证券时报(bao)记者 张达
多地住房“以旧换新”政策加速落地。证券时报(bao)记者梳理，7月以来，江苏南京、江苏徐(xu)州、湖北襄阳、四川遂宁、安徽宣城旌德县等多地提出了支持住房“以旧换新”的措(cuo)施。
其中，南京制定(ding)了存(cun)量住房“以旧换新”活动公积金配套措(cuo)施，对于参与活动的缴(jiao)存(cun)职工，参照多子女家(jia)庭公积金贷(dai)款额度(du)，即新购房公积金贷(dai)款额度(du)上浮20%，个人为60万元、家(jia)庭为120万元。另外，作(zuo)为南京首批试点国企，南京安居集团还(hai)筹划推出“以旧换新”的“代售购新”模式(shi)，换购人可以把房子交由安居集团代为销售，如果(guo)代售成功将免除中介费。
徐(xu)州也在楼市新政中加大公积金支持卖旧换新力度(du)，对申请住房卖旧换新的购房人，只要享受到政府(fu)购房补贴，即可通过绿色服务专窗办(ban)理提取和贷(dai)款业务，贷(dai)款最(zui)高上限提高20%。另外，遂宁提出，国企可通过收购居民(min)二手住房用于保障房，促成群众购买改善性新房，回购款可委托国企支付(fu)给房企，用作(zuo)购买新房的购房款。襄阳对企业收购二手住房用于租赁住房的，将发放住房租赁经营(ying)性贷(dai)款。宣城旌德县提出由政府(fu)收购有(you)“卖旧买新”需求家(jia)庭的存(cun)量住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票安置房源等。
今年以来多地推进住房“以旧换新”，据中指研究院监测，截至6月30日(ri)，全国已有(you)超90城推出住房“以旧换新”措(cuo)施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式(shi)，分别有(you)超30、40城参与。
中指研究院市场研究总监陈文静(jing)指出，“中介优先卖”模式(shi)的效果(guo)很大程度(du)上取决于市场运(yun)行情况，在当前买方(fang)市场下，该模式(shi)中二手房出售环节的不确定(ding)性较大，目前整体效果(guo)较为有(you)限。与之相比，“国企收旧换新”模式(shi)是(shi)由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房，目前已有(you)城市取得一定(ding)效果(guo)。
以南京为例，今年4月启动的存(cun)量住房“以旧换新”试点活动就是(shi)由国企南京安居集团进行房源收储，同时将新房可购房源限定(ding)在旗下14个在售项目中。根据南京安居集团公布的数据，截至6月27日(ri)，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴(jiao)纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完(wan)成600多套房源的评(ping)估(gu)工作(zuo)，已有(you)208套存(cun)量住房签(qian)署(shu)了四方(fang)协议。继南京安居集团首批推出2000套房源试点后，6月初，南京又启动第二批存(cun)量房“以旧换新”活动，由南京奥体建设(she)、栖霞建设(she)等12家(jia)房企参与，2780套房源分布在21个新建商品房项目。
陈文静(jing)认为，从南京第一阶段试点效果(guo)来看，由于房源充足且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反(fan)馈较为积极(ji)，相应的住房需求得以及时释(shi)放。随着(zhe)政策推进，第二批“以旧换新”房源扩大，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定(ding)，参与房企仍以城投或国企为主，部分项目为民(min)企与国企合作(zuo)项目，项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基(ji)本铺(pu)开到了南京全市。随后江宁、浦口(kou)、建邺(qiu)区也针(zhen)对相应区域开启“以旧换新”试点活动，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民(min)企项目参与其中。
陈文静(jing)指出，整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存(cun)去化，同时还(hai)可以加快政府(fu)保障性住房筹集节奏(zou)。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实(shi)践中，“国企收旧换新”模式(shi)也需进一步完(wan)善操作(zuo)流程，以保障政策实(shi)施效果(guo)，比如：二手房回收通常需要对价值进行评(ping)估(gu)，如果(guo)评(ping)估(gu)价太低则可能打击业主的置换积极(ji)性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还(hai)清贷(dai)款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方(fang)面有(you)望进一步完(wan)善。