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| 要提高(gao)土地出让(rang)效率，广州有必要在供给侧改变策略(lue) |
文/图羊(yang)城晚报记者范晗越
随着(zhe)荔湾区鹤洞路以南AF040134地块在6月末被保利发(fa)展以近7亿元总价竞得，2024年(nian)上半年(nian)，广州市(shi)涉宅地块挂牌出让(rang)结(jie)束。羊(yang)城晚报记者综合专业(ye)机构数据统计获悉(xi)，上半年(nian)，广州土拍(pai)累计挂牌11宗涉宅地块，供应总建筑面(mian)积100.23万平方(fang)米，同比下(xia)降73%，其中4宗地块成交，成交总建筑面(mian)积30.29万平方(fang)米，同比下(xia)降87%，总成交额(e)约64.78亿元，2023年(nian)同期，广州供应、成交涉宅地分别为24宗和16宗，成交额(e)近432亿元。事实上，与(yu)近4年(nian)同期数据相比，2024年(nian)上半年(nian)的广州土拍(pai)成交额(e)均有数量级的差(cha)距。据统计，2020年(nian)-2023年(nian)，上半年(nian)涉宅地块成交额(e)分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元及431.19亿元，相比之下(xia)，2024年(nian)的广州土地市(shi)场遭遇了前(qian)所未有的冷意。
多宗地块流拍(pai)央企国企仍是拿地主力
2024年(nian)年(nian)初，随着(zhe)广州市(shi)解除(chu)120平方(fang)米以上户型限购和供地计划的公布(bu)，多宗中心区优质地块的出现令人(ren)完全无法预料2024年(nian)的土拍(pai)会是如今的景象。在天河区黄村三(san)联路、金融城板块及世界大观四期地块等中心区地块相继因无开(kai)发(fa)商(shang)参与(yu)竞价而流拍(pai)或终止出让(rang)后，原定(ding)于6月上旬前(qian)就应当全部(bu)挂牌出让(rang)的2024年(nian)度首(shou)批供地清单有近三(san)分之二被调出，共14宗地块被延(yan)期至(zhi)第二批出让(rang)，其中不乏海珠区石岗(gang)路地块、荔湾区陆居路地块等中心区地块。
成交的4宗地块，拿地主力也均为央企国企，底价成交的天河区岐(qi)山路地块、世界大观三(san)期地块以及花都区广花公路以东雅瑶路以北地块，分别由华润联合体（华润置地、广州城投、珠江实业(ye)）、越秀地产和花都城投拿下(xia)。而民营企业(ye)仅在6月25日(ri)的荔湾区鹤洞路以南地块的竞拍(pai)中有所参与(yu)，来自浙(zhe)江的绿城和交易平台贝壳旗(qi)下(xia)的贝好家(jia)在该地块的竞拍(pai)中均有举牌。
去(qu)化承重压房企拿地意愿(yuan)整体较弱
广州中原地产项目部(bu)总经理黄韬(tao)认为，土地市(shi)场的遇冷与(yu)上半年(nian)新房市(shi)场销(xiao)售整体欠佳有关，在大多数项目都面(mian)临销(xiao)售周期变长的现状下(xia)，即便是央企国企也并非旗(qi)下(xia)项目都能有良好的销(xiao)售情况，拿地意愿(yuan)自然变弱。
2024年(nian)5月，自然资源部(bu)印发(fa)《关于做(zuo)好2024年(nian)住宅用地供应有关工(gong)作的通知》，要求严格落实对应去(qu)化周期的住宅用地供应机制，商(shang)品住宅去(qu)化周期超(chao)过36个月的城市(shi)，将(jiang)被暂停新增商(shang)品住宅用地出让(rang)。对于去(qu)化周期在18个月至(zhi)36个月间的城市(shi)，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。克而瑞数据监测显示，近13个月，广州商(shang)品住宅去(qu)化周期持续走高(gao)，从(cong)2023年(nian)5月的18.4个月，提高(gao)至(zhi)2024年(nian)5月的25.8个月，尽管在“528”新政(zheng)后，去(qu)化周期有所回落，但依然在20个月以上的高(gao)位。
从(cong)全国的土拍(pai)数据来看，开(kai)发(fa)商(shang)拿地意愿(yuan)变弱是普遍现象，据中指院(yuan)数据，2024年(nian)上半年(nian)，TOP100房企拿地总额(e)3801亿元，同比下(xia)降35.8%。具体到各(ge)个头部(bu)房企，上半年(nian)，保利发(fa)展拿地金额(e)110亿元，2023年(nian)同期为400亿元；万科上半年(nian)拿地金额(e)未进入房企前(qian)100位，2023年(nian)上半年(nian)为175亿元；华润置地拿地金额(e)154亿元，2023年(nian)同期为439亿元。此外，头部(bu)房企中海的拿地意愿(yuan)也颇为值得探究，在大多数开(kai)发(fa)商(shang)销(xiao)售额(e)、拿地金额(e)基本处于同一梯队的情况下(xia)，上半年(nian)以1483亿元的销(xiao)售额(e)高(gao)居第二位的中海地产，在全国仅投入了120亿元用于拿地，在房企中位列第七。
中心地块扎堆上架成交状况将(jiang)反映市(shi)场信心
克而瑞广佛区域首(shou)席分析师肖文晓(xiao)认为，一般(ban)而言，上半年(nian)是房企拿地的高(gao)峰期，而广州今年(nian)上半年(nian)只成交了4宗涉宅地块，历(li)史上罕见(jian)。需要注意的是，2024年(nian)广州计划供应的宅地数量超(chao)过90宗，总量为数不少。因此，下(xia)一步要提高(gao)土地出让(rang)的效率，很有必要在供给侧做(zuo)出一定(ding)的策略(lue)改变：包括增加优质地块的净地出让(rang)、根据当前(qian)房价走势加快起拍(pai)地价的调整、允许分期支付土地价款、从(cong)设计规范等方(fang)面(mian)鼓励开(kai)发(fa)商(shang)建设新一代住宅产品等。
受2024年(nian)上半年(nian)土地挂牌出让(rang)情况不理想的影响，多宗原定(ding)于6月前(qian)出让(rang)的涉宅地块聚集到了下(xia)半年(nian)出让(rang)。在广州市(shi)规划和自然资源局(ju)发(fa)布(bu)的2024年(nian)第二批拟供商(shang)品住宅用地清单中，全市(shi)共有多达30宗涉宅地将(jiang)挂牌，且近半位于中心城区，其中包括越秀区广州大道中地块、天河区天河智(zhi)慧城核心区地块及原在首(shou)批清单中的荔湾区陆居路地块等。
清单显示，第二批拟供地将(jiang)于8月22日(ri)前(qian)挂牌，距今仅余(yu)不到两个月的时间。目前(qian)，“528”新政(zheng)在销(xiao)售端持续见(jian)效，广州市(shi)房地产中介协会等多方(fang)数据显示，广州市(shi)一二手成交在6月内均出现大幅度增长，一手住宅环比增长近50%，二手住宅月度成交恢复至(zhi)万套水平，成交量均已创下(xia)年(nian)内新高(gao)。销(xiao)售端逐渐好转的情况下(xia)，开(kai)发(fa)商(shang)能否恢复信心，将(jiang)在未来两个月的土地市(shi)场成交状况中得到极大程度的体现。
