2024年6月27日，在格隆汇举办的中(zhong)期策略会上，邀请了近百家优质公司(si)高管与投资者面对面零距离交(jiao)流。其中(zhong)，上实城市开发(fa)(0563.HK)财务总监梁健康先生以及行政人事部主管、企业(ye)传(chuan)讯部副主管傅琳女士于当日下午参与了路演环节(jie)为现场投资人分享了上实城市开发(fa)的发(fa)展情(qing)况，以下为格隆汇整理的路演主要内容：
1 ·公司(si)概况与背景
先简要介绍公司(si)的背景。
上实城开是上海实业(ye)的附属公司(si)。截至2023年年底，集(ji)团在中(zhong)国的十个内地重点城市拥(yong)有28个房地产项目，包括上海、北京、西安(an)、天(tian)津、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳以及武汉。当中(zhong)大部分为建成及处于建设期的中(zhong)、高档住宅以及商用物(wu)业(ye)，未来可售(shou)规划(hua)建筑面积约348万平(ping)方米(mi)。可见公司(si)的土地储(chu)备还是非常充裕的。
上实集(ji)团和上实控股作(zuo)为上实城开的控股公司(si)，合共(gong)持股70.37%。同时，公司(si)和上海市徐汇区国资委(wei)也共(gong)同持有上海城开股份。公司(si)目前已(yi)发(fa)行的股份约47.9亿股。截至今天(tian)的股价是0.435港元，总市值约21亿港元。去年公司(si)的派息比率是28.3%，股息收益率6.7%。
2 ·业(ye)绩回顾与经营趋势
继续来看公司(si)的业(ye)务表现。
2023年上实城开的全年主营业(ye)务收入为79.54亿港元，同比下跌了27.8%。毛利33.23亿港元，同比上升了11.9%，毛利率达到41.8%。如果扣除保障(zhang)房的影响(xiang)，毛利率可以达到43.1%。全年盈利4.91亿港元，同比上升约60.9%，股东(dong)应(ying)占盈利4.95亿港元。
上实城开的优势是核心资产优质，拥(yong)有充沛现金(jin)流，财务结构良好。未来可售(shou)规划(hua)建筑面积348万平(ping)方米(mi)，拥(yong)有核心城市优质投资性(xing)物(wu)业(ye)接近112.6万平(ping)方米(mi)，持有现金(jin)超过59.86亿港元，净负(fu)债比率为58.4%。2023年全年新开工(gong)的面积18.4万平(ping)方米(mi)，在建面积约249.9万平(ping)方米(mi)。
再来看一下公司(si)的财务趋势。
上实城开的合并盈利和股东(dong)应(ying)占盈利在2023年均有上升，合约销售(shou)在2023年达82.29亿元人民币，同比上升4%。公司(si)净负(fu)债比率在2023年为58.4%，下降了4.6个百分点。
去年上实城开的物(wu)业(ye)销售(shou)是有所下降的，主要是由于2022年公司(si)保障(zhang)房入账的较多。租(zu)金(jin)收入和酒店业(ye)务有所上升，租(zu)金(jin)收入上升42.59%。由于公司(si)的长租(zu)房是在2023年启动的，也导致了该业(ye)务板(ban)块大幅增(zeng)长。此(ci)外，酒店业(ye)务收入23年同比上升了50%，物(wu)业(ye)管理收入则相对持平(ping)。
可以看到公司(si)的已(yi)销售(shou)物(wu)业(ye)预售(shou)所得款项，主要是以西安(an)、天(tian)津、上海和烟台为主，共(gong)计82.56亿港元。其中(zhong)西安(an)占了大头，达到了27.4亿港元。2023年年报中(zhong)显示的公司(si)每股账面净资产是2.92港元。
