上海房地产新政“沪九条”自5月(yue)28日正式施行，受到市场各方高度关注(zhu)。“沪九条”落地十余天来，市场反馈(kui)如(ru)何？短期内，上海会不会继(ji)续(xu)出台调整优化(hua)政策？上海楼(lou)市接下来将怎么走？
带着这些市民关心的焦点问题，记(ji)者采访了(le)上海市住建委、市房管局、市规划资源(yuan)局、人民银行上海市分行、市公积金管理中(zhong)心等相关负责人，部分房地产开发企业负责人、中(zhong)介机构负责人，以及专家学者。
从(cong)各方反馈(kui)看，此次“沪九条”体现了(le)政策优化(hua)的整体性、系统(tong)性、综合性，政策力度也比(bi)较大，超出各方预期。
记(ji)者走访多家市场主体了(le)解到，新政出台以来，政策效应逐步显现，一手住房来访量和成(cheng)交量提升，二手住房带看量和成(cheng)交量明显增(zeng)加，成(cheng)交价格总体平(ping)稳。
数据显示(shi)，端(duan)午三天假期上海二手住房日均成(cheng)交418套，比(bi)今年(nian)“五(wu)一”假期日均成(cheng)交套数增(zeng)加171%；节后(hou)两(liang)天日均成(cheng)交810套，回升至新政出台后(hou)一周的成(cheng)交水(shui)平(ping)。
“总的来说，‘沪九条’针对引(yin)导(dao)合理住房需求进行了(le)通盘考虑，近阶段，上海层面(mian)应该不会再(zai)次大力度调整政策。”上海社会科学院城市与房地产研究中(zhong)心主任万(wan)勇认为，“从(cong)上海的社会经济发展和城市规划建设等各方面(mian)综合因素(su)来看，我(wo)们对上海房地产市场的稳健发展和住房民生领域的合理改善，是很有信心的”。
问题一，“沪九条”的出台过程是怎么样的？整体政策措施有什么特点？政策力度有多大？
上海市房管局相关负责人表示(shi)，此次调整优化(hua)政策是相关部门深入分析(xi)研判市场变化(hua)趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面(mian)的意见建议，在(zai)此基础(chu)上，综合考量形成(cheng)的一揽子政策措施。
“政策出台后(hou)，普遍反映此次优化(hua)政策体现了(le)整体性、系统(tong)性，政策力度也较大。”上述负责人表示(shi)。比(bi)如(ru)，在(zai)住房限购政策方面(mian)，立足服务安居、促进职住平(ping)衡，缩短了(le)非(fei)沪籍居民购房缴纳社保年(nian)限，扩大了(le)购房区域，增(zeng)加了(le)多孩家庭购房套数，支持企业购房用于职工租住。
在(zai)住房信贷政策方面(mian)，此次调整优化(hua)后(hou)，个人住房贷款利率(lu)下限已降至4%以下；最低首(shou)付比(bi)例方面(mian)，首(shou)套房贷已降至20%，满足合理购房贷款需求。
在(zai)住房公积金政策方面(mian)，居民最高贷款额度提高幅度在(zai)30%左右，首(shou)套住房家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度为160万(wan)元，多子女家庭在(zai)此基础(chu)上上浮20%政策不变，最高可达192万(wan)元。
问题二，此次上海优化(hua)调整房地产市场政策措施，主要有哪些方面(mian)的考量?
