实话实说，深(shen)圳楼市的(de)走势，已经写(xie)在了住宅供(gong)地里了。
调规(gui)缩影
二手房(fang)往往代表当下的(de)市场风向，如果想要看未来(lai)的(de)楼市三五年(nian)的(de)走势，需要关注(zhu)的(de)是住宅供(gong)地。
深(shen)圳缺地共识(shi)正在打破，用地调规(gui)已经成为常态。
楼市上(shang)行阶段，深(shen)圳缺地几(ji)乎贯穿过去(qu)多年(nian)的(de)新房(fang)供(gong)应共识(shi)。
如今在楼市退潮的(de)背景下，似乎又出现了新的(de)趋势——供(gong)地放缓，住宅用地频频调规(gui)。
2020年(nian)，深(shen)圳在市场一致认为供(gong)地紧(jin)缺的(de)情况下，出让了16宗住宅用地，2021年(nian)出让了29宗，2022年(nian)出让了28宗，2023年(nian)总共出让了14宗。
今年(nian)上(shang)半年(nian)即将(jiang)结束，深(shen)圳总共也就出让了1宗位于龙华民(min)治街道的(de)住宅用地，供(gong)地数量和(he)节奏都相比(bi)过去(qu)几(ji)年(nian)放缓了许(xu)多。
可以看到，2021—2022年(nian)是深(shen)圳供(gong)地大年(nian)，到2023年(nian)又重新砍半，到了今年(nian)预估还会继续收缩。
而和(he)住宅减少相反(fan)的(de)是，深(shen)圳的(de)住宅用地陆陆续续出现调整。
6月22日，位于宝中「中铁阅臻府」旁的(de)商业用地宣布调整，原改(gai)法定图则03-29、03-30地块合(he)并(bing)，由商业办公用地调整为二类居住用地，调整后用地面积为9998平方米，容积率(lu)5.4，最快估计可以在下一批土地出让中看到。
这宗地块是宝中近两年(nian)调规(gui)少有的(de)商用地调整为住宅用地。
前一次是「中铁阅臻府」所在地块，从2022年(nian)5月的(de)纯商业用地调整为商业用地+二类居住用地，再(zai)在2023年(nian)6月直接调整为二类居住用地。
所以可以看到，即使如宝中这样稀缺的(de)地段位置(zhi)，也并(bing)非真的(de)无(wu)地可供(gong)。
回顾深(shen)圳这几(ji)年(nian)，“商改(gai)住”的(de)案例其实已经非常多了，甚至“商改(gai)住”已经成了大趋势，比(bi)如前海(hai)妈湾、南山深(shen)超总、宝中核(he)心、龙华北站，都出现了把(ba)原本用计划作建设商业写(xie)字楼的(de)地块，调整为住宅用地的(de)情况。
现在，宝中又再(zai)调整，也印证一个事实，在市场大环境(jing)转变的(de)背后，实际(ji)上(shang)深(shen)圳的(de)供(gong)地逻辑早就已经发生翻天覆地的(de)变化。
而这两天坊间也在讨论，后海(hai)总部基(ji)地或许(xu)在未来(lai)也会有两块商业用地转为纯居住用地，说明遇到市场调整期，连后海(hai)这样的(de)地段也不排除未来(lai)会有更多的(de)住宅预期。
再(zai)结合(he)住建部今年(nian)2月的(de)要求根据住房(fang)需求科学安(an)排土地供(gong)应以及深(shen)圳新房(fang)的(de)库存情况，这两年(nian)深(shen)圳的(de)新房(fang)住宅用地会增加(jia)，但供(gong)应会明显收缩，只有等待存量新房(fang)消化得差不多了，住宅用地才会重新加(jia)大供(gong)应。
简单来(lai)说就是接下来(lai)的(de)两年(nian)，深(shen)圳整个新房(fang)的(de)供(gong)应量会明显缩减。
保障房(fang)趋势
深(shen)圳供(gong)地空间优化，除了住宅用地调规(gui)以外，保障住房(fang)用地也出现了不少变化。
6月13日，罗湖区桂园街道蔡屋围片区新增64层(ceng)保障性住房(fang)规(gui)划。
6月18日，《龙岗(gang)区南湾街道李朗地块保障性住房(fang)项目(mu)城市更新单元计划调整（草案） 》通过，拟拆除67836.9平方米，将(jiang)诞生约2600套安(an)居型(xing)商品房(fang)。
再(zai)往前一个月，前海(hai)「山樾湾」附近的(de)M0用地改(gai)保障房(fang)地块、赤湾西南侧R3用地也改(gai)成保障房(fang)地块，然后妈湾一块原本计划做(zuo)高(gao)端公寓的(de)商业地块也改(gai)成了保障房(fang)地块。
而去(qu)年(nian)11月，深(shen)圳自规(gui)局对[机场东地区]法定图则06-11地块规(gui)划进行调整，为支持首批配售保障性住房(fang)建设，所调整的(de)地块将(jiang)建设配售型(xing)保障性住房(fang)。
所以可以看到，深(shen)圳保障性住房(fang)实际(ji)上(shang)调规(gui)的(de)力度不亚于住宅的(de)力度，原来(lai)的(de)用地规(gui)划和(he)供(gong)应模式已经彻底发生了变化。
这也对接上(shang)了今年(nian)3月住建部强调的(de)精神——“各城市要根据当地实际(ji)情况准确(que)研判住房(fang)需求，完善“保障+市场”的(de)住房(fang)供(gong)应体系”。
而6月20日，住房(fang)城乡建设部召(zhao)开(kai)收购(gou)已建成存量商品房(fang)用作保障性住房(fang)工作视(shi)频会议(yi)。
会上(shang)，住房(fang)城乡建设部明确(que)表示，各地要推动县级以上(shang)城市有力有序有效开(kai)展收购(gou)已建成存量商品房(fang)用作保障性住房(fang)工作。
虽然深(shen)圳不需要像惠(hui)州、江(jiang)门那样通过收储(chu)商品房(fang)的(de)方式增加(jia)保障房(fang)，但肉眼可见，通过调规(gui)的(de)方式增加(jia)供(gong)应是没有太多助力的(de)。
所以，未来(lai)两三年(nian)深(shen)圳的(de)保障住房(fang)会密集(ji)推出，节奏可能会更快。
作者|醉酒大鲨鱼(yu)