房价上涨的(de)时候，代持一套房产可以净赚几十到上百万；房价回(hui)落的(de)时候，代持的(de)房产就成了烫手的(de)山芋。
随着楼市的(de)深度调整，曾经(jing)代持房产的(de)风险也逐渐浮出水面(mian)。
代持问(wen)题开始出现
四年(nian)前，楼市盛极一时，数不清的(de)网(wang)红盘(pan)因(yin)为数百万价差(cha)催生出一批又一批的(de)冒(mao)险者。
由于严格的(de)限购规则(ze)，也让“代持房产”一词成为当时充斥在各大网(wang)红楼盘(pan)的(de)热(re)词。
甚至还引起了相关监管部门重视，严查(cha)购房的(de)首付款来源(yuan)、购房人(ren)资料等。
四年(nian)后的(de)今天，没有了涨价预期的(de)驱动(dong)“代持房产”开始留下了一地(di)鸡毛。
最近就有深圳的(de)房产代持人(ren)，由于合伙人(ren)几个月不给月供，发信息不回(hui)电话不接而求助微博大V，试图寻求能够(gou)解决问(wen)题的(de)办(ban)法。
之所以会出现这样的(de)情(qing)况，最根本的(de)原因(yin)是(shi)深圳楼市的(de)价格已经(jing)调整。
根据乐有家研(yan)究中心数据显示，517政策(ce)满月，深圳有94%的(de)业主下调了二手房挂牌，最大调幅9%，多(duo)数调幅在1%-2%。
对于代持房产的(de)人(ren)来说，过(guo)去有的(de)代持人(ren)是(shi)由于贪小便宜，为了几万或者几十万利益被蒙蔽了双眼，有的(de)则(ze)是(shi)明知道不可为依旧毅然决然走上“代持房产”的(de)道路(lu)。
明显，求助的(de)这位代持人(ren)大概率属(shu)于后者，因(yin)为选择的(de)是(shi)“合伙”代持的(de)方式(shi)，相当于房产的(de)股(gu)东(dong)，不是(shi)完全的(de)代持。
而过(guo)去楼市火热(re)的(de)阶段(duan)，像这位网(wang)友的(de)经(jing)历，比比皆是(shi)。
比如有广西(xi)的(de)网(wang)友在揭露房产代持骗局的(de)视频下留言，自身代持了房产，但对方已经(jing)两年(nian)多(duo)没还款，法院(yuan)起诉拍卖房子也在排期了。
有的(de)网(wang)友则(ze)表示，曾经(jing)也差(cha)点(dian)上当受骗，有人(ren)试图低首付零首付让其代持房产，并以信任(ren)为其好为由将(jiang)房产写在网(wang)友的(de)名下，还不给代持费，有人(ren)信以为真，被对方实(shi)施了二次抵押。
还有网(wang)友还表示，4年(nian)前遭遇了同样的(de)问(wen)题，实(shi)际使(shi)用人(ren)坐牢断供，官司(si)还没有结束，银行就冻结了他们所有的(de)资产，包括夫妻俩辛辛苦苦打工攒了一辈(bei)子的(de)50万首付也赔了进去。
可以看到，在房价上涨阶段(duan)，代持人(ren)非常容易被蒙蔽双眼。
因(yin)为房子在自身手里，房价上涨还有涨价的(de)利润，每个月借名买房的(de)人(ren)把贷款打到银行账户里，签署《代持协议》，《授权委托协议》，为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》。
看起来所有的(de)风险都一一规避清楚了。
但代持的(de)风险，往往需要时间(jian)考验。
因(yin)为让很多(duo)代持人(ren)万万没想(xiang)到的(de)是(shi)——房价不涨，实(shi)际出资人(ren)选择的(de)反而是(shi)直(zhi)接消失。
并且很有可能，代持的(de)房产早就已经(jing)被“能贷尽贷”。
可能有人(ren)说，既(ji)然出资人(ren)不再出资，那么直(zhi)接弃供，等待法拍好了。
