深圳(chou)5.28新政后，楼市出(chu)现了割裂(lie)的一幕。
一边是轰轰烈烈回收的折(she)扣，比如星河盛境御府、润宏(hong)城、静安府、中海时光(guang)境等。
另一边则悄悄开盘卷出(chu)市场底价(jia)，比如位于龙华的景勋天著以及檀悦府。
似乎所有的项(xiang)目，都在心照不宣地抢着去化。
5月28日晚(wan)后，深圳(chou)楼市也迎来(lai)新的拐点。
市场上(shang)多个楼盘，准(zhun)备(bei)涨价(jia)，给出(chu)的口号是“涨价(jia)在即，倒计时XX天”“6月1日起回收3%折(she)扣”“优(you)惠回收倒计时48小时”等。
虽然有点出(chu)乎意料，但依旧有开发商给出(chu)了更低的价(jia)格。
位于龙华观(guan)澜的新房项(xiang)目似乎要卷回到(dao)2016年。
这(zhe)两天，位于观(guan)澜的独栋新房景勋天著，共150套住宅，面积71—98㎡，备(bei)案均价(jia)4.97万/㎡，备(bei)案单价(jia)4.44万-5.38万/㎡，总价(jia)322万-530万/套，成为(wei)2021年后观(guan)澜新增供应备(bei)案价(jia)格相对较低的项(xiang)目。
2021年8月，位于观(guan)澜的山(shan)水华庭开盘，共108套住宅，66-147平备(bei)案均价(jia)约4.76万/平，总价(jia)区间约299万—712万/套；
2021年9月位于观(guan)澜的鹏瑞颐璟府开盘，共1659套住宅，79-143平备(bei)案均价(jia)约447万-865万/套；
2021年12月位于观(guan)澜的御景华府开盘，共533套住宅，67-120平备(bei)案均价(jia)约327万-631万/套；
2022年3月位于观(guan)澜的万科启城家园开盘，共679套住宅，79-115平备(bei)案均价(jia)约395万-710万/套。
而2016年及2018年，位于景勋天著旁的佳华领域广场开盘，推出(chu)89-142平户型，共774套，两次(ci)备(bei)案均价(jia)约为(wei)4.6万/平。
但作为(wei)次(ci)新房的佳华领域广场在今年3月成交也回到(dao)了2016年的开盘价(jia)附近。
今年3月18日，在绿中介(jie)平台上(shang)成交一套88.42平户型，成交总价(jia)仅410万，成交单价(jia)约46370元/㎡。
这(zhe)意味着在价(jia)格方面，景勋天著如果没有折(she)扣，几乎已经向(xiang)周边的二手房价(jia)格看齐。
不过，当前的深圳(chou)新房，一般情况下还会给出(chu)一定的折(she)扣让(rang)利(li)。
综合(he)价(jia)格相信还会有一定的松动空间。
但是面对这(zhe)样的市场，项(xiang)目到(dao)底给出(chu)多少的诚意才能真正打动市场呢？
一方面，项(xiang)目对比周边的项(xiang)目，自身的品质优(you)势不算突出(chu)。
比如项(xiang)目因为(wei)占地面积小，只有独栋住宅，并没有地面花园空间，150户机动车位也仅有139个，28层附带(dai)的是三梯(ti)六户。
而旁边的佳华领域广场、深业泰然观(guan)澜玫瑰(gui)苑(yuan)都是带(dai)地面花园的综合(he)社区，即使是二手小区各方面都相对要有优(you)势。
另一方面，项(xiang)目周边还有其他供应预期。
因为(wei)未来(lai)附近不仅会有鸿荣(rong)源的旧改项(xiang)目，已经在建的项(xiang)目还包括规划建设拥有3栋住宅共191户的上(shang)观(guan)府。
这(zhe)样一来(lai)，只有独栋楼体的景勋天著待(dai)未来(lai)观(guan)澜落成集中的居(ju)住板块后，将会略显孤单。
不过，作为(wei)刚需定位的项(xiang)目，依旧可以满(man)足家门口是地铁(tie)，近距离上(shang)学以及消费(fei)娱乐(le)的需求。
因为(wei)项(xiang)目距离观(guan)澜站步行不到(dao)200米，北侧(ce)就是百佳华max city综合(he)商业。
马路对面步行不到(dao)900米就是观(guan)澜中心学校，而且周边已经有很成熟的生活以及居(ju)住氛围，未来(lai)周边住宅全部(bu)兑现后，将建成观(guan)澜居(ju)住最(zui)集中的板块。
所以，如果项(xiang)目给出(chu)的优(you)惠足够有诚意，去化未必会太(tai)难(nan)看。
和景勋天著同样没什么市场热度的是檀悦府。
这(zhe)两个项(xiang)目直线距离约8公里(li)左右。
檀悦府位于龙华中心，共610套住宅，面积62—117㎡，备(bei)案均价(jia)约5.67万/㎡，备(bei)案单价(jia)5.08万-6.22万/㎡，总价(jia)361万-728万/套。
作为(wei)龙华中心超级商圈辐射范围的项(xiang)目，相比一两年前的项(xiang)目，同样便宜了不少。
直线距离檀悦府约350米的富基云珑府2022年12月开盘，251套住宅，面积64—155㎡，备(bei)案均价(jia)约6.39万/㎡，备(bei)案单价(jia)5.78万-6.88万/㎡，总价(jia)400万-1037万/套。
直线距离檀悦府约1公里(li)的万福花园2021年12月开盘，1599套住宅，面积78—180㎡，备(bei)案均价(jia)约6.97万/㎡，备(bei)案单价(jia)6.57万-7.37万/㎡，总价(jia)526万-1246万/套。
而二手房方面，距离项(xiang)目约800米的2016年小区卓能雅苑(yuan)，今年3月成交两套大户型，成交均价(jia)都超过4.5万/平。
所以可以看到(dao)，作为(wei)紧挨壹(yi)方城商圈以及坂田北商圈的项(xiang)目，相比一两年前，价(jia)格方面檀悦府也给出(chu)了很大的让(rang)步，在众多同地段(duan)的项(xiang)目中，有一定的价(jia)格优(you)势。
不过，相对而言，项(xiang)目在舒适的步行范围内的配(pei)套，略显尴尬。
项(xiang)目距离龙华地铁(tie)站、坂田北地铁(tie)站步行都超过一公里(li)，在建的25号线上(shang)油松站距离约100米，需要三五年才能开通(tong)兑现，为(wei)片区带(dai)了活力。
周边的城市面貌基本以自建房为(wei)主，住家的视觉(jue)一般般，小区附近的学校是新围小学和新华中学。
关注项(xiang)目自身的一些参数，3梯(ti)7户，总高47层，得房率为(wei)74.3%，车位1290个，会发现有一定的短板。
但是一定程度上(shang)，不到(dao)400万略低于同类项(xiang)目的总价(jia)，弥补了这(zhe)些短板。
换句话说，如果檀悦府出(chu)于自主层面考虑的话，即使门槛低，也需要谨慎考虑实用性。
所以，新供应的项(xiang)目，或许价(jia)格已经到(dao)了阶段(duan)性的低位。
而且真的不敢(gan)想(xiang)，房贷利(li)率迈向(xiang)3.5%，相比两年前，到(dao)底节约了多少上(shang)车成本。
作者|醉酒大鲨鱼