（文/解红娟 编辑/马媛(yuan)媛(yuan)）没有任何遮掩，万科对业绩问题进(jin)行了坦诚说明。
7月9日晚间，万科发布2024年半年度业绩预告(gao)，预计公(gong)司2024年上(shang)半年归母净利(li)润亏损70亿元至90亿元，同比(bi)下降171%至191%；扣除非经常性损益(yi)后净亏损50亿-65亿元，同比(bi)下降157%至175%。
对于此次业绩亏损的原因，万科坦言，尽管公(gong)司较早(zao)意识到转型发展的重要性，但转型业务投(tou)资超出(chu)了资源和能力的边界。同时，公(gong)司未能完全摆(bai)脱惯性，部(bu)分开发项目投(tou)资过于乐观，拿地成本较高。
另(ling)外，“随着这些项目在2024年进(jin)入结算，公(gong)司结算业绩受到重大影响。同时，公(gong)司为确保现金流安全，通过价(jia)格(ge)折让加大库存去化和资产处置力度，导致公(gong)司业绩压力进(jin)一步加大。”万科在业绩预告(gao)中指出(chu)。
但不可(ke)否(fou)认的是，万科已(yi)在全力行动，且(qie)已(yi)初显成效。
报告(gao)期内(nei)，万科制(zhi)定了业务重整和化解风险的“一揽子方案”，坚定瘦身健体，降解风险，取得(de)积极进(jin)展：实现高品质交(jiao)付7.4万套房子，全面完成预定计划；保障公(gong)开市场债务正常兑付；实现销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵(zhen)营(ying)；实现大宗交(jiao)易回款93.4亿元；印力集团(tuan)完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。
对此，有业内(nei)人士指出(chu)，在自身持续努力下，伴随市场逐步恢复(fu)，相信万科也将重新回到健康可(ke)持续发展轨道。
1862名管理人员(yuan)拟自筹2亿增(zeng)持股票
值得(de)一提的是，业绩预告(gao)披露同日，万科还发布了增(zeng)持计划。
公(gong)告(gao)显示，基于对行业和公(gong)司未来发展的长期信心，公(gong)司骨干管理人员(yuan)共计1862人，计划于6个月内(nei)自筹资金人民币2亿元增(zeng)持公(gong)司A股股票。
根据增(zeng)持公(gong)告(gao)显示，万科此次增(zeng)持不设定价(jia)格(ge)区间，增(zeng)持股份自愿(yuan)锁定两年。增(zeng)持主体包括在公(gong)司全职工作的董事、监事和高级管理人员(yuan)，总部(bu)、开发经营(ying)本部(bu)和各(ge)业务单位的主要管理人员(yuan)以及核心骨干员(yuan)工等。
万科表示，为增(zeng)强市场信心，此次公(gong)司管理团(tuan)队(dui)及骨干人员(yuan)共同参与，在能力范围内(nei)进(jin)行最大力度增(zeng)持，以表达对公(gong)司前景的充分信心及同舟共济的坚定决心。本次增(zeng)持计划，管理团(tuan)队(dui)增(zeng)持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员(yuan)工与公(gong)司发展进(jin)一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得(de)阶段性成果，相信公(gong)司未来将重新走到健康发展的轨道上(shang)。
这也侧面表现出(chu)万科管理层对房地产未来市场的看好(hao)。万科管理层在同日举办(ban)的分析(xi)师交(jiao)流会上(shang)表示，近(jin)期需求端政策力度较大，很多城市取消了限购，取消了按揭贷款利(li)率下限，也调降了首套、二套贷款首付。
表现在数据上(shang)，2024年6月，百强房企全口径销售金额环比(bi)增(zeng)长32.5%，同比(bi)降低21.8%，降幅收窄13.6个百分点。
与此同时，4月以来万科自身销售额也在逐月上(shang)升，“目前几个核心城市比(bi)如上(shang)海、深圳、杭州、广州成交(jiao)有企稳迹象，特别是一些改善(shan)型项目，销售情况都不错。”在万科管理层看来，这是非常好(hao)的信号。
