作者(zhe) 李宇(yu)嘉 广(guang)东(dong)省住房政策研究中心首席研究员(yuan)
央行“5·17”房地产(chan)新政以(yi)来，楼市回升(sheng)是比较明显的。根据贝壳APP的数据，最近4周(zhou)(5月20日-6月16日)，77个样(yang)本城市二手(shou)住房成(cheng)交套数周(zhou)环比增幅分别达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳的态势明显，如(ru)上(shang)海、杭州、深圳这三个指标型城市，二手(shou)房交易连续三个月保持在20000套、8000套和5000套左右。本该是淡季的5月和6月，二手(shou)房市场表(biao)现亮(liang)眼，背后有哪(na)些变化？
近期楼市几个变化
除(chu)成(cheng)交增长外，近期楼市还呈现几点变化。一(yi)是，议价空间在收窄(zhai)。也就是卖家在价格折扣、让利上(shang)收缩。根据上(shang)海链家、合富地产(chan)数据，上(shang)海今(jin)年(nian)以(yi)来议价空间首次收缩至6%；在深圳，5月13日以(yi)来的四周(zhou)，深圳挂牌(pai)二手(shou)住房调价房源中，调涨占比分别为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。
二是，挂牌(pai)量(liang)有所下降或增幅减缓。截至6月16日，中信证券跟踪144个样(yang)本城市，挂牌(pai)房源套数较“4·30”新政前累计下降0.8%，其(qi)中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%、1.9%、1.2%。当然，更多的城市二手(shou)房挂牌(pai)量(liang)上(shang)升(sheng)幅度减缓，比如(ru)上(shang)海、深圳。不过(guo)，广(guang)州退出限(xian)售以(yi)后，二手(shou)房挂牌(pai)量(liang)出现明显攀升(sheng)。
三是，刚需和改(gai)善开始循环了。近期的数据显示，改(gai)善类二手(shou)房源挂牌(pai)量(liang)和成(cheng)交量(liang)，都有所增长。比如(ru)，上(shang)海500万总价以(yi)下的房源快速去(qu)化后，500万-800万总价级别的二手(shou)房交易量(liang)开始增加；深圳三房户(hu)型的二手(shou)房交易量(liang)增长明显。这意味着刚需入场加速带动了存量(liang)二手(shou)房源消化。一(yi)方面，这解决了二手(shou)房业(ye)主“卖房难(nan)”的困境(jing)；另一(yi)方面，也刺(ci)激(ji)了业(ye)主住房改(gai)善的意愿。或者(zhe)，市场交易改(gai)善从情绪上(shang)刺(ci)激(ji)；或者(zhe)，手(shou)上(shang)的房子卖了，就有了置换住房的资本。
二手(shou)房成(cheng)为稳定市场“生力军”
近期微观市场的表(biao)现，更值得注意。市场好转尽管(guan)有政策不间断纾困，但与挂牌(pai)有很大关(guan)联。2023年(nian)8月底“认房不认贷”后，热点城市二手(shou)房挂牌(pai)开启“攀升(sheng)之旅”。这其(qi)中，“老(lao)破小”这类房源挂牌(pai)量(liang)占比更大。
上(shang)海中原地产(chan)数据显示，在上(shang)海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成(cheng)交了826套房龄超过(guo)20年(nian)、面积70平方米左右的小户(hu)型，成(cheng)交量(liang)较政策出台前5天增加了5%；今(jin)年(nian)以(yi)来，深圳楼龄20年(nian)以(yi)上(shang)的房源成(cheng)交占比升(sheng)至40%以(yi)上(shang)，总价250万元以(yi)下的房源成(cheng)交占比升(sheng)至15%；近期广(guang)州中心区楼龄20年(nian)以(yi)上(shang)的二手(shou)房源成(cheng)交周(zhou)期变短……
“老(lao)破小”主导二手(shou)房挂牌(pai)，热点城市都是如(ru)此(ci)。一(yi)方面，这一(yi)轮房价下跌，跌幅最大的就是这类房产(chan)；另一(yi)方面，“老(lao)破小”业(ye)主改(gai)善住房的意愿强烈。当然，“老(lao)破小”主导需求，更多还是因为目前留在市场上(shang)的购房者(zhe)，主要就是新市民(min)、年(nian)轻人为主的刚性(xing)需求。
政策也在鼓励二手(shou)房去(qu)化。多地在“4·30”之后发布的楼市政策，一(yi)方面鼓励非户(hu)籍(ji)人口“上(shang)车(che)”(比如(ru)深圳和上(shang)海在5月发布的政策)；另一(yi)方面，也鼓励二手(shou)住房流转，比如(ru)上(shang)海放开了非户(hu)籍(ji)单身外环内二手(shou)房限(xian)购，广(guang)州、杭州、成(cheng)都等城市全面退出限(xian)购。另外，按揭首付比例下调至15%，利率不设下限(xian)等，都在释放潜在的购买(mai)力，这其(qi)中主要是年(nian)轻人、新市民(min)。当然，二手(shou)房低总价、低单价、有学位、立马可入住的优势，也吸引和匹配刚需。
其(qi)实(shi)，上(shang)一(yi)轮房价上(shang)涨周(zhou)期(2016年(nian)以(yi)来)以(yi)来，新进(jin)入上(shang)海等热点城市的人群(qun)，大部(bu)分只(zhi)能买(mai)得起(qi)楼龄高、总价相(xiang)对小的。经过(guo)这几年(nian)快速消化，特(te)别是2023年(nian)以(yi)来房价下跌，刚需扎堆儿进(jin)入二手(shou)市场，这类房产(chan)挂牌(pai)的泄洪效应很明显。此(ci)外，也与交易量(liang)复苏后的市场情绪改(gai)善有关(guan)。
相(xiang)比之下，次新房的交易情况有所不同。现在各个城市的房价基本上(shang)跌回到2017-2019年(nian)的水平，一(yi)些次新房业(ye)主手(shou)上(shang)的房子，要么处于亏(kui)损态势，要么还在期待力度更大的政策。所以(yi)二手(shou)房整体新增挂牌(pai)的冲动小了一(yi)些，挂牌(pai)降价让利的幅度也小了。这就是近期二手(shou)房议价空间收窄(zhai)、挂牌(pai)量(liang)减缓的原因。
上(shang)一(yi)轮楼市回升(sheng)周(zhou)期(2015-2021年(nian))，投资客比较多，但持有房子的收益抵不过(guo)成(cheng)本时，必然就会产(chan)生新的挂牌(pai)。从资产(chan)属性(xing)转换到居住属性(xing)，房价的支(zhi)撑逻辑彻底变了，二手(shou)房出现挂牌(pai)“顺周(zhou)期”，潜在挂牌(pai)不断转化为真实(shi)挂牌(pai)。