深(shen)圳5.28新政(zheng)后，楼市出现(xian)了(le)割裂的一幕。
一边(bian)是轰轰烈烈回收(shou)的折扣，比如星河盛(sheng)境御府、润宏城、静安府、中(zhong)海时光境等。
另一边(bian)则悄悄开盘卷(juan)出市场底(di)价，比如位(wei)于龙华的景勋天(tian)著以及檀悦府。
似(si)乎(hu)所有的项目(mu)，都在心照不宣地抢着去化。
5月28日晚后，深(shen)圳楼市也迎来新的拐点。
市场上多个楼盘，准备涨价，给(gei)出的口号是“涨价在即(ji)，倒计时XX天(tian)”“6月1日起回收(shou)3%折扣”“优惠回收(shou)倒计时48小时”等。
虽然有点出乎(hu)意料，但依旧有开发商(shang)给(gei)出了(le)更低的价格。
位(wei)于龙华观澜的新房项目(mu)似(si)乎(hu)要卷(juan)回到2016年。
这两(liang)天(tian)，位(wei)于观澜的独栋新房景勋天(tian)著，共150套住宅，面积71—98㎡，备案(an)均(jun)价4.97万/㎡，备案(an)单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为2021年后观澜新增供应备案(an)价格相对(dui)较低的项目(mu)。
2021年8月，位(wei)于观澜的山水(shui)华庭开盘，共108套住宅，66-147平备案(an)均(jun)价约4.76万/平，总价区间约299万—712万/套；
2021年9月位(wei)于观澜的鹏瑞颐璟府开盘，共1659套住宅，79-143平备案(an)均(jun)价约447万-865万/套；
2021年12月位(wei)于观澜的御景华府开盘，共533套住宅，67-120平备案(an)均(jun)价约327万-631万/套；
2022年3月位(wei)于观澜的万科启城家园开盘，共679套住宅，79-115平备案(an)均(jun)价约395万-710万/套。
而2016年及2018年，位(wei)于景勋天(tian)著旁的佳华领(ling)域(yu)广场开盘，推出89-142平户型，共774套，两(liang)次备案(an)均(jun)价约为4.6万/平。
但作为次新房的佳华领(ling)域(yu)广场在今年3月成交也回到了(le)2016年的开盘价附近。
今年3月18日，在绿(lu)中(zhong)介平台上成交一套88.42平户型，成交总价仅410万，成交单价约46370元/㎡。
这意味着在价格方面，景勋天(tian)著如果没有折扣，几乎(hu)已经向周边(bian)的二手房价格看齐。
不过，当前的深(shen)圳新房，一般情况下还(hai)会给(gei)出一定(ding)的折扣让利(li)。
综合价格相信还(hai)会有一定(ding)的松(song)动(dong)空间。
但是面对(dui)这样的市场，项目(mu)到底(di)给(gei)出多少的诚意才能真正打动(dong)市场呢？
一方面，项目(mu)对(dui)比周边(bian)的项目(mu)，自身的品质(zhi)优势(shi)不算突出。
比如项目(mu)因为占地面积小，只有独栋住宅，并没有地面花园空间，150户机动(dong)车位(wei)也仅有139个，28层附带的是三梯六户。
而旁边(bian)的佳华领(ling)域(yu)广场、深(shen)业泰然观澜玫瑰(gui)苑都是带地面花园的综合社区，即(ji)使(shi)是二手小区各方面都相对(dui)要有优势(shi)。
另一方面，项目(mu)周边(bian)还(hai)有其他供应预(yu)期。
因为未来附近不仅会有鸿荣源的旧改项目(mu)，已经在建的项目(mu)还(hai)包括规划建设拥有3栋住宅共191户的上观府。
这样一来，只有独栋楼体的景勋天(tian)著待未来观澜落成集中(zhong)的居住板块(kuai)后，将会略显孤单。
不过，作为刚需(xu)定(ding)位(wei)的项目(mu)，依旧可以满(man)足家门口是地铁，近距离上学以及消费娱乐的需(xu)求。
因为项目(mu)距离观澜站步(bu)行不到200米，北侧就是百佳华max city综合商(shang)业。
马路对(dui)面步(bu)行不到900米就是观澜中(zhong)心学校，而且周边(bian)已经有很成熟(shu)的生(sheng)活以及居住氛围，未来周边(bian)住宅全(quan)部兑现(xian)后，将建成观澜居住最集中(zhong)的板块(kuai)。
所以，如果项目(mu)给(gei)出的优惠足够有诚意，去化未必(bi)会太(tai)难看。
和景勋天(tian)著同(tong)样没什么市场热度的是檀悦府。
这两(liang)个项目(mu)直线距离约8公里左右。
檀悦府位(wei)于龙华中(zhong)心，共610套住宅，面积62—117㎡，备案(an)均(jun)价约5.67万/㎡，备案(an)单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。
作为龙华中(zhong)心超级商(shang)圈辐射范围的项目(mu)，相比一两(liang)年前的项目(mu)，同(tong)样便宜了(le)不少。
直线距离檀悦府约350米的富基云珑府2022年12月开盘，251套住宅，面积64—155㎡，备案(an)均(jun)价约6.39万/㎡，备案(an)单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。
直线距离檀悦府约1公里的万福花园2021年12月开盘，1599套住宅，面积78—180㎡，备案(an)均(jun)价约6.97万/㎡，备案(an)单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。
而二手房方面，距离项目(mu)约800米的2016年小区卓能雅苑，今年3月成交两(liang)套大户型，成交均(jun)价都超过4.5万/平。
所以可以看到，作为紧挨壹方城商(shang)圈以及坂田(tian)北商(shang)圈的项目(mu)，相比一两(liang)年前，价格方面檀悦府也给(gei)出了(le)很大的让步(bu)，在众多同(tong)地段的项目(mu)中(zhong)，有一定(ding)的价格优势(shi)。
不过，相对(dui)而言，项目(mu)在舒适的步(bu)行范围内的配(pei)套，略显尴尬。
项目(mu)距离龙华地铁站、坂田(tian)北地铁站步(bu)行都超过一公里，在建的25号线上油松(song)站距离约100米，需(xu)要三五年才能开通兑现(xian)，为片区带了(le)活力。
周边(bian)的城市面貌(mao)基本以自建房为主，住家的视觉一般般，小区附近的学校是新围小学和新华中(zhong)学。
关注项目(mu)自身的一些参数，3梯7户，总高47层，得房率为74.3%，车位(wei)1290个，会发现(xian)有一定(ding)的短板。
但是一定(ding)程度上，不到400万略低于同(tong)类项目(mu)的总价，弥补了(le)这些短板。
换句话说(shuo)，如果檀悦府出于自主层面考虑的话，即(ji)使(shi)门槛(kan)低，也需(xu)要谨慎考虑实用性。
所以，新供应的项目(mu)，或许价格已经到了(le)阶段性的低位(wei)。
而且真的不敢(gan)想，房贷利(li)率迈向3.5%，相比两(liang)年前，到底(di)节约了(le)多少上车成本。
作者|醉酒大鲨(sha)鱼