“近几(ji)个月深圳(chou)二手房(fang)成交量都在5000套徘徊(huai)。”深圳(chou)市德(de)祐某门(men)店中介人士小孙表(biao)示，“咨询量和成交量应该也是(shi)近3年最高了(le)，6月份(fen)我共成交了(le)6套二手房(fang)，以前可能每个月只(zhi)成交一两套”。
在分区限购优(you)化、降首付、降利率等楼(lou)市优(you)化政策加持下，深圳(chou)楼(lou)市呈(cheng)现出(chu)良好走势，二手房(fang)市场尤为(wei)明显。
7月3日(ri)，深圳(chou)市房(fang)地产中介协会披露数据，经统计，6月，深圳(chou)全市二手房(fang)签约量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%，创近40个月新(xin)高，其中3月和6月二手房(fang)交易量突(tu)破5000套水平。
新(xin)房(fang)市场方面，6月共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。其中新(xin)房(fang)住宅成交2927套，环比增长45.7%，同比下降4%。
一二手房(fang)市场仍(reng)冷热(re)不均。
深职(zhi)大房(fang)地产研究所所长，深圳(chou)经济学会副会长邓志(zhi)旺分析，深圳(chou)二手房(fang)市场的成交量创新(xin)高，主要原(yuan)因是(shi)限购政策宽松、首付比例下降、利率下调等政策组合拳的推动，有效刺激(ji)到市场上(shang)积累(lei)的需求得到集中释放。另外，部分卖家为(wei)了(le)快速出(chu)手房(fang)源，主动在价格上(shang)做出(chu)调整，提供优(you)惠吸引买家，这种价格让步直接促进了(le)成交量的上(shang)升。相比二手房(fang)市场，一手房(fang)在价格上(shang)并没有明显的优(you)势。尽管一些新(xin)房(fang)项目也会推出(chu)优(you)惠活动，但总体上(shang)新(xin)房(fang)的价格仍(reng)然较高，导致新(xin)房(fang)并没有像二手房(fang)那样(yang)具有明显的吸引力，其成交量也没有特别明显的表(biao)现。
刚需积极性明显提升
在首付比例、利率下调、部分区域社保放宽等政策下，很多本来不能或不想购房(fang)的人又可以下手了(le)。
“我花(hua)400万(wan)元左右在深圳(chou)宝安区买了(le)一个套内不到65平方米的小三居。”一位购房(fang)者表(biao)示，主要集中看的新(xin)房(fang)和次新(xin)楼(lou)盘，但新(xin)房(fang)大多是(shi)期房(fang)，等待(dai)时间长、不确定性高，最终选择了(le)次新(xin)的二手房(fang)。而选择现在购房(fang)与首付比例、利率下降也有很大关系，算下来相比以前月供要少(shao)一些。
乐有家研究中心工作(zuo)人员表(biao)示，刚需客户的积极性明显提升。主要表(biao)现在成交总价和成交面积上(shang)。总价300万(wan)元以内的二手房(fang)成交占比24.1%，是(shi)2023年1月以来的最高点；60平方米以内的小户型占比连续(xu)3个月上(shang)浮，对比3月增加了(le)3%，也是(shi)今年的相对高点。
同时，乐有家数据显示，近4个月深圳(chou)二手交易数据保持稳定，过(guo)户量企稳在4000套左右，网签量企稳在5000套左右。
上(shang)述中介人士小孙也表(biao)示，“我的客户普遍都是(shi)首次买房(fang)，社保缴(jiao)纳刚有1年或3年，刚需大概占8成。”
广(guang)东省(sheng)城乡规(gui)划院住房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，从成交结构来看，刚需购房(fang)者和小户型的需求增长显著。深圳(chou)作(zuo)为(wei)一线城市，年轻人口众多，住房(fang)自有率相对较低。这些年轻人是(shi)购房(fang)市场的潜在主力军，他(ta)们的购房(fang)需求一直存在并且巨大。
根据深圳(chou)市统计局的数据，深圳(chou)常住人口持续(xu)净流入，虽(sui)然近年来增速有所放缓，但深圳(chou)在2021年之(zhi)前的十(shi)年一直是(shi)国(guo)内人口增长最快的城市之(zhi)一，积累(lei)了(le)大量的潜在购房(fang)需求。这些需求在房(fang)价下跌和政策刺激(ji)的背景下逐渐(jian)释放。
价格也是(shi)一个重要因素(su)。
据乐有家门(men)店成交价格数据显示，6月深圳(chou)全市二手住宅成交均价为(wei)6.05万(wan)元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新(xin)业主挂牌价6.79万(wan)元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。