上海市房管局相关负责人表示(shi)，此次政策优化(hua)主要体现了(le)三个方面(mian)的考量：
一，综合施策。统(tong)筹供应和需求，促进市场供需总体平(ping)衡；统(tong)筹市场和保障，综合考虑总供应和总需求，租购并举促进住房市场和住房保障两(liang)个体系协同发展；统(tong)筹增(zeng)量和存量，注(zhu)重提升住房品质，鼓励建设好房子，加快推进“两(liang)旧一村”改造等城市更新，多渠道改善居住条件。
二，分类施策。在(zai)供应端(duan)，充分发挥城市总规的统(tong)领作(zuo)用，匹配市场需求优化(hua)土地供应，根据区域基础(chu)设施、公共配套、产业发展等，合理把(ba)握规划时序(xu)和开发节奏(zou)、结构，实现高质量供地；更好满足改善性住房需求，优化(hua)套型结构，提高中(zhong)小套型住房面(mian)积标准，差异化(hua)降低中(zhong)小套型住房比(bi)例。在(zai)需求端(duan)，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化(hua)、分区域优化(hua)住房限购政策，缩短非(fei)沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年(nian)限，扩大重点区域人才和非(fei)沪籍单(dan)身(shen)人士的购房区域。在(zai)信贷端(duan)，为促进重点区域职住平(ping)衡，在(zai)新城和南北转型等区域继(ji)续(xu)实行差异化(hua)住房信贷政策。
三，精准施策。支持多子女家庭合理住房需求，在(zai)增(zeng)购一套住房的基础(chu)上，配套享受首(shou)套住房信贷政策，减轻购房利息负担。支持居住困难(nan)家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。坚持需求导(dao)向，增(zeng)存结合健全(quan)住房保障体系，探索通过国有平(ping)台公司等主体收购、趸租适配房源(yuan)，优化(hua)住房保障供给。支持企业多渠道解决职工居住问题，对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再(zai)限定购买住房套数。优化(hua)限购政策口(kou)径，取消离异购房合并计算住房套数规定，调整住房赠(zeng)与规定，已赠(zeng)与住房不再(zai)计入赠(zeng)与人拥有住房套数。
问题三，“沪九条”正式施行以来，市场反应怎么样？新房二手房成(cheng)交量有没有增(zeng)加？房价有没有出现反弹？
记(ji)者走访多家市场主体了(le)解到，新政出台以来，政策效应逐步显现，交易活(huo)跃度明显提升，一手房和二手房的成(cheng)交量均增(zeng)加，端(duan)午假期成(cheng)交水(shui)平(ping)明显高于“五(wu)一”假期的水(shui)平(ping)，成(cheng)交价格总体平(ping)稳。
从(cong)记(ji)者采访的房企反馈(kui)看，在(zai)售新房项目的咨询(xun)量和来访量出现积极变化(hua)。
整体来看，5月(yue)28日至6月(yue)10日，上海一手房认购总体平(ping)稳，全(quan)市共有10个楼(lou)盘完成(cheng)认购，认购水(shui)平(ping)略高于同板块(kuai)平(ping)均水(shui)平(ping)。一手住房项目来访量明显增(zeng)加，部分有一定市场热(re)度的续(xu)销项目，预定量增(zeng)加比(bi)较明显。成(cheng)交量提高，5月(yue)28日至6月(yue)10日，一手住房日均成(cheng)交2万(wan)平(ping)方米，比(bi)5月(yue)1日至27日的日均成(cheng)交量增(zeng)加42%。端(duan)午三天假期一手住房日均成(cheng)交0.82万(wan)平(ping)方米，比(bi)今年(nian)“五(wu)一”假期日均成(cheng)交增(zeng)加41%。
