年(nian)8月底“认房不认贷”后，热点城市二手房挂牌开启“攀升之旅”。这其中(zhong)，“老破小”这类房源挂牌量占比更大。
上海中(zhong)原地产数据显示，在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成(cheng)交了826套房龄超过20年(nian)、面积(ji)70平(ping)方米左右的小户型，成(cheng)交量较政策出台前5天增加了5%；今年(nian)以来，深圳楼龄20年(nian)以上的房源成(cheng)交占比升至40%以上，总价(jia)250万元(yuan)以下的房源成(cheng)交占比升至15%；近期广州中(zhong)心区楼龄20年(nian)以上的二手房源成(cheng)交周期变短(duan)……
“老破小”主导二手房挂牌，热点城市都是如此。一方面，这一轮房价(jia)下跌，跌幅最大的就是这类房产；另一方面，“老破小”业主改善住房的意(yi)愿强烈。当然，“老破小”主导需求，更多还是因为目前留在市场上的购房者(zhe)，主要就是新市民、年(nian)轻人为主的刚性需求。
政策也(ye)在鼓(gu)励二手房去化。多地在“4·30”之后发布的楼市政策，一方面鼓(gu)励非户籍人口“上车”(比如深圳和上海在5月发布的政策)；另一方面，也(ye)鼓(gu)励二手住房流转，比如上海放开了非户籍单身外环内二手房限购，广州、杭州、成(cheng)都等城市全(quan)面退出限购。另外，按揭首付比例下调至15%，利率不设下限等，都在释放潜在的购买力，这其中(zhong)主要是年(nian)轻人、新市民。当然，二手房低总价(jia)、低单价(jia)、有学位、立(li)马可入住的优势(shi)，也(ye)吸引和匹配(pei)刚需。
其实，上一轮房价(jia)上涨周期(2016年(nian)以来)以来，新进入上海等热点城市的人群(qun)，大部分只能买得起楼龄高、总价(jia)相对小的。经过这几年(nian)快速消化，特别是2023年(nian)以来房价(jia)下跌，刚需扎堆儿(er)进入二手市场，这类房产挂牌的泄洪效应(ying)很明显。此外，也(ye)与交易量复(fu)苏(su)后的市场情绪改善有关。
相比之下，次(ci)新房的交易情况有所不同。现在各个城市的房价(jia)基本(ben)上跌回到2017-2019年(nian)的水平(ping)，一些(xie)次(ci)新房业主手上的房子，要么处于亏损态势(shi)，要么还在期待力度(du)更大的政策。所以二手房整体新增挂牌的冲动小了一些(xie)，挂牌降价(jia)让利的幅度(du)也(ye)小了。这就是近期二手房议价(jia)空间收(shou)窄、挂牌量减缓的原因。
上一轮楼市回升周期(2015-2021年(nian))，投资客(ke)比较多，但(dan)持有房子的收(shou)益抵不过成(cheng)本(ben)时，必然就会产生新的挂牌。从资产属性转换(huan)到居住属性，房价(jia)的支撑逻辑彻(che)底变了，二手房出现挂牌“顺周期”，潜在挂牌不断转化为真实挂牌。