深圳5.28新(xin)政后，楼(lou)市出现了割裂的一幕。
一边是轰轰烈烈回(hui)收的折(she)扣，比如星河盛境御府、润宏(hong)城、静安府、中海时光境等。
另一边则悄悄开盘卷出市场底价，比如位(wei)于龙(long)华的景勋天著以及檀悦府。
似乎所(suo)有的项目，都在心照不(bu)宣地抢(qiang)着去化。
5月28日晚后，深圳楼(lou)市也迎来新(xin)的拐点。
市场上多个楼(lou)盘，准备(bei)涨价，给(gei)出的口号是“涨价在即，倒计时XX天”“6月1日起回(hui)收3%折(she)扣”“优惠回(hui)收倒计时48小时”等。
虽然有点出乎意料，但依(yi)旧有开发商给(gei)出了更(geng)低的价格(ge)。
位(wei)于龙(long)华观澜(lan)的新(xin)房项目似乎要卷回(hui)到2016年。
这(zhe)两天，位(wei)于观澜(lan)的独(du)栋新(xin)房景勋天著，共150套住宅，面积71—98㎡，备(bei)案均价4.97万/㎡，备(bei)案单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为2021年后观澜(lan)新(xin)增供应备(bei)案价格(ge)相对较低的项目。
2021年8月，位(wei)于观澜(lan)的山水(shui)华庭开盘，共108套住宅，66-147平备(bei)案均价约4.76万/平，总价区间约299万—712万/套；
2021年9月位(wei)于观澜(lan)的鹏瑞颐璟府开盘，共1659套住宅，79-143平备(bei)案均价约447万-865万/套；
2021年12月位(wei)于观澜(lan)的御景华府开盘，共533套住宅，67-120平备(bei)案均价约327万-631万/套；
2022年3月位(wei)于观澜(lan)的万科启城家园开盘，共679套住宅，79-115平备(bei)案均价约395万-710万/套。
而2016年及2018年，位(wei)于景勋天著旁(pang)的佳华领域广场开盘，推出89-142平户型，共774套，两次备(bei)案均价约为4.6万/平。
但作为次新(xin)房的佳华领域广场在今年3月成交也回(hui)到了2016年的开盘价附近(jin)。
今年3月18日，在绿中介平台上成交一套88.42平户型，成交总价仅(jin)410万，成交单价约46370元/㎡。
这(zhe)意味着在价格(ge)方面，景勋天著如果没有折(she)扣，几(ji)乎已经向周边的二手房价格(ge)看齐。
不(bu)过，当前(qian)的深圳新(xin)房，一般(ban)情况下还会给(gei)出一定的折(she)扣让(rang)利。
综合价格(ge)相信还会有一定的松动空间。
但是面对这(zhe)样的市场，项目到底给(gei)出多少的诚意才(cai)能真正打动市场呢？
一方面，项目对比周边的项目，自身的品质优势不(bu)算突出。
比如项目因为占地面积小，只有独(du)栋住宅，并没有地面花园空间，150户机动车位(wei)也仅(jin)有139个，28层(ceng)附带的是三梯(ti)六户。
而旁(pang)边的佳华领域广场、深业泰然观澜(lan)玫瑰苑都是带地面花园的综合社区，即使(shi)是二手小区各方面都相对要有优势。
另一方面，项目周边还有其他供应预期(qi)。
因为未来附近(jin)不(bu)仅(jin)会有鸿荣源的旧改项目，已经在建的项目还包括规划建设拥有3栋住宅共191户的上观府。
这(zhe)样一来，只有独(du)栋楼(lou)体的景勋天著待未来观澜(lan)落成集(ji)中的居住板块后，将会略显孤单。
不(bu)过，作为刚(gang)需(xu)定位(wei)的项目，依(yi)旧可以满足家门口是地铁，近(jin)距离上学以及消(xiao)费(fei)娱乐的需(xu)求。
因为项目距离观澜(lan)站步行不(bu)到200米，北侧就是百(bai)佳华max city综合商业。
马路对面步行不(bu)到900米就是观澜(lan)中心学校，而且周边已经有很成熟的生活以及居住氛围，未来周边住宅全(quan)部兑现后，将建成观澜(lan)居住最集(ji)中的板块。
所(suo)以，如果项目给(gei)出的优惠足够有诚意，去化未必会太难看。
和景勋天著同(tong)样没什么市场热(re)度的是檀悦府。
这(zhe)两个项目直线距离约8公里左右。
檀悦府位(wei)于龙(long)华中心，共610套住宅，面积62—117㎡，备(bei)案均价约5.67万/㎡，备(bei)案单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。
作为龙(long)华中心超级商圈辐射范围的项目，相比一两年前(qian)的项目，同(tong)样便(bian)宜了不(bu)少。
直线距离檀悦府约350米的富基云珑府2022年12月开盘，251套住宅，面积64—155㎡，备(bei)案均价约6.39万/㎡，备(bei)案单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。
直线距离檀悦府约1公里的万福花园2021年12月开盘，1599套住宅，面积78—180㎡，备(bei)案均价约6.97万/㎡，备(bei)案单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。
而二手房方面，距离项目约800米的2016年小区卓能雅苑，今年3月成交两套大户型，成交均价都超过4.5万/平。
所(suo)以可以看到，作为紧挨壹方城商圈以及坂田北商圈的项目，相比一两年前(qian)，价格(ge)方面檀悦府也给(gei)出了很大的让(rang)步，在众多同(tong)地段的项目中，有一定的价格(ge)优势。
不(bu)过，相对而言，项目在舒适的步行范围内的配套，略显尴尬。
项目距离龙(long)华地铁站、坂田北地铁站步行都超过一公里，在建的25号线上油松站距离约100米，需(xu)要三五年才(cai)能开通兑现，为片区带了活力。
周边的城市面貌基本(ben)以自建房为主，住家的视觉一般(ban)般(ban)，小区附近(jin)的学校是新(xin)围小学和新(xin)华中学。
关注项目自身的一些参数，3梯(ti)7户，总高47层(ceng)，得(de)房率(lu)为74.3%，车位(wei)1290个，会发现有一定的短板。
但是一定程度上，不(bu)到400万略低于同(tong)类项目的总价，弥(mi)补(bu)了这(zhe)些短板。
换句话说，如果檀悦府出于自主层(ceng)面考虑的话，即使(shi)门槛低，也需(xu)要谨慎考虑实用性。
所(suo)以，新(xin)供应的项目，或(huo)许价格(ge)已经到了阶段性的低位(wei)。
而且真的不(bu)敢想(xiang)，房贷利率(lu)迈向3.5%，相比两年前(qian)，到底节约了多少上车成本(ben)。
作者|醉酒大鲨鱼