具体楼(lou)盘中(zhong)，5月(yue)27日至6月(yue)10日，金地嘉峯汇项目来访增(zeng)长30%，成(cheng)交增(zeng)加256%，新政以来成(cheng)交共计80套。中(zhong)华企业在(zai)上海的在(zai)售项目咨询(xun)量和来访量数据均出现上升趋势，新增(zeng)来访量增(zeng)长三成(cheng)以上，成(cheng)交认购量也同步环比(bi)增(zeng)长。
二手房方面(mian)，6月(yue)1日和8日分别(bie)是“沪九条”施行后(hou)的两(liang)个周六，记(ji)者走访了(le)多家中(zhong)介门店，经纪人带看量明显增(zeng)长。上海规模最大的中(zhong)介机构链家的数据显示(shi)，新政出台至6月(yue)10日，咨询(xun)量与前(qian)两(liang)个月(yue)对比(bi)，日均上涨约50%，带看量上涨约30%，“新政出台后(hou)，购房人的需求明显释放，在(zai)端(duan)午节期间，客户咨询(xun)量、带看量较新政前(qian)的日均上涨30%”。
“二手房方面(mian)，市场反应比(bi)前(qian)面(mian)几轮(lun)政策更加积极。”上海太平(ping)洋房屋相关负责人表示(shi)，外环外区域的二手房成(cheng)交变化(hua)最为明显，新政后(hou)两(liang)周周均成(cheng)交套数较新政出台前(qian)四周周均成(cheng)交上涨79.58%。购房群体方面(mian)，该机构成(cheng)交最多的人群是受益社保5年(nian)改3年(nian)政策的非(fei)沪籍人士，以及多子女家庭。
整体来看，自5月(yue)28日至6月(yue)10日，上海二手住房市场成(cheng)交量大幅提高，日均成(cheng)交700套，比(bi)5月(yue)1日至27日的日均成(cheng)交量增(zeng)加38%；端(duan)午三天假期二手住房日均成(cheng)交418套，比(bi)今年(nian)“五(wu)一”假期日均成(cheng)交增(zeng)加171%；节后(hou)两(liang)天日均成(cheng)交810套，回升至新政出台后(hou)一周的成(cheng)交水(shui)平(ping)。成(cheng)交价格保持平(ping)稳，跳价、降价成(cheng)交情况较少。期间，二手住房的先(xian)行指标明显提升，新增(zeng)购房委托比(bi)政策出台前(qian)一周增(zeng)加约45%，带看量增(zeng)加约30%，居间合同量增(zeng)加约70%。
问题四，本次住房信贷政策调整力度较大，首(shou)套和二套个人住房贷款利率(lu)下限较调整前(qian)均有较大幅度下降，请问可以为居民家庭节约多少利息支出？银行已受理尚未发放的个人住房贷款，是否可以适用新利率(lu)政策？
记(ji)者从(cong)人民银行上海市分行了(le)解到，本次上海个人住房贷款新政对个人住房贷款利率(lu)政策下限调整幅度较大，充分让利于民，首(shou)套房利率(lu)下限较调整前(qian)下调35个基点，二套房下调35个基点。
其中(zhong)，自贸区临港新片区以及嘉定、青(qing)浦、松江(jiang)、奉贤、宝山、金山6个行政区全(quan)域的二套房贷利率(lu)下降幅度更大，下调了(le)45个基点。按照100万(wan)元贷款，30年(nian)等额本息测算，首(shou)套房贷款每月(yue)还款最多可以减少197.63元，总利息支出减少7.11万(wan)元。
各家银行充分考虑了(le)在(zai)途贷款的实际情况，本着让更多贷款购房人享受新政好处的原则，银行执(zhi)行新政时按照贷款发放时间为界，5月(yue)28日（含）以后(hou)新发放的个人住房贷款按照新政策执(zhi)行，银行已受理尚未发放的在(zai)途个人住房贷款，均可以适用新政策。
问题五(wu)，上海公积金政策调整后(hou)，贷款额度可提高到160万(wan)元，多子女家庭最高可贷192万(wan)元，贷足需满足哪些条件？已申请还未发放的公积金贷款，是否可以根据新政提高额度？
记(ji)者从(cong)上海市公积金管理中(zhong)心了(le)解到，缴存人家庭在(zai)上海购买首(shou)套住房的，申请最高贷款额度要同时满足三个条件：