由公司(si)的损益表情(qing)况可以看到，上实城开23年的收入，刚才也有提到由于物(wu)业(ye)销售(shou)的下降，保障(zhang)房在2002年比较多的入账，导致2023年的收入下降了27.8%。
与此(ci)同时，公司(si)毛利率和扣除保障(zhang)房影响(xiang)的毛利率也都有上升。主要是公司(si)去年的西安(an)自(zi)然界(jie)项目入账比较多导致的。公司(si)一般行政及行政开支(zhi)同比下降了2.5%，除税前盈利和年内盈利都有大幅度的上升，均超过了同比60%的盈利增(zeng)速。每股盈利为10.32港仙(xian)，也上升了21.8%。
聚焦到公司(si)的负(fu)债表和杠杆比率，截止2023年底，公司(si)的银行结余和现金(jin)同比上升了33%，已(yi)销售(shou)物(wu)业(ye)预售(shou)所得款项也上升了16.5%。此(ci)外，净负(fu)债比率下调了4.6个百分点。
再来看公司(si)按业(ye)务明细以及城市入账的情(qing)况。
可以发(fa)现2023年收入主要以物(wu)业(ye)销售(shou)为主，占到了86.4%。其中(zhong)以城市划(hua)分的话，西安(an)市占到了69.3%，其次上海则是占到了23.6%。
按项目来细分。
第一个西安(an)自(zi)然界(jie)，该项目占到去年全年的入账面积的65.7%。第二项是城开御瑄，是公司(si)位于上海闵行莘庄的一个别墅项目，该项目占到了去年入账面积的6.2%。
第三个就是万源(yuan)城，项目位于上海闵行区古(gu)美板(ban)块，距离中(zhong)环线不足700米(mi)，是上海「十·五」规划(hua)中(zhong)的大型重点住宅基地。项目总用地面积约94.3万方，总建筑面积约130万平(ping)方米(mi)，公建配套约10余万平(ping)方米(mi)，规划(hua)导入人口逾2万人。该项目占到了公司(si)去年入账面积的5.3%。
进一步看到合约销售(shou)的情(qing)况。
2023年全年的合约销售(shou)主要集(ji)中(zhong)在西安(an)、天(tian)津和上海。商品房销售(shou)金(jin)额合计有80.6亿，销售(shou)面积占到总销售(shou)面积的95.1%，保障(zhang)房销售(shou)面积则占到了总销售(shou)面积的4.9%。
3 ·核心资产与土地储(chu)备
关注(zhu)到公司(si)土地储(chu)备。
公司(si)位于上海的项目较多，如，TODTOWN天(tian)荟，该项目是公司(si)和新鸿(hong)基合作(zuo)的上海首个地铁上盖的项目。再比如，上投新虹(hong)，该项目位于上海的大虹(hong)桥商圈，是集(ji)办公、商场、酒店为一体的大型综合体。
此(ci)外，还有三个社区项目，城开汇社区、城开莘社区和城开创社区。这三个项目是公司(si)在上海的三个保租(zu)房的项目。其中(zhong)莘社区已(yi)经成为了上海的标杆项目，位于闵行区莘庄。创社区，则在上海的闵行区交(jiao)大校区附近，预计今年7月才正(zheng)式启动预租(zu)。但是潜在租(zu)客已(yi)经预定了大半。目前主要是周(zhou)边的大学，如华(hua)师大等。
再介绍公司(si)主要投资物(wu)业(ye)，位于上海的项目居多。从(cong)未来可售(shou)建筑面积可以看到，长三角地区占一半比例，武汉与西安(an)合计占30%。
再看到公司(si)近年来资产的进出情(qing)况。
从(cong)2012年到2022年的，可以看到公司(si)近些年其实拿(na)的都是上海以及公司(si)一直深耕的几大城市的项目。
由上海项目的分布图(tu)可见公司(si)在上海其实大部分的项目主要集(ji)中(zhong)在上海的徐汇区和闵行区，当时的拿(na)地的成本也是相对比较低一些。
