中国网(wang)财经5月29日(ri)讯 5月27日(ri)，上海(hai)市住房和(he)城乡建设管理委员(yuan)会等四部门联合印发《关(guan)于优化本市房地产市场平稳健康发展(zhan)政(zheng)策措施的(de)通知》(下称(cheng)“《通知》”)。提出调整优化住房限(xian)购政(zheng)策、支持多子女家庭合理住房需求(qiu)、优化住房信贷政(zheng)策、支持“以旧换新”以及优化土地和(he)住房供应等九(jiu)条政(zheng)策措施。《通知》自2024年(nian)5月28日(ri)起施行。
在上海(hai)易居(ju)房地产研究院(yuan)研究总监严跃进(jin)看来，此次上海(hai)一揽子房地产政(zheng)策，将发挥积极(ji)作(zuo)用和(he)效应。此次政(zheng)策统筹(chou)市场和(he)保障、存量和(he)增量，在提升住房品质、促进(jin)职住平衡同时(shi)，更好(hao)满(man)足了居(ju)民(min)刚性住房需求(qiu)和(he)多样化改善性住房需求(qiu)。
重点支持非沪(hu)籍三类人群购房需求(qiu)
上海(hai)此次调整优化住房限(xian)购政(zheng)策。政(zheng)策优化涉及内(nei)容丰富(fu)，覆盖外地户(hu)籍、人才、单身、离异、企业(ye)、多孩家庭、赠予等层面。
具体来看，一是优化非沪(hu)籍居(ju)民(min)购房条件。将非沪(hu)籍居(ju)民(min)购房所(suo)需缴纳社保或个税年(nian)限(xian)从“连续(xu)缴纳满(man)5年(nian)及以上”调整为“连续(xu)缴纳满(man)3年(nian)及以上”；新城以及南北转型等重点区域的(de)非沪(hu)籍人才购房相应从“连续(xu)缴纳满(man)3年(nian)及以上”调整为“连续(xu)缴纳满(man)2年(nian)及以上”，自贸区临(lin)港新片区的(de)非沪(hu)籍人才购房继续(xu)执行“连续(xu)缴纳满(man)1年(nian)及以上”规(gui)定。
二是扩(kuo)大重点区域非沪(hu)籍人才以及非沪(hu)籍单身人士购房区域。立足促进(jin)区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的(de)非沪(hu)籍人才购房区域，扩(kuo)大至所(suo)在区全域；非沪(hu)籍单身人士购房区域，扩(kuo)大至外环内(nei)二手(shou)住房。
“此次在人群上重点支持非户(hu)籍人才，非户(hu)籍居(ju)民(min)，非户(hu)籍单身这三类人群的(de)购房需求(qiu)。” 广东省城规(gui)院(yuan)住房政(zheng)策研究中心首席研究员(yuan)李(li)宇嘉(jia)接受中国网(wang)财经记者采(cai)访时(shi)表示(shi)。
严跃进(jin)也表示(shi)，此次购房者问的(de)一个核心的(de)问题是关(guan)于上海(hai)市区购房。通俗来说(shuo)，外地人若是有3年(nian)社保，无论单身还是已经结(jie)婚(hun)，在市区即黄浦、虹口类似区域就可以买一套二手(shou)房。
此外，《通知》还取消(xiao)离异购房限(xian)制(zhi)，调整住房赠与规(gui)定，支持企业(ye)购买小户(hu)型二手(shou)住房用于职工租住。
在李(li)宇嘉(jia)看来，此次企业(ye)购买小户(hu)型老旧二手(shou)住房、小户(hu)型住房，用于职工租住的(de)，不再限(xian)定购买住房套数。目(mu)的(de)是促进(jin)二手(shou)房流转，特别(bie)是考虑到上海(hai)老破小挂牌较多，去化压力大，导致置换需求(qiu)收(shou)租。
对二孩及以上的(de)多子女家庭(包括本市户(hu)籍和(he)非本市户(hu)籍居(ju)民(min)家庭)，在执行现有住房限(xian)购政(zheng)策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。
“社保缴纳年(nian)限(xian)缩短、单身可以买市区二手(shou)房、离婚(hun)和(he)赠予的(de)购房政(zheng)策放宽等是此次政(zheng)策最受关(guan)注的(de)几个政(zheng)策点，说(shuo)明对于购房方面的(de)积极(ji)性在增加。”严跃进(jin)表示(shi)。
首套房商贷最低首付降至不低于20%
在优化住房信贷政(zheng)策方面，《通知》明确(que)，首套住房商业(ye)性个人住房贷款利(li)率下限(xian)调整为不低于相应期限(xian)贷款市场报价利(li)率(LPR)减(jian)45个基点(调整后(hou)，5年(nian)期以上房贷利(li)率下限(xian)目(mu)前(qian)为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。