事实(shi)上，如果(guo)等待法拍的(de)结果(guo)只会更差(cha)，亏损反而更多(duo)。
假设一套房产500万，首付150万，4.9%房贷利率，每个月月供约(yue)1.8万，4年(nian)那么月供最少也还了约(yue)86.4万，在价格回(hui)调三成的(de)情(qing)况下，剩余(yu)价值就是(shi)350万，而且还需要先结清按揭，可能需要过(guo)桥，总成本最少也超过(guo)了200万。
如果(guo)是(shi)法拍，基(ji)本上就是(shi)剩余(yu)价值的(de)6-7折起拍，那么亏损就已经(jing)不止首付这么简单了。
而代持的(de)房产，还不是(shi)自身需求的(de)刚需房，不卖还需要背上二三十年(nian)的(de)债务，又该如何自处？
所以，过(guo)去楼市火热(re)阶段(duan)，出资人(ren)担心的(de)是(shi)代持人(ren)连(lian)房带钱全都卷走，如今房价回(hui)落，代持人(ren)反而担心出资人(ren)不再支(zhi)付月供。
是(shi)否有补救的(de)措施？
代持房产出现谈(tan)崩，原因(yin)各有不一。
比如代持人(ren)不满之前的(de)签订协议，重新协商后无果(guo)，准备上诉法庭；比如代持人(ren)所担保(bao)公司(si)破产，名下资产被冻结，送上法拍；再比如出资人(ren)与代持人(ren)产生纠纷等。
但随着房价调整，实(shi)际出资人(ren)反而成了反水的(de)那一方。
那么，如果(guo)真的(de)遇到实(shi)际出资人(ren)不再继续出资，自身又无力偿还月供的(de)情(qing)况，是(shi)否存在补救的(de)措施呢？
综合有实(shi)际经(jing)验的(de)网(wang)友和律师的(de)意见来看，解决办(ban)法大致有几个方向。
一是(shi)如果(guo)代持过(guo)程存在一些(xie)欺(qi)诈行为，或许可以考虑收集相关的(de)证据资料，借助律师的(de)途径证明代持房产过(guo)程被诈骗。
二是(shi)代持的(de)出发点(dian)是(shi)规避购房限购政策(ce)，核心最终还是(shi)借款关系，那么或许可以考虑以欠(qian)款的(de)方式(shi)或者违约(yue)的(de)方式(shi)解决。
因(yin)为绝大部分代持房产都会签署《借款协议》《代持协议》，按照代持合同的(de)约(yue)定(ding)如果(guo)不付款，或者不付月供，不按期付月供，一般都会有相应的(de)违约(yue)条款。
如果(guo)都没有约(yue)定(ding)，则(ze)可以选择要求履行合同，书面(mian)要求多(duo)久之内补齐所欠(qian)的(de)月供，否则(ze)不再代持房产。
若到期出资人(ren)依旧选择不配合，则(ze)可进行直(zhi)接起诉，让不愿意继续出资的(de)合伙人(ren)放弃全部首付及房产，并进行公证，在拿到法院(yuan)的(de)判决结果(guo)后再选择合适的(de)时机主动(dong)将(jiang)房子处理，以减(jian)少损失。
三是(shi)选择新的(de)合伙人(ren)，通过(guo)更便宜的(de)价格，将(jiang)房产的(de)股(gu)份转让出去，并剥(bao)离名下财产以及转让房产获取的(de)资金。
但众多(duo)方式(shi)，最为合适的(de)依旧是(shi)通过(guo)代持协议借助律师的(de)力量起诉，解除代持合同，尽量争取赔偿减(jian)少损失。
对于房屋买卖合同纠纷，今年(nian)广东(dong)省广州市中级人(ren)民法院(yuan)民事判决书中就有代持房产相关的(de)判决案例。
法院(yuan)在一审判决中也支(zhi)持了代持人(ren)请求出资人(ren)支(zhi)付房贷代付款。
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作者|飞天小女警