两(liang)人及以上家庭申请贷款，且均满足当前(qian)正常连续(xu)缴存住房公积金满6个月(yue)的条件；
按30倍的住房公积金存储(chu)余额倍数以及10倍的补充公积金存储(chu)余额倍数计算，申请人员在(zai)申请时的住房公积金账户存储(chu)余额合计达到4.34万(wan)元，补充公积金账户存储(chu)余额合计达到3万(wan)元，可申请最高贷款额度160万(wan)元；
多子女家庭住房公积金账户存储(chu)余额合计达到5.2万(wan)元，补充公积金账户存储(chu)余额合计达到3.6万(wan)元，可申请最高贷款额度192万(wan)元；具有偿还贷款的能力及良(liang)好的信用。
两(liang)人及以上家庭申请贷款，且均满足当前(qian)正常连续(xu)缴存住房公积金满6个月(yue)的条件；
按30倍的住房公积金存储(chu)余额倍数以及10倍的补充公积金存储(chu)余额倍数计算，申请人员在(zai)申请时的住房公积金账户存储(chu)余额合计达到4.34万(wan)元，补充公积金账户存储(chu)余额合计达到3万(wan)元，可申请最高贷款额度160万(wan)元；
多子女家庭住房公积金账户存储(chu)余额合计达到5.2万(wan)元，补充公积金账户存储(chu)余额合计达到3.6万(wan)元，可申请最高贷款额度192万(wan)元；具有偿还贷款的能力及良(liang)好的信用。
据介绍，相关政策实施以受理时间为界，5月(yue)28日（含）以后(hou)受理的公积金贷款按此政策执(zhi)行，尚未发放的公积金贷款，经房屋交易双方协商一致(zhi)需进行重新受理的，可向相关贷款受理机构进行咨询(xun)。
问题六，对于那些暂时没有购房能力或者达不到购房条件的人群，政策方面(mian)是否有所考量？
记(ji)者了(le)解到，“沪九条”强调统(tong)筹兼顾“市场和保障”，是要以需求为导(dao)向，增(zeng)量和存量相结合，加快保障性住房和保障性租赁住房的筹措和建设，探索通过国有平(ping)台公司等主体收购、趸租适配房源(yuan)，优化(hua)住房保障供给。
有业内人士表示(shi)，“沪九条”中(zhong)的相关政策，更加贴近实际居住需求。在(zai)支持居住困难(nan)家庭改善居住条件方面(mian)，政策提出对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
对于暂不具备(bei)购房条件的群体来说，“沪九条”提出，支持企业购房用于职工租住，这是上海在(zai)支持住房需求多元化(hua)方面(mian)的探索，是一个亮点。
“‘沪九条’是全(quan)体系、多维度的政策，不仅(jin)覆盖的人群广，针对差异化(hua)的住房需求也做了(le)细分，后(hou)续(xu)各类群体都可以享受到新政带来的实惠。”上海中(zhong)原地产分析(xi)师卢文曦表示(shi)。
问题七(qi)，6月(yue)7日，上海发布了(le)“沪九条”出台后(hou)的首(shou)批商品住房用地出让公告(gao)，在(zai)推出4幅地块(kuai)的同时，也明确(que)了(le)取消商品住房用地溢价率(lu)10%上限等要求，这是如(ru)何考虑的？
上海市规划资源(yuan)局相关负责人表示(shi)，结合今年(nian)第三批次商品住房用地出让公告(gao)发布，明确(que)有关工作(zuo)要求，是细化(hua)落实“沪九条”中(zhong)关于“优化(hua)本市土地供应”的具体举措。
自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率(lu)10%的上限要求，成(cheng)交地价由市场化(hua)竞价确(que)定，进一步提升土地资源(yuan)市场化(hua)配置效率(lu)。
在(zai)出让前(qian)，规划资源(yuan)、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，合理设定出让起始价格，对市场热(re)度较高的特定区域地块(kuai)可经决策采取差别(bie)化(hua)调控措施，在(zai)溢价率(lu)超过一定限度后(hou)转入摇号环节，引(yin)导(dao)市场主体理性竞价。
