实话实说，深圳楼市的走势，已经写在了住宅供地里了。
调规(gui)缩影
二手房往往代表当下(xia)的市场风向，如果(guo)想要看未来的楼市三五年的走势，需要关注(zhu)的是住宅供地。
深圳缺(que)地共(gong)识(shi)正在打破(po)，用地调规(gui)已经成为(wei)常(chang)态。
楼市上行阶(jie)段，深圳缺(que)地几(ji)乎贯穿过去多年的新房供应共(gong)识(shi)。
如今在楼市退潮(chao)的背(bei)景下(xia)，似乎又(you)出现了新的趋势——供地放缓，住宅用地频频调规(gui)。
2020年，深圳在市场一致认为(wei)供地紧缺(que)的情况(kuang)下(xia)，出让了16宗住宅用地，2021年出让了29宗，2022年出让了28宗，2023年总共(gong)出让了14宗。
今年上半年即(ji)将结(jie)束，深圳总共(gong)也就出让了1宗位于龙华民(min)治(zhi)街(jie)道(dao)的住宅用地，供地数量和节奏都相比过去几(ji)年放缓了许多。
可以看到，2021—2022年是深圳供地大年，到2023年又(you)重新砍半，到了今年预估还会继续收缩。
而和住宅减少相反的是，深圳的住宅用地陆陆续续出现调整。
6月22日，位于宝中「中铁阅臻府」旁的商业用地宣布调整，原(yuan)改法定图则03-29、03-30地块合并，由商业办公(gong)用地调整为(wei)二类(lei)居住用地，调整后用地面(mian)积为(wei)9998平方米，容积率5.4，最快估计(ji)可以在下(xia)一批(pi)土地出让中看到。
这宗地块是宝中近两年调规(gui)少有的商用地调整为(wei)住宅用地。
前一次是「中铁阅臻府」所在地块，从2022年5月的纯商业用地调整为(wei)商业用地+二类(lei)居住用地，再在2023年6月直接调整为(wei)二类(lei)居住用地。
所以可以看到，即(ji)使(shi)如宝中这样稀(xi)缺(que)的地段位置，也并非(fei)真的无(wu)地可供。
回顾深圳这几(ji)年，“商改住”的案例其实已经非(fei)常(chang)多了，甚至“商改住”已经成了大趋势，比如前海妈湾、南山(shan)深超总、宝中核心、龙华北站(zhan)，都出现了把原(yuan)本用计(ji)划作建设商业写字楼的地块，调整为(wei)住宅用地的情况(kuang)。
现在，宝中又(you)再调整，也印(yin)证(zheng)一个事实，在市场大环境转变的背(bei)后，实际上深圳的供地逻辑早就已经发生翻天覆(fu)地的变化。
而这两天坊间也在讨论，后海总部(bu)基地或许在未来也会有两块商业用地转为(wei)纯居住用地，说明遇到市场调整期，连后海这样的地段也不(bu)排除未来会有更多的住宅预期。
再结(jie)合住建部(bu)今年2月的要求根据住房需求科学(xue)安(an)排土地供应以及深圳新房的库(ku)存情况(kuang)，这两年深圳的新房住宅用地会增加，但供应会明显收缩，只有等待存量新房消化得差不(bu)多了，住宅用地才会重新加大供应。
简单来说就是接下(xia)来的两年，深圳整个新房的供应量会明显缩减。
保障房趋势
深圳供地空间优化，除了住宅用地调规(gui)以外，保障住房用地也出现了不(bu)少变化。
6月13日，罗湖区桂园街(jie)道(dao)蔡屋围片区新增64层保障性(xing)住房规(gui)划。
6月18日，《龙岗区南湾街(jie)道(dao)李(li)朗地块保障性(xing)住房项目城市更新单元计(ji)划调整（草(cao)案） 》通过，拟拆除67836.9平方米，将诞生约2600套安(an)居型商品房。
再往前一个月，前海「山(shan)樾(yue)湾」附近的M0用地改保障房地块、赤湾西南侧R3用地也改成保障房地块，然后妈湾一块原(yuan)本计(ji)划做高端公(gong)寓的商业地块也改成了保障房地块。
而去年11月，深圳自规(gui)局对(dui)[机场东(dong)地区]法定图则06-11地块规(gui)划进行调整，为(wei)支(zhi)持(chi)首批(pi)配(pei)售保障性(xing)住房建设，所调整的地块将建设配(pei)售型保障性(xing)住房。
所以可以看到，深圳保障性(xing)住房实际上调规(gui)的力度不(bu)亚于住宅的力度，原(yuan)来的用地规(gui)划和供应模式已经彻底发生了变化。
这也对(dui)接上了今年3月住建部(bu)强(qiang)调的精神——“各城市要根据当地实际情况(kuang)准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系”。
而6月20日，住房城乡建设部(bu)召(zhao)开收购已建成存量商品房用作保障性(xing)住房工作视频会议。
会上，住房城乡建设部(bu)明确表示，各地要推动(dong)县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性(xing)住房工作。
虽然深圳不(bu)需要像惠州、江门那样通过收储商品房的方式增加保障房，但肉(rou)眼可见，通过调规(gui)的方式增加供应是没有太多助力的。
所以，未来两三年深圳的保障住房会密集推出，节奏可能会更快。
作者|醉酒大鲨鱼(yu)