7月(yue)8日，格力地产(chan)官宣对原重大资产(chan)重组方案进行重大调整，上市公(gong)司拟置出所持有的上海等地相关房地产(chan)开发业务对应的资产(chan)负债及上市公(gong)司相关对外债务，并置入珠海免税集团(tuan)不低于51%股权。由此，格力地产(chan)转(zhuan)身投向零售赛道，被市场冠以“免税新贵”的预期，公(gong)司股价一字涨停(ting)。
在这轮房地产(chan)企业转(zhuan)型(xing)潮中，此前已(yi)出现置出地产(chan)业务相关案例，虽然转(zhuan)身轻资产(chan)，但依然是围(wei)绕(rao)物业等地产(chan)链条来运(yun)营。
最典型(xing)的是北京国资房企华远地产(chan)。4月(yue)时公(gong)司就(jiu)筹划将房地产(chan)开发业务相关资产(chan)及负债转(zhuan)让至控股股东北京市华远集团(tuan)。通过交易，将名下房地产(chan)开发业务相关资产(chan)负债置出，进而聚焦于代建、酒(jiu)店(dian)经营、资产(chan)管理与运(yun)营、物业管理、城市运(yun)营服务等业务，实现业务的战略转(zhuan)型(xing)。
港股美的置业紧随其后(hou)，6月(yue)时宣布(bu)将房地产(chan)开发及销售业务进行内部重组，由私(si)人公(gong)司持有这部分业务，进而将重心转(zhuan)移到轻资产(chan)模式，专注(zhu)经营性业务，包(bao)括物业管理服务、商业物业和产(chan)业园设计(ji)、运(yun)营服务以及房地产(chan)科技等。
从披露情况来看，前述企业在房地产(chan)开发业务方面既没有项目烂尾(wei)，也没有债务爆雷，但都放弃了(le)原有的地产(chan)开发业务。从路径选择看，“去重取轻”成(cheng)为共同(tong)特(te)征：运(yun)营方面聚焦轻资产(chan)业务，推进转(zhuan)型(xing)；财务方面降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿(chang)债压力，助力地产(chan)企业增强抗风险能力。
与华远地产(chan)、美的置业等相比，格力地产(chan)的转(zhuan)型(xing)更有“脱胎换(huan)骨”的意味。主业转(zhuan)向免税业务，会更有利于提(ti)升上市公(gong)司资产(chan)质量和盈利水平，增强现金分红能力，这与资本市场的价值取向相一致。
此类资产(chan)进退与腾挪之外，还有一种模式并进。北京民营地产(chan)公(gong)司万通发展日前启动作价3.24亿美元收购索尔思(si)光(guang)电1.24亿股股份事项，以切入光(guang)模块领域(yu)，推进通信与数字科技领域(yu)发展。从二级市场表现来看，资金对这种跨界(jie)并购暂持谨慎态度(du)。
同(tong)样是地产(chan)公(gong)司，为何会分化出格力地产(chan)式、华远美的式、万通发展式这三种不同(tong)的转(zhuan)型(xing)路径呢？这一方面取决于各自所锚定的发展战略，另一方面也与各家资产(chan)负债结构以及股东实力密不可(ke)分。
以地产(chan)债务剥离为例，债权人的首肯前提(ti)就(jiu)是负债的转(zhuan)移不能影响到债务偿(chang)还。格力地产(chan)、美的置业、华远地产(chan)等公(gong)司控股股东或实控人都实力不俗，这使地产(chan)业务剥离之路能更为顺畅。而对于万通发展及其控股股东嘉华控股来说，无论从自身资产(chan)负债结构来看，还是从股权质押(ya)、被列被执行人等因素来看，承接(jie)条件都不能达标。
这种转(zhuan)型(xing)之路，也非一帆风顺。以格力地产(chan)为例，就(jiu)因为深陷立案调查(cha)风波暂停(ting)了(le)重组，相关进展一波三折 。近日还出现了(le)锋(feng)龙股份等其他产(chan)业上市公(gong)司资产(chan)置入和置出终止等案例，昭示出此类运(yun)作的诸多不确定性。
不过相对于“变(bian)化”所面临(lin)的不确定性，市场往往更担忧“不变(bian)”。房地产(chan)行业的整体挑战也依然存在，尤其在重资产(chan)、重信用的模式下，这对于企业资金链的占(zhan)用较大，市场竞争风险也较大。
因此，即(ji)便存在诸多不确定性，市场依然往往会对房企相关运(yun)作产(chan)生(sheng)新期待(dai)。毕竟，对于公(gong)司运(yun)营来说，这有利于削减不必(bi)要的杠杆，优化资产(chan)负债表，减少“船大难(nan)掉头”的烦恼；对于资本市场来说，也有利于融入提(ti)质增效的洪(hong)流，并借助分红等工(gong)具实现投资者回馈。
从未来趋势看，后(hou)续(xu)可(ke)能还会有更多地产(chan)公(gong)司采用类似(si)做法筹备转(zhuan)型(xing)。北京国资房企金融街今年6月(yue)底(di)就(jiu)在互动平台(tai)表示，正在持续(xu)关注(zhu)城市更新、长租公(gong)寓、轻资产(chan)运(yun)营等创新性投资业务。典型(xing)案例树(shu)立起来之后(hou)，面对地产(chan)新周期，其他各地产(chan)公(gong)司会选择哪种路径谋求转(zhuan)型(xing)，还是会衍生(sheng)出某些更多元化或创新性的新路径，值得关注(zhu)。
可(ke)以肯定的是，后(hou)继(ji)者也都将是依托各自条件进行多方利益(yi)新权衡(heng)。这个过程中，也会有不少挑战摆在面前。
比如，对于没有新资产(chan)注(zhu)入的案例来说，剥离地产(chan)主业后(hou)，将如何应对萎缩的营业收入规模问题。再(zai)比如，部分房企代建等轻资产(chan)类业务才刚刚起步，远未给公(gong)司带来直接(jie)收入，新的增长点是否能生(sheng)根发芽(ya)、开花(hua)结果，还有各种不确定性。
从这个角度(du)说，甩掉“包(bao)袱”，驾驶“轻舟(zhou)”之后(hou)，如何穿越留(liu)存产(chan)业或者最新注(zhu)入资产(chan)的产(chan)业周期，寻得安全陆地之后(hou)又该(gai)如何培育新的增长曲(qu)线，依然是房企找到转(zhuan)型(xing)三大路径之后(hou)，未来需要面对的难(nan)题。