在(zai)出让条件确(que)定阶段，市级(ji)部门通过综合评估和会商机制，根据地块(kuai)区位条件、市场需求等方面(mian)情况，差异化(hua)确(que)定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑(zhu)、超低能耗建筑(zhu)、装配式建筑(zhu)、可再(zai)生能源(yuan)、BIM技术应用等要求作(zuo)为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化(hua)产品，提升住宅建设品质。
后(hou)续(xu)，上海将持续(xu)完善商品住房用地交易工作(zuo)，进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全(quan)、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块(kuai)供应，通过土地开发更好落实和强化(hua)城市功能。
问题八，我(wo)们注(zhu)意到，不少城市近期都出台了(le)房地产调控政策，其中(zhong)不少城市力度还很大。购房者们也关心，后(hou)续(xu)还会不会出台力度更大的购房支持政策？
业内人士表示(shi)，在(zai)全(quan)国层面(mian)，“因城施策”“一城一策”的总基调没有变，各地结合自己(ji)的实际情况，必然会呈(cheng)现出不同的政策特点。
“从(cong)上海本身(shen)来说，由于市场趋于稳定、购房人趋于理性，一些在(zai)市场过热(re)时采取的从(cong)紧政策措施，这次得到了(le)及时、全(quan)面(mian)的调整优化(hua)。”易居研究院研究总监严跃进说。
多位专家判断(duan)，随着“沪九条”的落地，近阶段上海层面(mian)支持刚性和改善型需求的相关政策基本到位，未来重在(zai)消化(hua)吸(xi)收。
“总体看，‘沪九条’不是短期刺(ci)激市场的政策，而是立足满足市民多样化(hua)、多元化(hua)住房需求，既聚焦解决当前(qian)问题、又着眼长远发展，因城施策、综合施策，促进合理住房需求有序(xu)释放的政策。”上海师范大学房地产与城市发展研究中(zhong)心主任崔光灿说。
问题九，“沪九条”出台时间不长，对于市场的影响显现还需要时间，一些市民关心，房价是否已经见底。应该怎么看上海房地产市场走向？
据多位专家观察，“沪九条”发布后(hou)的市场反馈(kui)整体上是积极的，对市场的长效作(zuo)用将逐步显现。
“一方面(mian)，购房对一个家庭来说是重大决策，家庭成(cheng)员之间进行磋商、做出决策需要周期，置换群体从(cong)卖房到买房有一定的操作(zuo)周期；另一方面(mian)，政策出台后(hou)时间尚短，政策消化(hua)和市场传导(dao)，反映在(zai)认购率(lu)或二手房的网签数据上，还需要一定时间。”上海社会科学院副院长干春晖表示(shi)。
从(cong)企业角度来看，有头部房企营销部人士指出，对未来走势的判断(duan)，关键还在(zai)于前(qian)两(liang)周的存量客户陆(lu)续(xu)释放后(hou)，新客进场的数量和持续(xu)度。本次“一揽子”政策力度明显强于去年(nian)9月(yue)和12月(yue)两(liang)次新政。
有房地产经纪机构相关负责人表示(shi)，本次政策出台释放了(le)相当比(bi)例的客户资格，也带活(huo)了(le)市场，特别(bie)是对“刚需客”的效果比(bi)较明显，对市场信心有明显提振作(zuo)用。预计6月(yue)市场能够逐步改善，价格企稳，成(cheng)交放量。
万(wan)勇强调，总体而言，从(cong)上海的社会经济发展和城市规划建设等各方面(mian)综合因素(su)来看，我(wo)们对上海房地产市场的稳健发展和住房民生领域的合理改善，是很有信心的。
来源(yuan)：上观新闻、澎湃新闻，原文标题：《“沪九条”落地后(hou)市场反馈(kui)积极！九大焦点追问，权威解读在(zai)这里》