万科管理层始终认为，相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且(qie)能够提供优(you)质住宅的企业有机会。“未来十年需求量完全可(ke)以保障每(mei)年10～12亿平方米(mi)的开工量。但2023年我们商品住宅新开工量只有6.9亿平方米(mi)，今年1-5月同比(bi)进(jin)一步下降25%。照此推算，预计今年住宅新开工量不会超过5亿平方米(mi)，人均下来比(bi)一些发达国家目前的水平还低。”
万科管理层强调，从我国城市发展阶段和人民对美好(hao)生活的追求看，不可(ke)能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优(you)质住宅、满足改善(shan)性需求的企业，优(you)势会更加明显。
基本面长期向好(hao)
即使现下出(chu)现亏损，但不可(ke)否(fou)认的是，万科的基本面依旧偏强。
2024年上(shang)半年，万科持续提升三大主业的经营(ying)情况，建(jian)设面向行业新发展阶段的竞争(zheng)优(you)势。开发业务方面，万科加大了存量资源的去化和盘活力度，上(shang)半年全口径现房签约(yue)超240亿元。同时2022年后新增(zeng)投(tou)资项目表现优(you)秀，累计销售去化率60%左右，项目已(yi)售部(bu)分的毛利(li)率水平18%以上(shang)。
租赁住宅方面，万科泊寓在2024年上(shang)半年继续保持了行业领先优(you)势，其中，GOP利(li)润率达到90.1%，同比(bi)提升1.3pts；单房运(yun)营(ying)成本158.8元/间/月，同比(bi)下降13.3%。
报告(gao)期内(nei)，万科泊寓业务新项目拓展1.5万间，比(bi)去年同期增(zeng)长85.3%。截至目前，万科泊寓现管理租赁住房24.5万间，累计开业18.4万间，继续保持集中式长租公(gong)寓管理规模全国第一。
物业服务方面，万物云处在成熟发展期，上(shang)半年在服务客(ke)户方面表现出(chu)色，经营(ying)良好(hao)。其中，蝶城运(yun)营(ying)提效成果显著，已(yi)完成287个蝶城变阵(zhen)，上(shang)半年提效近(jin)2亿元。同时，万物梁行继续蝉联“中国IFM综合设施管理企业TOP1”，实现多项创新服务产品落地试点。
在基本面均保持稳步增(zeng)长的同时，万科获得(de)了不少(shao)企业和机构的支持。仅就融资方面，万科获得(de)主要金融机构的大力支持，合计新增(zeng)融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。
在这之中，就不得(de)不提招商银行牵头的200亿元银团(tuan)贷款。据悉，万科已(yi)与招商银行等头部(bu)金融机构签订协议，抵押物为万科旗下万纬物流股，获得(de)的200亿银团(tuan)贷款是近(jin)年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。
与此同时，万科也利(li)用经营(ying)性物业贷的机会，积极开展专项行动，上(shang)半年新增(zeng)融资149.8亿元。
大宗交(jiao)易方面，万科主要围绕资产交(jiao)易和REIT、Pre-REIT基金两个方面。
期内(nei)，万科资产交(jiao)易实现回款93.4亿元，其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，5月深铁集团(tuan)力挺万科以22.35亿元接盘万科深超总地块，6月份印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交(jiao)易。
REITs和Pre-REIT基金方面取得(de)积极进(jin)展。4月印力REIT完成上(shang)市发行，发行规模32.6亿元。保障性租赁住房REITs和物流仓(cang)储REITs在申报过程中。建(jian)万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进(jin)过程中。
得(de)益(yi)于此，万科几乎没有还债压力，2024年上(shang)半年完成全部(bu)到期公(gong)开市场债务偿付，年内(nei)已(yi)无境外公(gong)开债，下半年境内(nei)公(gong)开债券还剩2笔，将通过经营(ying)端现金流、银团(tuan)贷款等渠道安排(pai)偿还。