原(yuan)地解散最(zui)快的新房诞生了。
昨天（6月13日(ri)）龙华(hua)梅林关的新房天湖(hu)岛花园登上了热搜。
原(yuan)因是开发商解散全体员工解出了深圳速度，从发布公告到(dao)全员裁撤执行(xing)完(wan)毕只用了三小时，n+1辞退(tui)赔偿也立刻到(dao)账，并且不做(zuo)任何交接。
而项目备房源一套也没有备案，也成功(gong)引起了市场的关注(zhu)。
解散最(zui)快，一套也没备案
登上热搜的开发商是深圳市滢水房地产开发有限公司，曾经在深圳开发过的项目有滢水山庄、万家灯火、天湖(hu)岛花园等项目，算是龙华(hua)区(qu)域性体量较大(da)的房企。
而这家公司之(zhi)所以(yi)能登上热搜，主要有这几(ji)个方(fang)面的原(yuan)因——
一方(fang)面成立于1998年，是深圳的老牌房企；另一方(fang)面裁员据说非(fei)常仓促，只用了“3小时”，并且还(hai)是通(tong)知式裁员；第三是在公司经营遇到(dao)严重困(kun)难的情况下，依旧给出了“N+1”的员工赔偿标准；第四是公司所开发的项目天湖(hu)岛花园在深圳住建官方(fang)一套备案也没有。
这放在全国任何一个一线城市来说，都是比较罕见(jian)的。
实际上，开发商选择这种方(fang)式解散项目团队，早(zao)就有迹可循。
2023年12月项目开盘，328套住宅，备案单价约6.7万—8.2万/平，总(zong)价区(qu)间约833万-1026万/套，在88折优惠下，吸引到(dao)217批客户，开发商官宣(xuan)当天去化约102套。
即使去化数据存在水分，开盘后的5个月在公开的销售记录中(zhong)，还(hai)是卖出了一些的，从购买过项目的业主评论来看，不至(zhi)于一套成交都没有。
按(an)照新房的正常备案节奏，在深圳房地产信息平台上的备案也应(ying)该有所体现。
因为天湖(hu)岛花园，品质对比同(tong)类并不差，124平的纯大(da)户型的中(zhong)大(da)型社区(qu)，容积率只有2.2，有湖(hu)有公园，小区(qu)公区(qu)设计用心，地段位置也不是龙华(hua)最(zui)差的地段，开盘环境还(hai)是在去年12月，市场氛围至(zhi)少要比今年好一些。
但如今在深圳房地产信息平台上，一套都没有成功(gong)备案，说明要么(me)如准业主所说的无法备案，要么(me)就是客户们选择了直接退(tui)房。
对开发商而言，卖房的速度有多快就意味着回笼资金的速度有多快。
但半年时间仅卖出几(ji)十套或者十几(ji)套，根本(ben)不足以(yi)支撑开发商回血(xue)的要求。
所以(yi)在项目回款乏力的情况下，选择解散全体员工也实属无奈。
因为选择这样的做(zuo)法，不仅无法顺利卖掉天湖(hu)岛花园回笼资金，结清工程方(fang)的垫资，也让(rang)开发商前期的操盘投入打水漂，目前项目一期的两栋高层(ceng)是已经接近封顶的状态，据估(gu)算就有20多亿的货值。
而这次事件，也给市场上的购房者敲响一个警钟——
当下的新房，地产公司品牌和楼盘地段，并不能作(zuo)为项目的重点评估(gu)指(zhi)标，除了关注(zhu)新房的品质之(zhi)外，更应(ying)该关注(zhu)开发商的经营状态以(yi)及(ji)项目销售状况，尽可能规避(bi)买了房却没办法备案的风险。
龙华(hua)新房的缩影
天湖(hu)岛花园的状况，可以(yi)说是龙华(hua)当前新房窘境的一个真实写照了。
原(yuan)本(ben)只需要顺利去化，开发商就能化解风险。
但现实情况是，市场每天瞬(shun)息万变，梅林关板块的新房又多又卷，实在不容易。
如今项目突然爆出员工全体解散，未来这942套新房，目测接手的公司需要花费更大(da)的代(dai)价才能再次将这些房源卖掉。
因为天湖(hu)岛花园对面的华(hua)南(nan)城物流园今年2月中(zhong)建三局与(yu)湖(hu)北文旅园区(qu)建发联合体拍(pai)下A808-0025宗地，楼面地价约2.39万/㎡，拿地成本(ben)非(fei)常低(di)，并且该宗地商品房无限价，价格还(hai)可以(yi)依照开发商的实际情况而定。
该宗地块土(tu)地面积46763.51㎡，建筑面积216570㎡，预估(gu)能够供应(ying)两千套左(zuo)右房源，并且宗地效果图已经流出，相信很(hen)快也能入市。
现在天湖(hu)岛花园营销已经搁(ge)置，要重新销售需要时间，就意味着接下来的销售并不排除还(hai)会遇上A808-0025宗地住宅的供应(ying)期。
所以(yi)，天湖(hu)岛花园未来能否继续成功(gong)去化也还(hai)需要打个问号。
而以(yi)市场影响的角度来看，天湖(hu)岛花园一套都也没有备案说明了几(ji)个问题——
第一，说明即使位置地段品质不算太差的项目，也难以(yi)抵挡市场的大(da)趋势。
因为品质对比同(tong)类并不差，周边环境有目共睹(du)，地段位置也不是龙华(hua)最(zui)差的地段，开盘市场氛围至(zhi)少要比今年好一些。
第二，说明龙华(hua)的新房库存压力要比想(xiang)象的大(da)得多。
第三，说明一旦产品定位错(cuo)配(pei)就很(hen)难被(bei)市场接受了。
项目全是大(da)户型，打折后的总(zong)价价位约752万-927万/套也不算低(di)，同(tong)等价位已经可以(yi)选择中(zhong)洲迎玺、北站超核、中(zhong)海珑悦理这些北站核心区(qu)的竞品项目。
所以(yi)降备案价后一套也没卖掉，就意味着在开发商宣(xuan)布“全员解散”之(zhi)前，市场就已经筛选掉这个项目了。
所以(yi)以(yi)区(qu)域市场全局来看，也会给龙华(hua)其他新房间接造成一些压力。
毕竟竞品项目在备案价下调，折扣叠加，小区(qu)品质也不错(cuo)的情况下，也无法快速去化。
作(zuo)者|飞天小女(nu)警