李宇嘉表(biao)示，“这一轮深圳(chou)‘以价换量’的态势非常明显，低于参考价成交的占比达到84%，其议价率上(shang)半年更是(shi)上(shang)升到6.7%，创下新(xin)高，比去年上(shang)半年议价率上(shang)升了(le)0.9%。”
李宇嘉进一步表(biao)示，在当前市场中，低价房(fang)源的消耗确实能迅(xun)速吸引购房(fang)者，推动市场交易量的回升。但随着低价房(fang)源的逐步减(jian)少(shao)，市场能否(fou)持续(xu)存在着不确定性，后续(xu)可能主要还是(shi)要取决刚需和改善(shan)的循环来维持市场的活跃度(du)。
一位在深圳(chou)从业十(shi)余年的资深房(fang)产中介人士告(gao)诉(su)记(ji)者，“深圳(chou)房(fang)价已经跌了(le)30%~40%，今年年底可能已经是(shi)底部，可以继续(xu)关注下半年的成交量是(shi)否(fou)能继续(xu)稳住在5000套左右，如果能稳住，部分核心区域、优(you)质楼(lou)盘的价格也会率先企稳，目前有学位概念的小区价格已经慢慢在回升。”
新(xin)房(fang)市场两极分化
新(xin)房(fang)市场方面，情况有所不同。
6月，深圳(chou)新(xin)房(fang)共成交3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。另据统计，2024年上(shang)半年新(xin)房(fang)成交14470套，环比下降22.6%，同比下降37.9%。
业内机构反馈，当前深圳(chou)二手房(fang)相对同区域同品质的新(xin)房(fang)更具价格优(you)势，导致当前新(xin)房(fang)市场的吸引力不明显，导致造成部分客群由新(xin)房(fang)市场转向二手房(fang)市场。
此外，在利好新(xin)政频发下，新(xin)房(fang)市场销量出(chu)现两极分化。据CRIC市场数据显示，6月普通住宅预售项目网签成交量约29万(wan)平方米，环比上(shang)涨(zhang)42％。开盘方面，据统计共有12个住宅项目开盘加推入市，共推售5165套房(fang)源，个别项目去化喜人。
以6月28日(ri)开盘的深圳(chou)湾顶(ding)级豪宅中海深湾玖序为(wei)例，开盘三小时收金100.2亿元。据相关媒体报(bao)道，中海深湾玖序是(shi)今年以来认筹表(biao)现最好的楼(lou)盘，共计516批购房(fang)者冻资选房(fang)，平均1.76人选1套房(fang)，冻资金额高达25.8亿元。
此外，抓住政策窗口期的还有6月19日(ri)开盘的中洲迎玺二期，推出(chu)了(le)746套93~163平方米的3~4居室，“咨询量非常大，二期成交量已经去化60%，其中114平方米的户型已经卖断货了(le)。”中洲迎玺二期中介人士小林表(biao)示。
部分楼(lou)盘的热(re)销与开发商借助政策助力，主动让利，且项目处于核心地段、教育资源充沛、商业配套完善(shan)，居住价值高等有关。
深湾玖序开盘劲销超百亿元的背后是(shi)因为(wei)有顶(ding)级的地段及配套，给足了(le)想象(xiang)的空间，同时是(shi)首个突(tu)破“7090”限制的豪宅，在户型设计上(shang)以高端改善(shan)为(wei)主，满足精准人群的需求。乐有家研究中心工作(zuo)人员表(biao)示，“这也一定程度(du)上(shang)反映出(chu)目前深圳(chou)楼(lou)市在高端产品层(ceng)面的稀缺，大家对于美好居住生活品质的追求没有变，这也是(shi)楼(lou)市的支撑(cheng)点，好的产品一定会得到市场更好的反馈。”
从新(xin)房(fang)成交价格来看，整体均价环比微降。克而瑞深圳(chou)区域数据显示，深圳(chou)有5个区域环比上(shang)涨(zhang)，大鹏新(xin)区网签成交均价36854元/平方米，环比涨(zhang)幅最大约为(wei)16％；另外6个区域环比下跌，其中罗湖区网签成交均价73831元/平方米，环比跌幅最大约6％。
谈及对深圳(chou)未来楼(lou)市的预期，邓志(zhi)旺认为(wei)还需要进一步的观察。政策调整往往能带来市场需求的短期释放，但这种释放的持续(xu)性往往取决于政策的稳定性和市场预期。另外，新(xin)房(fang)价格还需要一定的优(you)惠，吸引更多的需求入市，有助于逐步带动整个市场进入良性状态。
本文作(zuo)者：于帅卿，来源：中国(guo)房(fang)地产报(bao) (ID:china-crb)，原(yuan)文标题：《创近40个月新(xin)高！深圳(chou)二手房(fang)市场发生了(le)什么？》
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