二套住房商业(ye)性个人住房贷款利(li)率下限(xian)调整为不低于LPR减(jian)5个基点(调整后(hou)，5年(nian)期以上房贷利(li)率下限(xian)目(mu)前(qian)为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临(lin)港新片区以及嘉(jia)定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政(zheng)区全域继续(xu)实行差异化政(zheng)策，二套住房商业(ye)性个人住房贷款利(li)率下限(xian)调整为不低于LPR减(jian)25个基点(调整后(hou)，5年(nian)期以上房贷利(li)率下限(xian)目(mu)前(qian)为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。
公积金贷款方面，对购买首套住房的(de)职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度(du)调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度(du)调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度(du)在此基础上上浮20%政(zheng)策不变，即最高可达192万元。
申请公积金贷款购买首套住房的(de)，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的(de)，最低首付款比例调整为35%，所(suo)购住房在自贸区临(lin)港新片区以及嘉(jia)定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政(zheng)区的(de)，最低首付款比例调整为30%。
在李(li)宇嘉(jia)看来，降低首付和(he)房贷利(li)率下限(xian)，一方面是顺(shun)应和(he)贯(guan)彻“517”楼市新政(zheng)部署，另(ling)一方面也是针对本地非户(hu)籍和(he)非户(hu)籍人才群体多，需要加大优惠力度(du)。不过他(ta)也指出，首付也并没有降至15%和(he)20%，做(zuo)到了与非一线(xian)城市的(de)差异性。
“下一步的(de)走势要看后(hou)续(xu)市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能还会下调首付和(he)利(li)率，为后(hou)续(xu)留(liu)足政(zheng)策空间。”李(li)宇嘉(jia)称(cheng)。
区域上，李(li)宇嘉(jia)指出，此次重点支持外围区域。例如新城以及南北转型，自贸区临(lin)港新片区。“这与近期深圳、北京调控逻辑(ji)是一致的(de)，即外围过去若干(gan)年(nian)供地太多，新房库存消(xiao)化压力大。同时(shi)，也想通过购房疏解，将人口和(he)产业(ye)同步疏解。”他(ta)表示(shi)。
其他(ta)一线(xian)城市有望跟进(jin)
5月二手(shou)房成交承压，年(nian)内(nei)累计表现不及去年(nian)。根据诸葛数据研究中心监测数据显示(shi)，2024年(nian)5月(统计时(shi)间截至27日(ri))上海(hai)二手(shou)房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年(nian)同期下降5.2%；今(jin)年(nian)前(qian)5月累计成交74305套，较去年(nian)同期下滑10.2%。
“市场情绪亟待改善，以及二手(shou)房成交热度(du)也并未完全恢复等依旧在推动着政(zheng)策松绑的(de)持续(xu)进(jin)行，政(zheng)策支持具有一定的(de)必要性。”诸葛数据研究中心高级分析师关(guan)荣雪在接受中国网(wang)财经记者采(cai)访时(shi)表示(shi)。“而上海(hai)本次新政(zheng)的(de)松绑力度(du)及涉猎宽度(du)均(jun)上升到了新高度(du)。”
“此次政(zheng)策说(shuo)明目(mu)前(qian)房地产‘四低’导向，即低门槛、低房价、低首付、低利(li)率。”在严跃进(jin)看来，其对于房地产的(de)入市成本具有积极(ji)的(de)作(zuo)用，也在很(hen)大程度(du)上提振了房地产市场。
关(guan)荣雪认为，从本次新政(zheng)的(de)影(ying)响来看，对购房者释放了强烈利(li)好(hao)信号，新政(zheng)之后(hou)符合购房资格的(de)群体会明显增加，购房需求(qiu)释放增多，预计积极(ji)效果将率先体现在新房的(de)来访量和(he)二手(shou)房带看量，逐步显现在成交端。同时(shi)，在当下市场对一线(xian)城市政(zheng)策松绑的(de)呼声已经达到高点的(de)背景下，上海(hai)本次新政(zheng)对市场信心的(de)提振影(ying)响似乎更为深远，将更好(hao)的(de)引导市场预期，预计其他(ta)一线(xian)城市也会跟进(jin)。