下面来看公司(si)重点项目的情(qing)况。
第一个重点项目是上实望(wang)海，位于上海临港的核心商务区滴水湖片区，该项目属于上海少有的临海住宅，收购成本也控制的相当好。未来可售(shou)面积在3.7万平(ping)方米(mi)，平(ping)均成本在人民币15700元平(ping)方米(mi)，开发(fa)周(zhou)期三年，预计净利润在10%左右。
再一个重点项目是西安(an)自(zi)然界(jie)。该项目位于西安(an)浐灞生态区，是欧亚(ya)经济论(lun)坛(tan)会址。具有完善的社区商业(ye)、酒店、教育、医疗、购物(wu)中(zhong)心等，收购成本当时也是控制的比较好。股权(quan)代价计入增(zeng)值税后仍低于市场价。未来可售(shou)面积在42.1万平(ping)方米(mi)。
4 ·财务优势与投资分析
下面介绍公司(si)的核心竞争优势。上实城开是上海国企系统(tong)房地产唯一的港股标的。背靠的是上海市国资委(wei)，大股东(dong)是公司(si)的上实控股（0363.HK）和上实集(ji)团。
作(zuo)为上实集(ji)团在境外房地产唯一的港股标的，公司(si)资产质量良好、经营稳健、实力雄厚。尤其是在充裕的优质的货值储(chu)备下，公司(si)深度布局上海，货值储(chu)备有数百亿，在中(zhong)国的十个主要城市有28个项目，未来的可售(shou)面积在348万平(ping)方米(mi)，主要是长三角占到50%，西安(an)15%，武汉12%，以及重庆10%，其他(ta)地区占到13%。
公司(si)高现金(jin)、高毛利、低估值。公司(si)的低估值其实可以由去年年报可以看到。公司(si)的总资产在590亿港元，总负(fu)债385亿港元，总权(quan)益205亿港元，本公司(si)拥(yong)有人应(ying)占权(quan)益140亿港元，总发(fa)行股数47.91亿，每股资产净值2.92港元。若以当前股价0.41港元来计算的话，市净率是在0.14倍。其实应(ying)有的价值并没有完全被体现出来，甚(shen)至被严重的低估了。
此(ci)外，公司(si)持有现金(jin)59.86亿港元，公司(si)的净负(fu)债比率为58.4%，处于相当健康的水平(ping)，毛利率本期在41.8%。
上实城开2023年主要销售(shou)入账的就是刚才提到的西安(an)的自(zi)然界(jie)，上海城开御瑄以及上海万源(yuan)城。公司(si)的基本面稳中(zhong)向好，每年都有相对稳定的派息比率。“三条红(hong)线”公司(si)是每年都达标。收益率目前约6.7%，若以2023年的派息0.029港元来计算的话，公司(si)目前的派息比率约为28.3%，也是相当的可观。
公司(si)持续优化借(jie)贷成本。去年9月附属公司(si)上海城开完成第二期境内公司(si)债券的发(fa)行，本金(jin)总额18亿人民币，期限(xian)三年，票面利率是在3.5%，所得款项用来偿还2022年第二期的境内公司(si)债券。
同时公司(si)也是凭借(jie)中(zhong)港两地的借(jie)贷优势，能够尽享低利息成本的红(hong)利。比如公司(si)在国内借(jie)的自(zi)贸区的贷款，用来偿还境外的股东(dong)借(jie)款，尽显发(fa)挥两地优势的互补共(gong)赢。同时上实城开于资金(jin)上一直获得大股东(dong)全力支(zhi)持。
上实城开同样发(fa)力商业(ye)资产，租(zu)赁住宅，产城结合等多轮驱动。公司(si)与香港大型房地产商合作(zuo)，如此(ci)前已(yi)提到的TODTOWN天(tian)荟就是与新鸿(hong)基合作(zuo)，该项目位于莘庄地铁站，是上海地铁1号线上盖。项目总建筑面积在60.5万方，包括住宅、商业(ye)、酒店等，公司(si)的占股比例为21%左右。
