“近几个月深圳二手房成交(jiao)量都在(zai)5000套徘徊。”深圳市德(de)祐某门店中介人(ren)士小孙表示，“咨询量和成交(jiao)量应该也是近3年最高了，6月份我共成交(jiao)了6套二手房，以前可能每(mei)个月只成交(jiao)一两套”。
在(zai)分区限购(gou)优化、降首付、降利率等楼市优化政策加(jia)持下，深圳楼市呈现出良好(hao)走势，二手房市场尤为(wei)明显。
7月3日，深圳市房地产中介协会披露数据，经统计，6月，深圳全市二手房签约量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%，创近40个月新(xin)高，其中3月和6月二手房交(jiao)易量突破5000套水平(ping)。
新(xin)房市场方面，6月共成交(jiao)3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。其中新(xin)房住宅成交(jiao)2927套，环比增长45.7%，同比下降4%。
一二手房市场仍(reng)冷热不均。
深职大(da)房地产研(yan)究所所长，深圳经济学会副会长邓志旺分析，深圳二手房市场的(de)成交(jiao)量创新(xin)高，主要原因是限购(gou)政策宽松(song)、首付比例下降、利率下调(diao)等政策组合拳的(de)推动，有效刺(ci)激到市场上积累的(de)需求(qiu)得到集中释放(fang)。另外，部分卖家为(wei)了快(kuai)速出手房源，主动在(zai)价(jia)格上做出调(diao)整，提供优惠吸引买家，这(zhe)种价(jia)格让步直接促(cu)进了成交(jiao)量的(de)上升。相比二手房市场，一手房在(zai)价(jia)格上并没有明显的(de)优势。尽管一些新(xin)房项(xiang)目也会推出优惠活(huo)动，但总(zong)体上新(xin)房的(de)价(jia)格仍(reng)然较高，导致新(xin)房并没有像二手房那(na)样具有明显的(de)吸引力，其成交(jiao)量也没有特别明显的(de)表现。
刚需积极性明显提升
在(zai)首付比例、利率下调(diao)、部分区域社保放(fang)宽等政策下，很多本来不能或不想购(gou)房的(de)人(ren)又(you)可以下手了。
“我花400万元左右在(zai)深圳宝安区买了一个套内不到65平(ping)方米的(de)小三居。”一位(wei)购(gou)房者(zhe)表示，主要集中看的(de)新(xin)房和次新(xin)楼盘，但新(xin)房大(da)多是期房，等待时间长、不确(que)定性高，最终选择(ze)了次新(xin)的(de)二手房。而选择(ze)现在(zai)购(gou)房与首付比例、利率下降也有很大(da)关系，算下来相比以前月供要少一些。
乐有家研(yan)究中心工作人(ren)员表示，刚需客户的(de)积极性明显提升。主要表现在(zai)成交(jiao)总(zong)价(jia)和成交(jiao)面积上。总(zong)价(jia)300万元以内的(de)二手房成交(jiao)占比24.1%，是2023年1月以来的(de)最高点；60平(ping)方米以内的(de)小户型占比连(lian)续(xu)3个月上浮，对比3月增加(jia)了3%，也是今年的(de)相对高点。
同时，乐有家数据显示，近4个月深圳二手交(jiao)易数据保持稳定，过户量企稳在(zai)4000套左右，网签量企稳在(zai)5000套左右。
上述中介人(ren)士小孙也表示，“我的(de)客户普遍都是首次买房，社保缴纳刚有1年或3年，刚需大(da)概(gai)占8成。”
广东省城乡规划院住房政策研(yan)究中心首席(xi)研(yan)究员李宇嘉分析，从成交(jiao)结构来看，刚需购(gou)房者(zhe)和小户型的(de)需求(qiu)增长显著。深圳作为(wei)一线城市，年轻人(ren)口众多，住房自有率相对较低。这(zhe)些年轻人(ren)是购(gou)房市场的(de)潜在(zai)主力军，他们(men)的(de)购(gou)房需求(qiu)一直存在(zai)并且巨大(da)。
根据深圳市统计局的(de)数据，深圳常住人(ren)口持续(xu)净流入，虽然近年来增速有所放(fang)缓，但深圳在(zai)2021年之前的(de)十年一直是国内人(ren)口增长最快(kuai)的(de)城市之一，积累了大(da)量的(de)潜在(zai)购(gou)房需求(qiu)。这(zhe)些需求(qiu)在(zai)房价(jia)下跌和政策刺(ci)激的(de)背景(jing)下逐(zhu)渐释放(fang)。
价(jia)格也是一个重要因素(su)。
据乐有家门店成交(jiao)价(jia)格数据显示，6月深圳全市二手住宅成交(jiao)均价(jia)为(wei)6.05万元/平(ping)方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新(xin)业(ye)主挂牌价(jia)6.79万元/平(ping)方米，环比下跌1%，同比下跌11%。
