中新社北京7月9日电 题：中国楼市探路新模式(shi)
中新社记者 庞无忌
告别高(gao)增(zeng)长时代后，回归理性的中国楼市会走向何方？答案聚焦在房地(di)产新发展模式(shi)上。
2024年上半年，中国房地(di)产市场(chang)在供(gong)求再平衡中探索新发展模式(shi)。其间，房地(di)产政策、市场(chang)、企业三个层面出现三大新变化(hua)，成为楼市发展新模式(shi)的重要注脚。
其一(yi)，调控政策现两大“前所(suo)未见”。
首(shou)先，政策力(li)度前所(suo)未见。上半年，限购(gou)、限售等限制性政策大面积退出，上海(hai)楼市限购(gou)政策十余年来首(shou)次出现实质性松动，目前全(quan)国执行限购(gou)政策的地(di)方仅剩个位数。各地(di)首(shou)付比例和(he)房贷利率持续下(xia)调。贝壳研(yan)究院统计(ji)显(xian)示，截至5月底，百(bai)城(cheng)中超八(ba)成城(cheng)市首(shou)套房最低首(shou)付比例降至15%，百(bai)城(cheng)二套房平均利率自2019年以来首(shou)次进入“3时代”(低于4%)。根据中指研(yan)究院监测，2024年上半年中国有约180个地(di)方出台(tai)房地(di)产相关政策超360条。
中原地(di)产研(yan)究院作(zuo)了一(yi)个比较：如(ru)果将2022年年中时(调控政策最严厉(li)时期)限制性楼市政策的力(li)度视为100分，当下(xia)主要城(cheng)市楼市收紧力(li)度仅为22分。
其次，调控措施前所(suo)未见。今年以来出台(tai)的诸(zhu)如(ru)房地(di)产项目“白名单”制度、政府收购(gou)部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所(suo)未见的政策措施，跳出了过去简单“过热时限制、过冷时刺(ci)激”的政策逻辑。业内普遍认为，新的“解题思路”有望推动库存消化(hua)，解决现阶段关键(jian)问题。
其二，房地(di)产市场(chang)现积极信号。
6月份，中国主要城(cheng)市楼市交易量环比回升。据克而瑞(rui)研(yan)究中心统计(ji)，6月份，重点城(cheng)市新房成交量创年内单月新高(gao)。当月，中国30个重点城(cheng)市整(zheng)体成交1335万平方米，环比增(zeng)长17%，与(yu)一(yi)季度月度均值相比增(zeng)长52%；其中，上海(hai)、广州(zhou)、深圳环比增(zeng)幅均在35%以上。
二手房市场(chang)交易活跃度高(gao)于新房。克而瑞(rui)研(yan)究中心数据显(xian)示，6月份，22个重点城(cheng)市中，六成城(cheng)市二手房成交量环比回升，其中，上海(hai)、广州(zhou)等领涨，增(zeng)幅在40%左右；北京、杭州(zhou)、南京等稳(wen)步回升，增(zeng)幅在10%左右。中指研(yan)究院常务副院长黄瑜举例称，6月上海(hai)二手商品房成交超2.6万套，创近(jin)一(yi)年新高(gao)；北京二手住宅网签(qian)接(jie)近(jin)1.5万套。
高(gao)能级(ji)城(cheng)市率先企稳(wen)，被视为市场(chang)见底的一(yi)个信号，有评级(ji)机构“闻风而动”。近(jin)期，国际信用评级(ji)机构标普将中国海(hai)外发展有限公司的长期发行人信用评级(ji)由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿高(gao)级(ji)无抵押票据的长期发行评级(ji)由“BBB+”上调至“A-”。
其三，新发展模式(shi)催生新增(zeng)长点。
经过20余年高(gao)速发展，中国房地(di)产市场(chang)在解决了“有没有”的问题后，发展重心向“好不好”转变。存量房屋更(geng)新、城(cheng)中村改造、完整(zheng)居住社区建(jian)设、老旧小区改造……近(jin)期官方推动的一(yi)系列工程不仅提高(gao)居住的便利度和(he)舒适度，也引导房地(di)产业从“建(jian)更(geng)多的房子”向“提供(gong)更(geng)好的居住条件”转向。
这一(yi)过程中，新增(zeng)长点也随(sui)之出现。国海(hai)证券研(yan)报认为，与(yu)典型发达国家(jia)相比，中国房地(di)产业在物业管理、中介服务和(he)居民自有住房服务等方面对经济的贡献率显(xian)著偏低，有较大提升空间；随(sui)着房地(di)产业新发展模式(shi)逐步建(jian)立，未来房地(di)产对经济的贡献将从增(zeng)量扩(kuo)张(zhang)向存量运营服务转移，上述活动有望成为新的经济增(zeng)长点。
存量运营服务正是当下(xia)房企转型的重要方向。中指研(yan)究院企业研(yan)究总监刘水表示，典型房企普遍采取“轻重并举”战(zhan)略，重资产的开发业务聚焦核(he)心城(cheng)市、以销定投；轻资产业务则布局物业服务、商业运营、代建(jian)、长租公寓、产业园区、康养等多元业务。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增(zeng)长到26.5%。
刘水认为，房地(di)产行业格局正在发生变化(hua)，随(sui)着房企风险(xian)缓(huan)慢出清，新生力(li)量将乘势崛起，房地(di)产行业也将“辞(ci)旧迎新”。(完)
（责任编(bian)辑：冯虎）