另外还有一个是上海世贸商城，该项目靠近大虹(hong)桥商圈，在古(gu)北路虹(hong)桥，总建筑面积28.5万方，是2014年和南丰集(ji)团合作(zuo)收购的，公司(si)的占股比为51%。
凭借(jie)上海实业(ye)等背景与实力，可以见到公司(si)是外资可靠合作(zuo)伙(huo)伴。同时，公司(si)也受到上海国资委(wei)、上实集(ji)团以及香港联交(jiao)所等多重监管。如重大项目出售(shou)，项目权(quan)变更以及资产负(fu)债比率等，均有严格的监管和要求。
作(zuo)为上市公司(si)，上实城开在不断优化公司(si)治理框架的同时，严格依(yi)照境外的注(zhu)册地法律、香港上市规则以及国资国企监管规定，更是建立(li)了透明高效的治理机制。企业(ye)管理的优势突出，公司(si)的风险管理、合规、ESG社会责(ze)任都是经营亮(liang)点。
5 ·战略定位与市场机遇
再关注(zhu)到公司(si)的战略目标，上实城开拥(yong)有适合自(zi)身的一个发(fa)展策略。
首先上实城开致力于深耕上海都市圈，与其他(ta)核心的一二线城市并重，加(jia)强对现有优质土地储(chu)备的开发(fa)，集(ji)中(zhong)资源(yuan)致力于精品的开发(fa)模式。
公司(si)的投资布局主要是集(ji)中(zhong)在上海和长三角，以及以前长期耕耘的核心一二线城市。公司(si)认为房地产主要还是要聚焦在经济发(fa)达的地区，人口增(zeng)长是质量的关键。今年公司(si)也加(jia)大了对上海项目的开发(fa)投入，比如刚才介绍的临港新片区、自(zi)贸区等这些规划(hua)的地方，未来也将打造新体量的一个浦东(dong)新区。
第二是公司(si)的土地项目，坚持市场存量和增(zeng)量的并重。
公司(si)持续关注(zhu)城市更新改造机遇，做好城市增(zeng)值服务，谨守稳中(zhong)求进的步伐，增(zeng)加(jia)优质土地储(chu)备。利用国企品牌，专注(zhu)旧(jiu)区改造、工(gong)业(ye)地块转型升级以及地铁上盖的物(wu)业(ye)开发(fa)。
第三是投资兼并机遇与招拍挂公开市场并重。
公司(si)也会在适当的时候，以适当的价格通过招拍挂独(du)立(li)或者是和其他(ta)公司(si)一起(qi)合作(zuo)拿(na)地。同时留意于行业(ye)调整周(zhou)期中(zhong)逆向布局的机遇。借(jie)鉴复制集(ji)团在上海获取优质项目的经验模式，保障(zhang)集(ji)团的长期经营业(ye)绩，与业(ye)务可持续发(fa)展。
自(zi)主开发(fa)与战略联盟合作(zuo)并重，通过控股、参股、联合开发(fa)等模式，与更多经验丰富的开发(fa)商、金(jin)融机构合作(zuo)，以合理风险及资金(jin)成本获取更多的优质资源(yuan)。同时依(yi)托母公司(si)上实集(ji)团的多元业(ye)务版图(tu)的综合应(ying)用能力，发(fa)力新业(ye)态布局，如紧跟(gen)母公司(si)围绕(rao)大健康领域的产城融合布局等，持续取得突破。
近年其实从(cong)公司(si)的公告中(zhong)可以看到，上实城开分别与上海医药、崇明东(dong)滩以及上海九(jiu)院等在不同层面都合作(zuo)了多个项目，总共(gong)金(jin)额约有数千万元左右。公司(si)在旧(jiu)改、刚需(xu)和改善型住房，以及在大健康领域的产城融合三大领域，积极推(tui)进。
公司(si)坚持资产经营与资本运作(zuo)并重，把(ba)握国有资产混(hun)合所有制的改革机遇，在保交(jiao)楼、探索房地产新发(fa)展模式，保障(zhang)稳定运行的同时，通过资产经营与资本运作(zuo)双轮驱动，实现集(ji)团资产转型升级，业(ye)务创新发(fa)展。
