近期，受新发放房贷利率下降、理财产品投资收(shou)益率下行等因素影响，“是否要提前偿还存量房贷”的讨论再次多了起来(lai)，下调存量房贷利率的呼声也有所(suo)增(zeng)加(jia)。如何看(kan)待“提前还房贷”现象？目前商业银行是否支持提前还款？经济日报记者进行了调查。
记者走访北京(jing)多家(jia)商业银行网点(dian)发现，目前银行支持借款人通过线下、线上渠道预约提前偿还存量房贷，但(dan)需(xu)提前至少一个月(yue)预约。以手机(ji)银行预约为例(li)，借款人进入(ru)“个人住房贷款”板块，点(dian)击“预约还款”，然后可选择预约还款日期、方式、金额等。若借款人于6月(yue)26日申请，目前最(zui)早(zao)可预约至7月(yue)26日。预约还款方式包括部分还款、全部结(jie)清(qing)两种。去年2月(yue)，金融管理部门已作出部署，要求银行做好提前还款服务，畅通线上办理渠道，保证(zheng)还款时间的可预期性，做到“客户少跑路、快办理”。
“是否提前偿还存量房贷”的讨论增(zeng)多，主因是存量房贷与新发放房贷的利差扩大、理财产品收(shou)益率下行，与2022年、2023年的“提前还房贷”现象类似。5月(yue)17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面(mian)首套住房、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。进入(ru)6月(yue)，全国百城房贷利率已普遍降至“3”字头水平，而(er)此前的存量房贷利率普遍在4%以上。
“随(sui)着住房信贷政策加(jia)快调整优化(hua)，新增(zeng)房贷利率下降明显，与存量房贷之(zhi)间的利差增(zeng)大，借款人要求调整存量房贷利率的呼声较高。”招联(lian)首席研究员(yuan)董希淼说，与此同时，金融市场波动加(jia)大，居民的风险偏好、投资收(shou)益率下行，保持住房贷款规(gui)模稳(wen)定仍存压(ya)力。
“提前还房贷”的本(ben)质是居民对资产配置作出调整，需(xu)结(jie)合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。“要根据(ju)个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排(pai)等因素综合考量。”董希淼说，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收(shou)益率之(zhi)间的关系；如果提前还款让借款人陷入(ru)较大的资金压(ya)力，甚至让家(jia)庭陷入(ru)流动性危机(ji)，不建议提前还款。
下调存量房贷利率有助于缓解(jie)“提前还房贷”现象。自去年9月(yue)25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还款规(gui)模一度有所(suo)下降。中国建设银行副行长李运此前表(biao)示(shi)，该行今年前3个月(yue)的房贷提前还款规(gui)模较去年四季度有所(suo)下降。
存量房贷利率是否仍有下降空间？多位业内人士认为，受商业银行净(jing)息差持续收(shou)窄、承压(ya)影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。最(zui)新统计(ji)数据(ju)显示(shi)，截(jie)至今年一季度末(mo)，我国商业银行净(jing)息差为1.54%，较去年四季度末(mo)下降0.15个百分点(dian)，跌破1.6%关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据(ju)看(kan)，净(jing)息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币(bi)政策执行报告(gao)》曾明确提出，商业银行维持稳(wen)健经营、防范金融风险，需(xu)保持合理的利润和净(jing)息差水平，这样也有利于增(zeng)强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净(jing)利润主要用于补充核心(xin)一级资本(ben)以及向股东分红，并通过资本(ben)的杠杆作用再次作用于实体经济。
“但(dan)需(xu)注意，2023年调整存量房贷利率并未涉(she)及存量二套房，因此，可适当降低存量二套房贷款利率。”董希淼认为，这有助于减轻借款人的财务负担，进一步激发改善性住房消费需(xu)求。（经济日报记者 郭(guo)子源(yuan)）