中(zhong)新经(jing)纬7月3日电 (郑艺佳)近日，上海(hai)等地暴雨引发关注。演员陈赫(he)晒出家中(zhong)视频，屋内四处漏雨，已然成为“水(shui)帘洞”；演员陈龙(long)则在家中(zhong)撑伞连呼“头痛”，屋内雨势不比屋外(wai)小。
进(jin)入雨季(ji)，房屋漏水(shui)成了不少人生活中(zhong)的头疼事。发生漏水(shui)问题后该如何处理？谁(shui)应该承担漏水(shui)的主要责任？业主又(you)该如何合理维护自身权益？
陈赫(he)(左)、陈龙(long)抖音视频截图
保修期内由开发商(shang)负责
盈科(北京)房地产(chan)诉讼法律事务部主任李松表示，因为物业公司多由开发商(shang)安排，因此当遇到房屋漏水(shui)时，原则上都需要找(zhao)物业公司解决。“如果(guo)是物业公司处理不了，房屋又(you)在保修期以内，那可能就需要去(qu)找(zhao)开发商(shang)了。”
据1998年国务院(yuan)常务会议(yi)通过并公布的《城市房地产(chan)开发经(jing)营管理条例》规定(ding)，房地产(chan)开发企业应当在商(shang)品(pin)房交付使用时，向购买人提供住宅质(zhi)量保证书和(he)住宅使用说明书。住宅质(zhi)量保证书应当列明工程质(zhi)量监督单位(wei)核验的质(zhi)量等级、保修范围、保修期和(he)保修单位(wei)等内容。房地产(chan)开发企业应当按照住宅质(zhi)量保证书的约定(ding)，承担商(shang)品(pin)房保修责任。
根据2000年原建设部(现为住房城乡建设部)常务会议(yi)通过并发布的《房屋建筑工程质(zhi)量保修办法》的规定(ding)，屋面防水(shui)工程、有防水(shui)要求(qiu)的卫生间、房间和(he)外(wai)墙面的防渗漏，保修期为5年；电气(qi)管线、给排水(shui)管道(dao)、设备安装为2年。
河南豫尊(zun)律师事务所(suo)律师栗颂(song)向中(zhong)新经(jing)纬表示，在正常使用条件下，有防水(shui)要求(qiu)的卫生间、房间及外(wai)墙面等建设工程的最低保修期限为5年，房屋未超过保修期，应该由房屋开发商(shang)负责保修。
超过保修期可启动这项基(ji)金
但如果(guo)超过保修期，无法找(zhao)开发商(shang)维修的情况下，又(you)应该如何处理呢？
李松表示，此时可以启动公共(gong)维修基(ji)金来统一修缮(shan)。“比如楼顶一直漏水(shui)需要大面积修缮(shan)，这时就要动用公共(gong)维修基(ji)金了，因为这是整(zheng)栋楼的质(zhi)量问题。不过公共(gong)维修基(ji)金一般在需要比较大的修缮(shan)时才能使用。”
公共(gong)维修基(ji)金又(you)称住宅专项维修资金。据2007年原建设部和(he)财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定(ding)，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共(gong)用部位(wei)、共(gong)用设施设备保修期满(man)后的维修和(he)更新、改(gai)造的资金。
据汉盛律师事务所(suo)高(gao)级合伙(huo)人李旻介绍，维修资金主要由购房人和(he)开发商(shang)缴纳。以上海(hai)为例，当地配备电梯的住宅，房地产(chan)开发企业根据住宅面积按照每(mei)平方米建筑面积成本(ben)价(jia)的4%交纳，购房人根据住宅面积按照每(mei)平方米建筑面积成本(ben)价(jia)的3%交纳；不配备电梯的住宅，房地产(chan)开发企业按3%交纳，购房人按2%交纳。目前，上海(hai)新建商(shang)品(pin)房每(mei)平方米建筑面积成本(ben)价(jia)为1295元。
按照规定(ding)，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共(gong)用部位(wei)、共(gong)用设施设备保修期满(man)后的维修和(he)更新、改(gai)造，不得挪作他用。在使用时，需要先由物业或(huo)业主提出使用建议(yi)，并经(jing)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主通过，后续通过政府主管部门审核同意，最后再由专户管理银行将所(suo)需住宅专项维修资金划转至维修单位(wei)。
家住天津的李薇(化名)也告(gao)诉中(zhong)新经(jing)纬，她此前居住的小区物业便曾(ceng)为修缮(shan)房屋漏雨和(he)小区地砖，挨家挨户敲门收集业主签字，并告(gao)知她必须有三分之二的业主同意才能动用。
不过，对于紧(jin)急情况下的使用，相关文件中(zhong)也有明确规定(ding)。
以北京市为例，2009年北京市实施的《北京市住宅专项维修资金管理办法》明确，紧(jin)急情况一般包括屋面防水(shui)损坏造成渗漏的，电梯故(gu)障危及人身安全的，高(gao)层(ceng)住宅水(shui)泵(beng)损坏导(dao)致供水(shui)中(zhong)断的，楼体(ti)单侧外(wai)立面五分之一以上有脱落危险的，消防系统出现功(gong)能障碍，消防管理部门要求(qiu)对消防设施设备维修及更新、改(gai)造的。在发生以上情况时，可由房屋管理单位(wei)申请，经(jing)房屋安全及设备鉴定(ding)部门出具(ju)鉴定(ding)报告(gao)后，不经(jing)业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。
此外(wai)，为方便维权，栗颂(song)建议(yi)居民发现漏水(shui)后应及时拍(pai)照、摄像留存漏水(shui)证据，并和(he)物业公司联系报修。在物业公司未能及时修缮(shan)房屋时，应采取有效措施防止损失(shi)扩大。同时，在维修过程中(zhong)做好相关记(ji)录，留存好签订的维修合同、付款记(ji)录、维修发票等，以便下一步主张权利。
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