问答环节(jie)：
提问1：说到房地产，现在整体的市场很多认为对于房地产上的风险可能会比较大，就是信心上会不足。因此(ci)我想咨询的是贵公司(si)在应(ying)对后续的一个市场风险上，有没有战略性(xing)的一些准(zhun)备？
答：公司(si)拿(na)地的成本还是比较低的，同时公司(si)也有非常丰富经验的港资开发(fa)商会跟(gen)我们合作(zuo)，在成本控制方面是有保障(zhang)的。而且上实城开背后的资金(jin)成本，也非常稳定。公司(si)有大股东(dong)的借(jie)款，也有国内的便宜借(jie)贷成本。
提问：刚才说看到公司(si)的布局发(fa)展要以上海为主，其他(ta)的一二线城市并重，其他(ta)一二线城市倾向有哪些区域？
答：目前是以上海为主，之(zhi)前长期开发(fa)的有西安(an)，西安(an)的项目做了差不多有10年。西安(an)在中(zhong)部地区是人流比较多的一个地方，那周(zhou)围的城市人流都会去到西安(an)。所以公司(si)对西安(an)到布局也是比较有信心，未来可能会在公司(si)比较熟悉的板(ban)块和领域，在适当的时候，适当的机会下，去拿(na)地。
财务总监补充：我补充几点，刚才提到的风险控制方面，因为国资委(wei)、集(ji)团那边都有很严格控制公司(si)的负(fu)债比率。所以可以看到公司(si)负(fu)债比例在2023年相比2022年都有下降。
第二点，公司(si)在海外在香港这边没有发(fa)行公司(si)票据及公司(si)债，所以公司(si)并没有很大的压力在偿还外债方面。
第三点，公司(si)背靠上实集(ji)团、上实控股，有需(xu)要的时候大股东(dong)这边也都会借(jie)款给公司(si)，在年报里(li)面也可以看到集(ji)团都有借(jie)款给公司(si)。在香港这边，借(jie)款给公司(si)都是用HIBOR来计算，因为近一两年HIBOR都比较高，所以公司(si)也是尽量用国内借(jie)款来偿还海外比较贵的贷款。公司(si)也会继续注(zhu)重风险控制，这几年公司(si)也一直也都有盈利，派息也一直都好稳定。
提问2：看到23年收入是有所下降的，但是利润是有所上升的，想问一下这方面做了哪些方面的举措？
答：23年收入下降主要是因为，2022年有33.47亿港元保障(zhang)房入账所导致。但是可以看到租(zu)金(jin)是上升的，因为保租(zu)房是在23年启动收租(zu)，而且开盘都是立(li)刻就租(zu)完的，大大贡献了租(zu)金(jin)收入。
公司(si)有一个在徐汇区的保租(zu)房，主要是跟(gen)建设银行合作(zuo)，百分之(zhi)七八(ba)十的房子都是租(zu)给建设银行新晋年轻员工(gong)、还有租(zu)给游戏公司(si)，所以租(zu)金(jin)来源(yuan)非常稳定。
提问3：后续公司(si)对利润提升、成本控制方面会有什么样的举措？
答：公司(si)在成本方面，首先拿(na)地比较保守，购地比较便宜。另外继续配合市政府策略推(tui)出保租(zu)房。一般公司(si)都不会拿(na)很贵的地，在上海拿(na)地成本基本都是一万到两万，或者两万出头一点的价格。所以在成本方面会有严格的控制。
刚才提到如何控制风险，这两年虽然公司(si)会有大概预留资金(jin)来用作(zuo)资本性(xing)的开支(zhi)，但公司(si)只有对比较好及便宜的项目才会去拿(na)，所以会很严格控制购地的成本。同时做的项目出来以后都会卖得比较好的价钱(qian)，而且公司(si)都会集(ji)中(zhong)在上海及周(zhou)边的城市，尽量可以保障(zhang)售(shou)价有一定吸引力来保障(zhang)应(ying)有的利润。