李宇嘉表示，“这(zhe)一轮深圳‘以价(jia)换量’的(de)态势非常明显，低于(yu)参考价(jia)成交(jiao)的(de)占比达到84%，其议价(jia)率上半年更是上升到6.7%，创下新(xin)高，比去年上半年议价(jia)率上升了0.9%。”
李宇嘉进一步表示，在(zai)当前市场中，低价(jia)房源的(de)消耗确(que)实能迅速吸引购(gou)房者(zhe)，推动市场交(jiao)易量的(de)回升。但随着低价(jia)房源的(de)逐(zhu)步减少，市场能否持续(xu)存在(zai)着不确(que)定性，后续(xu)可能主要还是要取决刚需和改善的(de)循环来维持市场的(de)活(huo)跃度。
一位(wei)在(zai)深圳从业(ye)十余年的(de)资深房产中介人(ren)士告(gao)诉(su)记者(zhe)，“深圳房价(jia)已经跌了30%~40%，今年年底可能已经是底部，可以继续(xu)关注下半年的(de)成交(jiao)量是否能继续(xu)稳住在(zai)5000套左右，如(ru)果能稳住，部分核心区域、优质楼盘的(de)价(jia)格也会率先(xian)企稳，目前有学位(wei)概(gai)念的(de)小区价(jia)格已经慢慢在(zai)回升。”
新(xin)房市场两极分化
新(xin)房市场方面，情况有所不同。
6月，深圳新(xin)房共成交(jiao)3195套，环比增长34.5%，同比下降24.3%。另据统计，2024年上半年新(xin)房成交(jiao)14470套，环比下降22.6%，同比下降37.9%。
业(ye)内机构反(fan)馈，当前深圳二手房相对同区域同品质的(de)新(xin)房更具价(jia)格优势，导致当前新(xin)房市场的(de)吸引力不明显，导致造(zao)成部分客群由(you)新(xin)房市场转向二手房市场。
此外，在(zai)利好(hao)新(xin)政频发下，新(xin)房市场销量出现两极分化。据CRIC市场数据显示，6月普通住宅预售项(xiang)目网签成交(jiao)量约29万平(ping)方米，环比上涨42％。开(kai)盘方面，据统计共有12个住宅项(xiang)目开(kai)盘加(jia)推入市，共推售5165套房源，个别项(xiang)目去化喜人(ren)。
以6月28日开(kai)盘的(de)深圳湾顶级(ji)豪(hao)宅中海深湾玖序为(wei)例，开(kai)盘三小时收(shou)金100.2亿元。据相关媒体报道，中海深湾玖序是今年以来认筹表现最好(hao)的(de)楼盘，共计516批购(gou)房者(zhe)冻资选房，平(ping)均1.76人(ren)选1套房，冻资金额高达25.8亿元。
此外，抓住政策窗口期的(de)还有6月19日开(kai)盘的(de)中洲迎玺二期，推出了746套93~163平(ping)方米的(de)3~4居室(shi)，“咨询量非常大(da)，二期成交(jiao)量已经去化60%，其中114平(ping)方米的(de)户型已经卖断(duan)货了。”中洲迎玺二期中介人(ren)士小林表示。
部分楼盘的(de)热销与开(kai)发商借助政策助力，主动让利，且项(xiang)目处于(yu)核心地段、教育资源充沛、商业(ye)配(pei)套完善，居住价(jia)值(zhi)高等有关。
深湾玖序开(kai)盘劲销超百亿元的(de)背后是因为(wei)有顶级(ji)的(de)地段及配(pei)套，给足了想象的(de)空间，同时是首个突破“7090”限制的(de)豪(hao)宅，在(zai)户型设(she)计上以高端改善为(wei)主，满足精准人(ren)群的(de)需求(qiu)。乐有家研(yan)究中心工作人(ren)员表示，“这(zhe)也一定程度上反(fan)映(ying)出目前深圳楼市在(zai)高端产品层面的(de)稀(xi)缺，大(da)家对于(yu)美好(hao)居住生活(huo)品质的(de)追求(qiu)没有变，这(zhe)也是楼市的(de)支撑点，好(hao)的(de)产品一定会得到市场更好(hao)的(de)反(fan)馈。”
从新(xin)房成交(jiao)价(jia)格来看，整体均价(jia)环比微降。克(ke)而瑞深圳区域数据显示，深圳有5个区域环比上涨，大(da)鹏新(xin)区网签成交(jiao)均价(jia)36854元/平(ping)方米，环比涨幅最大(da)约为(wei)16％；另外6个区域环比下跌，其中罗湖区网签成交(jiao)均价(jia)73831元/平(ping)方米，环比跌幅最大(da)约6％。
谈及对深圳未(wei)来楼市的(de)预期，邓志旺认为(wei)还需要进一步的(de)观察。政策调(diao)整往往能带来市场需求(qiu)的(de)短期释放(fang)，但这(zhe)种释放(fang)的(de)持续(xu)性往往取决于(yu)政策的(de)稳定性和市场预期。另外，新(xin)房价(jia)格还需要一定的(de)优惠，吸引更多的(de)需求(qiu)入市，有助于(yu)逐(zhu)步带动整个市场进入良性状态。
本文作者(zhe)：于(yu)帅卿，来源：中国房地产报 (ID:china-crb)，原文标题：《创近40个月新(xin)高！深圳二手房市场发生了什么？》
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